2020年，一线楼市成交创4年新高，近期翘首与翘尾行情突出。新年首周，一线城市新房成交同比增长23%;重点城市二手房挂牌量连续3个月下降，新增挂牌量连续5个月下降，沪深挂牌量创2年新低;去年在深圳、杭州上演的“抱团涨价”蔓延至一贯低调的广州。很疑惑，岁末年初，“房住不炒”被屡屡强调，从房企融资“三道红线”到银行房贷“两道红线”，资金命脉貌似被掐住了，为何热点楼市逆势泛起?我们拿蛛丝马迹来窥探一下。

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进入2021年，楼市出现一些微妙的变化。比如，热点城市二手房业主挂牌量在明显走低。根据贝壳数据，截至2020年12月，重点18城二手房在售房源比11月下降4.4%，降幅扩大1.2个百分点，连续第3个月环比下降。同比看，12月在售房源同比下降2.5%，降幅扩大2.4个百分点。

截至12月，18个城市中，15个城市在售房源环比下降，上海、深圳二手房在售房源降至近两年最低。其中，上海二手房快速成交，叠加新增挂牌房源量减少，导致在售房源环比降幅约13%，降幅最大，绝对量降至2019年1月以来最低水平;深圳在售房源环比下降约7%，绝对量亦降至2019年以来最低。

2020年新增挂牌房源中，楼龄在5年以下的占14%，较2019年提高5.3个百分点;楼龄在5-10年的占23.2%，较上年下降0.2个百分点，楼龄在10年以上的占62.5%，较上年下降5.1个百分点。所有在售房源中，楼龄5年以下的占比降低2.3个百分点，楼龄10年以上的占比提高2.8个百分点。

表：2020年12月主要城市二手房挂牌房源楼龄结构及占比

说明什么问题?挂牌房源中，以“老破小”为主，楼龄在5年左右的“次新房”很受市场欢迎，一挂出来，马上就卖掉了。另外，业主“惜售心理”明显，这与深圳、杭州、广州等热点城市近期出现的“抱团涨价”、“集体护盘”等现象很吻合，“保卫房价”可能是2021年的一个趋势了。

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笔者一个朋友住在广州珠江新城某小区，本打算春节前把房子卖掉，换一套3房的大户型。去年12月底，朋友已把房子委托给楼下中介了，但2021年1月1日刚一上班，自己就被拉进了另一个人数更多的业主群，自称群主的直接@我这个朋友，说“你的房子挂850万太低了”。

我这位朋友说，“去年12月同户型、低楼层的成交价才835万。我要赶快卖掉，想在春节后再买一套”。没想到，这位群主信心满满地保证，“只要我们群里一致行动，你提到950万，保证你在1个月内成交”。接着，有人跟帖，“你看隔壁那个小区，比我们差，均价居然和我们一样。”

说起隔壁小区，群里更热烈了，“就那破小区，上周还卖掉一套西南向15楼的，居然达到12.5万了，你850万总价算下来的均价才13万，太便宜了”。说着说着，群里的情绪更高昂了。有人继续给大家打鸡血，“你看，深圳后海的房价已到30万+了，我们大家一起努力”。

上周日，我到珠江新城的房产中介那坐了一会儿。面对我的疑惑，中介很坦然，现在大家都觉得房价会涨。事实上，这几年房价上涨预期不断自我实现，不信的人越来越少了。前几年，很多人觉得房价会跌，特别是做生意的人、开厂的人，觉得生意这么难做，工人收入不高，房价怎么涨呢?

但这几年，很多人觉得，逻辑不一样了，房价非常理上涨。中介小哥告诉我，还有一个重要的变化，就是2020年以后，融资很方便了，特别是拿房子抵押的经营贷、消费贷，很容易申请到，而且利率也很低。当前，各银行推出的经营贷产品利率，集中在3.85%-4.9%之间，基本都低于按揭贷款利率，只有小部分产品利率达5%以上，抵押贷款的期限则在1到30年不等。

例如，工行个人经营贷款额度最高达1000万元，期限可达10年;中行个人经营贷金额一般不超过500万元人民币，贷款期限最长不超过5年(含5年);广州银行个人经营贷则更加灵活，根据借款人还款能力和抵押物价值、经营的实际需要，核定贷款额度，最长30年，视客户资质情况综合确定。利率低、额度高，所以做生意的不用再卖房了，拿房子做经营贷，方便多了。

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中介小哥告诉我，他们中介被告诫了，不要参与哄抬房价、炒作预期等行为，如遇到业主调价，需重新签订委托书。但是，中介小哥非常无奈，“我们很弱势”。现在，大多数楼盘都有业主群，业主们信息很灵通，要么有自媒体服务，要么群主或热心业主会在群里发一些楼市信息。

过去，多数业主不太了解行情，加上有些“急售”的，还有所谓的“笋盘”。现在，信息很透明，笋盘绝迹了。而且，有一些自媒体、意见领袖在群里吹，不知情的业主还信以为真，一传十、十传百，把大家的胃口吊高了，都把价格提高了。所以，现在业主们“保卫房价”的意识很强。

以前，中介还能忽悠一下个别业主，但现在业主们一个个都很精明，集体行动了。如果业主们集体把房价拉起来，中介真的没办法，只能接受了。因为，中介也要靠业主放盘来生存。业主团结起来，一个小区几套房挂卖，可以放这个中介，也能放到隔壁另一家中介，中介怎么办呢?

