作者：公子不悔

01

人事有代谢，往来成古今，无论事与物，都有自己的生命周期，制度亦是如此。

如果制度没有生命周期，我们现在还在遵循着三皇五帝时期的奴隶社会。

楼市中的期房制度(也叫预售制度)，从香港引进内地也已经有数十年的时间，不可否认的是，期房制度确实推动了中国的城市化进程，加速了中国经济的发展。

但在发展过程中，弊端显现，尤其是随着城市化进程放缓，这种弊端已经大于益处，开始影响社会的安定。

换句话说，这个推动房价上涨的期房制度，已经到了该退出历史的时候。

今年以来，已经有十多个省市提出了对预售款进行监管，开启了期房制度退出的第一步。

这些省市包括成都、昆明、唐山、太原、江西、惠州、桂林、长沙、汕头、石家庄、银川、福州、佛山，以及近日的济南。

所谓的监管预售资金，简单来说，就是购房者付的预售款不能全部直接给开发商，而是受银行监管，并按照工程进度一步步给到开发商。

以最近发布征求意见的济南来说，济南市住建局下发《关于征求意见的》，提出：

按照建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为60%;主体结构验收时，监管资金留存比例为30%;竣工验收备案时，监管资金原则上留存比例为15%;取得竣工综合验收备案时，监管终止。

02

如此，可以更好地防范因开发商卷款跑路导致楼盘烂尾、买房者的钱血本无归事件发生，也可以降低房地产周转速度，降低房企的杠杆率，最终给楼市降温，给房价降温。

待期房制度完全退出之时，开发商卷款跑路导致工程烂尾的事情，几乎就难以发生。

期房制度，是香港人霍英东的奇思妙想。

当年，他在香港四方街拿地，搞出了新花样，楼还没开始建设，他就先派发售楼说明书，在说明书上向市民推介分期付款的买楼新方法﹕第一期先交订金百分之五十，第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。

于是，就形成了最初期的分期付款和“卖楼花”。

这么好的事情，其他开发商肯定争相效仿，这相当于用消费者和银行的资金，去撬动自己的财富，这杠杆加的，相当巴适。

想想看，拿地的原始资金，如果人脉广，完全可以全部从银行借，建房子的费用，是消费者预付的，消费者需要承担的资金，几乎为零，相当于空手套白狼，这么好的事情谁不乐意?

内地改革开放之后，深圳以香港为师，不但学习了香港的土地财政制度，也学习了卖楼花这个预售制度。

土地财政与预售制，的确为深圳的发展，按下了快进键，在深圳试验成功之后，1994年，中国内地出台新的《城市房地产管理法》，正式引入了起源于“卖楼花”的商品房的预售制度。

正如文章开篇所说，期房制度在改革初期，确实推动了城市化发展。

在期房制度下，开发商拿地激情慢慢，地方政府通过不断卖地给开发商获得财政资金，可以大搞城市基础建设，城市基础建设越来越好，人越累越多，地价便越来越贵，城市获得的土地财政便越丰厚。

这对当时很多处于一穷二白的城市来说，土地财政是发展的第一桶金，最典型的就是深圳。

但期房制度在发展的同时，也产生了很多问题：

首先，比如很多开发商预售获得购房者的资金之后，就卷款跑路，导致很多维权问题发生。

其次，期房制度加快了地产行业的高周转，开发商心里头只有高周转，哪有心思精打细磨产品，导致粗制滥造不断。

最后，预售制推动了房价上涨。

楼没建成，就可以先预售，加快了房企获得资金的速度，房企拿着买房人的钱，继续拿地，拿完地房子建到一半，又开始预售，如此不断循环，资金不断流入土地市场，土地市场一片火热，土地市场火热，势必会传到给二级成交市场。

想想看，如果银行不给房企贷款，没有预售制，房企拿地必须从自己口袋里掏钱，他们哪来的勇气和底气，去不断拿地?

这些问题在发展初期，都能容忍，比肩好处大于坏处。

但在城市化放缓的当下，在高房价引发的社会矛盾越来越激烈的当下，坏处已经大于好处，到了该退出的时候。

03

但一个已经运行了几十年的制度，盘根错节，牵扯面甚广，想要退出也没法一蹴而就，只能循序渐进。

目前，多个城市开启对预售资金监管，便是迈出了期房制度第一步，也是关键一步。

当期房制度退出的那一刻，会改变很多东西。

第一，改变房企的游戏规则，到时候只能剩下大鱼。

期房制度退出，相当于对开发商釜底抽薪，没有实力的小开发商哪来的资金先垫资，只有有实力的大房企，才能玩得起。

不过大房企也不一定得自掏腰包，如果不能预售，房企们肯定会去找风投融资，或者找银行贷款。但这些方式，也都只有大房企才能玩得了。

第二，少了粗制滥造，房价也能更稳定。

没有预售制，便没有了高周转，房企才能定下心来打磨产品，不会是豆腐渣工程。

没有了预售制，房企疯狂拿地的底气泄了一大半，土地市场不至于过热，成本价不会失控，房价自然能够更加稳定。