现在还有偏信什么买涨不买跌吗?如果真的是这样，那你一定不敢买一些大城市的房子，因为它们的房价一直在跌。而某些三四线城市的房价在涨，是不是就可以贸然买入了呢?

“买涨不买跌”本是经济学术语，与其说是经济学，倒不如说是一种心理学的应用。可是我想问，有多少购房者真正理解了“买涨不买跌”这句话?我想大多数都是有误解。

过去赶上了好时候，你赚的不是你的聪明才智，而是赶上了大势。那会房价基本上普遍哪都涨，而且还是一直涨，所以你以为你买涨不买跌是踩对了点，实际上，并非如此。

虽然购房者也在分析未来，但买房下定决心更看到的是当下的房价涨跌，很多人看到房价在涨就觉得心慌，就觉得今天必须买，否则明天可能涨更多。

我认为，我们今天必须弄清楚“买涨不买跌”背后的真正意思。无论是“涨”还是“跌”，它都是动态的，是房价上涨或下跌的阶段，而且它也不是一个点，更是一个区间范围，实际上没有几个人能真正踩到那个点上，那只是一种理想状态。说白了，“涨”“跌”反映的是一种趋势，而并非结果。

那么，买房就真的不能只看短期，而更应该着眼长远，不是说房价涨了，你就可以买，而是对未来的一种持久的判断。否则，下边的一些城市你就解释不通了。

近日，一财根据公开数据对包括直辖市、省会城市和计划单列市在内的35个重点城市近一年的房价走势进行梳理发现，深圳涨幅最大，达到了14.6%。另外有11个重点城市房价跌回一年前，天津跌幅最大。在11个城市中，8个省会城市房价跌回一年前。

我也查了下几个平台的房价数据，有些差异，有的深圳二手房参考均价达到7.1万，有的二手房挂牌均价达7.7万，甚至有的平均单价已高达每平方米87957元。

深圳房价涨这么猛，自然有其原因，深圳属于典型的创新型“移民城市”，置业需求旺盛，高层次人才持续涌入，也持续带来了购房的刚性需求，可是住宅用地却长期供应不足。虽然现在也在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，对于保障性住房建设加大了投入，但是这个是漫长的过程，所以，深圳房价想稳定住压力还是很大的。

长远看，深圳肯定还会源源不断的吸引更多的人进来，购房者需求肯定是相当大的，但是能不能买房呢?如果眼光放长远点，那就没有大问题，但是如果短期投资炒作，很可能就有问题。2020年深圳面对房价上涨还是有很多动作的，不代表没有效果，一定有滞后性。在稳定大局前提下，如果深圳房价还继续上涨较快，那么一定会有更严厉的调控出来。

对于深圳的未来丝毫不用太质疑。反而大家更应该看看下跌的这些省会城市到底值不值得买房?

35个重点城市中，有11个城市低于去年同期，包括了8个省会城市，天津和重庆两个直辖市，以及计划单列市青岛。天津跌幅最深，同比下跌4.4%。郑州房价同比下跌了4.3%，跌幅在35个城市中位居第二，在省会城市中位居第一。8个省会城市分别是郑州、贵阳、太原、济南、石家庄、哈尔滨、呼和浩特和南昌。

作为直辖市，天津和重庆都下跌了，尤其是天津，房价下跌恰恰是对过去房价过快上涨的一个纠偏，因为前两年炒得有点太厉害了，很多都透支了。而现在下跌的幅度还是很大的，我觉得这是好事。对于购房者，其实天津人口集中、土地紧缺的核心区，肯定有投资价值。

在这些下跌的省会城市中，郑州作为户籍人口第一大省河南的省会，实际上并不是说郑州没有人口流入，而更多是在供地结构上不均衡造成，导致有的去化困难，有的还是很紧张。这也是其他省会城市的共性问题。如果说省会城市都不行，那么很多没有人口没有资源和产业支撑的三四线城市就更没有前途了。

影响一个城市房价或投资潜力的因素有很多，有的甚至是非理性的，所以，如果想精准判断一个城市未来一段时间房价的涨跌很难，而且即便是短暂上涨下跌也都属于正常现象，这跟政策或供地节奏有关，但长远看，更应该看一个城市的活力。肯定不能简单看一个城市房价是否在上涨或下跌。

该不该买房，除了自身的需求外，从投资角度看，需要看一个城市的未来潜力空间，特别是很多热点二线城市，起点不是太高，但是未来规划空间很大，那么这样的城市发展潜力就大。这几年大家一定要看好了，新一轮城市洗牌正在开始，传统的座次或许要重新排定，也一定会刷新你的认知。