房产买卖对普通人来说是一笔非常大的交易了。各类新闻也经常播放很多买房被骗或者卖房被骗的事情。很多人买房子为了谨慎起见，也会提前咨询律师或者是付费请律师陪同签约，随时把控交易过程中可能产生的风险。今天就给大家简单说说二手房交易过程中的那些关键环节。

01PART产权人和产证

01确认产权人的真实身份

这个问题虽然简单，但是在房产纠纷中很多就是与房东身份有关，产权人和实际见到人不一致导致的纠纷就更多了。如何核对?签约时，应查看实际签约人与产权人是否一致，如果有中介，要求中介核验房东的身份信息，本人与身份证是否一致。

02注意隐形共有人是否知情。

在很多房子产权人只有一个人，但很可能是夫妻共同财产，这个时候作为买家需要多留一个心眼，产权人的配偶是否知情同意。是否有必要建立微信群要求房东的配偶也在群内，确保知晓。

03房子的实际产权人全部到场

很多时候房子的实际产权人并未到场，到场的人还会找并借口说老人年纪大了不方便，到场的是产权人的子女，并且有授权书。这种情况下更要注意，授权书签字的真假，实际上买家是没有能力辨认的，在房价疯涨的情况下，实际产权人未到场，很可能成为违约不卖的一个理由，当然理由是否成立另说。

04注意是否有继承或者产证变更的情况

警惕产权发生过继承事宜，这关乎买家后续缴纳税费的多少，我之前针对这个继承事宜特别写过一篇文章(金九银十，房产交易谨慎防范“遗产税”)，如果房产发生继承以后再交易，那么针对继承得来的部分会多出一笔因继承产生的个人所得税，税额非常高，有些可能超出了普通买家的认知。

这类官司也非常多，所以特意拿出来强调下，有些房东故意不告知或者中介不专业的情况，需要买家小心甄别。尤其是产证发生过变更的情况下，一定注意询问房东是否有发生继承，继承后如产生额外税费的负担问题需要在合同中进行特别约定。

02PART明确违约责任

房产交易金额较大且很多人没有经验，如果遇到不专业的中介，那么对于交易双方来说可能都是糟心的事儿，有时候一个细节问题没有注意到很可能就会出现违约行为，进而交易无法继续进行下去。

合同中明确约定违约责任，对买卖双方来说都是约束，现来在很多中介版本的买卖合同都很成熟化了，但对于买卖双方来说并非不可更改，尤其是二手房交易，很多时候中介会说我们版本就是这么规定的，任何人都是这样的，这样的话不一定全对。

我曾经陪同一位房东客户进行签约，房东本身具有非常优秀的谈判能力，对于房东来说，尤其是在卖方市场，自己的房子永远是不愁卖的，因此其本身就具备强大的话语权，可以要求按照自己的交易方式来，

比如合同中通常会约定违约责任，如果一方违约不卖或者不买就要承担合同总价款20%的违约责任，房东对这一条款就特别在意，不同意该条款，中介多次劝说，仍旧不同意，但是房东的房子太热门了，买家最终也同意即使房东最终违约，承担的违约的责任也不过就是双倍返还定金。

03PART明确房产交易几个关键时间节点

房产交易有几个关键时间节点，这些节点分别是房款支付时间、网签时间、过户时间、交房时间、迁出户口时间。

01房款支付时间

房款支付对于买家来说尤其重要，意味着买家准备首付的时间，是否时间充分，对于要置换的卖家来说，自己收到首付款的时间和自己另行购买房子的时间息息相关。

02网签时间

网签意味着买家的第一笔房款已经支付或者是一般是网签当天支付，剩下的房款一般是银行贷款，这个时候买卖双方都要注意，如果房产上原有房东的银行抵押，那么卖家要有一定的时间涤除抵押贷款，这个时间一般在一个月左右，这个阶段阶段可以和买家申请银行贷款过程重合，双方充分进行准备，可以加快交易进度，毕竟交易周期越快，出现风险的可能性就越小。

03过户时间

在二手房交易中，卖家在还未收到全部房款就已经把房子过户给买家了，这个时候对于卖家来说是也有风险，可能银行不同意放贷，尤其是年底了，银行的批贷额度调整或者是买家的征信问题无法批给买家申请的额度，那么对于房东来说就要要求买家补足贷款不足问题的问题，这个阶段可能出现纠纷。

04交房时间：

一般买卖合同都会约定银行放款后几日内交房，这个时候对于卖家来说房屋全款拿到，那么交房就是合同约定的义务，交房意味着房屋内其他物业费、水电煤等结清。

05户口迁出时间

户口问题是二手房交易中独有的问题。这个环节对买家来说尤为重要，尤其涉及到孩子上学问题，上家是否遗留户口，或者是历史的户口问题，这个如何查询，可以和房东一起至房屋所在的派出所查询。

04PART居住权问题

以前买房要注意：看不动产权证，明确房屋产权人;查不动产登记信息，明确房屋有没有抵押、查封等情况。

《民法典》生效后，还需查询房屋有无设定居住权。居住权“入典”之后，按照法律规定要件设立，经登记公示的居住权具有对抗任何第三人的法律效力。

《中华人民共和国民法典》第366条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

因此关于是否有居住权问题，在未来的交易中可能会像是否有抵押贷款一样引起买家的重视，因当事人必须在不动产管理部门进行登记，居住权才成立，所以要买房子是否有居住权可以从不动产登记簿即产调单中查清。