现在大城市的业主，越来越懂得，怎么搞资产运作，让自己的房产价值最大化。房产不同于一般商品，抛开不卖的、限售的、交易频率低的“老破小”，片区二手住房挂牌量只有那么多。业主抱团涨价，打破了二手房市场分散决策和定价的特质。买家要么离场，要么接受更高价格。

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当下的人口形势、货币形势，都有利于资产运作。比如，一线城市也在抢人，但更准确地说，他们是在“挑人”。比如上海“双一流”大学毕业可直接落户;深圳落户3年才能买房，这是拿房子来“挑人”;广州宽松一些，外围7区大专28岁即可落户，但中心4区还在“挑人”。

货币形势也是一样的，很多人早已看清楚了这一点。2020年，为了应对疫情，全球搞货币宽松，美国都“零利率”了。所以，2020年也是“资产大年”，中国的A股表现非常抢眼，创近年来新高了，创业板指数2020年上涨60%。同样，美国股市出现了V型反转，创造了历史。

但存量资产时代特征很明显，资产价值分化。创业板指数上涨60%，但涨幅前20%的股票贡献90%以上涨幅;2020年，我国白酒销量增速下降10%，但高端白酒销量增长10%以上;2020年，豪华车销量2020年维持20%增长，而普通乘用车的销量负增长。当下，资产多，但核心资产荒。

这就不奇怪了，为啥茅台(600519)酒价格不断创新高，还会上涨。其实，大城市核心区的二手房，可能是楼市里的茅台。为啥业主集体护盘、保卫房价，因为，他们隐隐约约感觉到，大城市核心资产太少，全球疫情仍在继续，2021年货币政策不“急转弯”，这有利于核心资产价值增长。

其实，广州楼市一贯稳定，不管是房价也好、曝光度也好，不仅弱于京沪深，甚至在厦门、杭州、三亚之下。不像深圳，就连女孩儿们聚会都谈“搞钱”，广州的业主低调、沉稳。但现在，广州业主也不淡定了，可想而知，楼市正在发生一些微妙的变化，即核心资产和非核心资产的分化。

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当然，2021年，针对房企融资的“三道红线”，针对银行放贷的“两道红线”将全面实施。笔者咨询了银行的朋友，他说，新规出台之前，就开始对房地产贷款做窗口指导了，要求规模和占比“双管控”，新增地产贷款占比不超过30%，这次只是以文件的形式正式发布而已。

根据报道统计，目前仅有3-4家中小银行踩红线了。另外，为避免政策“急转弯”，《通知》为超限银行设置过渡期，超出2个百分点以内为2年，超2个百分点及以上为4年。银行的朋友说的很清楚，地产是银行利润大户，他们会腾挪，如果贷款额度受控，他们会优先保障热点楼市融资。

而且，如果确实需要腾退掉现有的地产贷款，才能释放新增贷款空间，他们也会尽量回收非热点城市的贷款，投向热点城市。所以，从资金流向来看，2021年也有利于热点楼市，特别是核心区的房产。看看，不管政策怎么调整，都是有利于热点城市的，特别是核心区域。

资产分化的另一面，就是非核心城市房价下跌。近日，贝壳统计的2020年房价跌幅较大的十大城市，部分省会城市，甚至国家中心城市在列。这些城市，二手房挂牌量创历史新高，交易价格下跌。预计，2021年这些城市政策会松动了，退出限购、放松落户可能是首选。去年11月，哈尔滨开启去库存，并未引起多大反响，预计这种情形在2021年会大量上演。

表：2020年房价跌幅较大的十大城市

对于购房者来讲，2021年依旧是购房的时节。从现在到3月重要会议前，属于政策空窗期，开发商资金压力大，如果有打折的新盘，特别是一二手房价格倒挂的，有能力就积极参与。2021年，楼市分化更精细，热点城市间分化、热点和非热点片区分化。时间会佐证一切，二手房能够叫上价、卖上价的，都是各方面均好的楼盘，比如优质物业管理、大社区带绿化、人车分流做得好、外来人口管理严格等。所以，在存量时代买二手房，必须精挑细选，才能在未来称得上核心资产。