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2021年房地产市场会呈现何种走势

2021年房地产市场会呈现何种走势?房价涨还是跌?春节前买房还是春节后再出手?这是最近一段时间大家最关心的几个热门问题。

2021年房地产市场会呈现何种走势

最近几天国家统计局陆续公布了房地产的各项统计数据,其结果显示:2020年1—12月份,全国房地产开发投资141443亿元,比上年增长7.0%;商品房销售额173613亿元突破历史记录,增长8.7%;商品房销售面积176086万平方米,比上年增长2.6%;全国平均房价更连续5个月进入“万元时代”,最高时10543元/平,较上一年最高点时增长高达7.5%。一句话总结,2020年虽然开局不利,结果却出人意料。

之所以会出现这样的结果,业内人士分析认为,主要是三方面的原因:其一、信贷政策整体宽松,居民户中长期信贷5.95万亿刷新历史记录;其二、年内超过100个城市降低了落户标准,这些政策都增加了购房需求;其三、非常时期,海外投资锐减,资金回流,叠加改善需求明显上涨。

如果以所有人最关心的平均房价增速来看,2019年没买房的,选择在2020年买房,整体看成本至少增加了7.5%。当然,像深圳、银川这类城市二手房涨幅超过了15%的城市,买房多花的成本可能就更高了。

2020年全年调控累计出手489次,但市场依然是延续了“慢牛”趋势。叠加最近一段时间不少资金都预测,2021年房价上涨压力仍然比较大。其中最值得一提的就是社科院,在报告中早早就直言预测,“2021年房价平均涨幅在5%左右”。这让很多有购房需求的无房者十分焦虑。

2021年要不要买房,2021年到底适不适合买房?在给出“答案”前,我们先看一下当前楼市的整体情况:

首先,2020年9月份和2021年开年第一天,国家分别出台了涉房企业融资监管“三道红线”和银行的“红线”与“五档监管”。核心目的就是为了控制房地产信贷无序扩张,主要手段是通过设置红线的方式让一些不达标的企业主动降负债、降速,以达到掌控大局的目的。直白点说,就是控制资金流向房地产。

这意味着国家已经在慢慢控制房地产行业发展速度和扩张规模了,不再允许房地产行业的野蛮发展。对于房企,其实就是意味着不能再继续大规模融资扩张,失去了大量的资金来源。这也是2020年以来,全国绝大多数房企扎堆降价卖房“以价换量”回笼资金的根本原因。不要以为2020年已经结束了,事实上这只是开始,未来2-3年才是房企最难熬的时间;

其次,2020年虽然房地产整体数据很好看,但是我们不得不提的是,市场分化很严重——有的房价涨得凶,但70个重点城市中也有26个城市的房价跌回一年前,这其中,牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南跌幅位居前十位。全国房价分化非常明显,买房不能再闭着眼睛选。事实上,从机构调查的数据来看,我们不难发现,2021年绝大多数购房者对后市的预期并不高,接近70%的被访者表示会“继续观望”;

再者,楼市销售面积、销售额纷纷创历史记录,这个我们不否定。但不可忽略的是,根据易居研究院发布的数据显示,全国100个城市的新房库存已经达到了5亿平。2019年库存增速是6%,2020年销售面积创历史记录的情况下,库存增速却不减反增,达到了最高点7%,说明现在的房子并没有那么好卖,而且销售速度赶不上建房速度。

最后我们想说的是,其实早在2020年初,易居研究院就发布报告称,从2020年起全国的新房市场已经进入“供大于求”局面了。联想到我国城镇地区房屋空置率已经超过20%,空置房足够解决2亿人的居住问题,所以对于后市,我们很难相信前几年的奇迹能再次上演。

因此,我们必须不断强调的一点就是,“房住不炒”意味着刚需时代来临,这表示我们该用发展的眼光来重新审视现在的楼市了,绝不能完全依赖于过去的经验。尤其是对于靠投资炒作楼市赚钱的人来说,如果仍然一意孤行认为“买房是躺赚”,最终可能会付出惨痛的代价:一方面,国家提出房住不炒,而且要求各地方要牢牢坚持,这意味着未来调控会成为常态,现在冒险进入可能最后会“为国接盘”;另一方面,从投资收益成本核算来看,现在投资买房真的很难再获利了。

经济学家李迅雷算过一笔账,现在投资买房的成本是7%,包括资金成本、房屋折旧成本以及其它杂七杂八的税费等。换言之,如果我们所购买的房子每年的房价上涨幅度不超过7%,其实是亏钱的。

对于刚需来说,不管市场如何变,都要遵循“按需行动”的原则,即有需求就买,不要特别挑时机。一则没有人可以预测到市场的“底部”,二则老想占便宜可能吃大亏,尤其是拿着三成首付的刚需,往往很容易因为信息不透明,被擅长营销的开发商套路。

如果我人微言轻,说出来的观点大家不放在心上,那不妨看看精于算计的投资大佬们对2021年楼市的看法吧。2021年适合买房吗?李嘉诚、马云发声“指点迷津”:

李嘉诚:从过去7年持续不断抛售地产业务这一点可以看出来,曾经的亚洲首富对房地产显然不再有以前的热情了。事实上,李嘉诚2017年就对房地产的走势有所“暗示”:房价、地价涨幅太高,已经没有太多利润可赚。他在接受采访时甚至直言,未来5年不管是香港还是内地的房价都会迎来“大风暴”,这种情况下,刚需按揭买房自住没问题,但是炒房应该立即停止。

从李嘉诚这段“暗示”言论中我们不难发现,其实对于后市,李嘉诚还是比较悲观的,对于投资买房,他也是持反对态度。核心原因是,缺乏需求和资金支持的楼市,未来大概率会趋于稳定,已经无利可图了。虽然他自己曾经靠着楼市发家,但是一旦发现苗头不对,还是会毅然决然“撤离”。这也值得很多投资买房者学习:没机会的时候,一定要认清现实,该撤就撤,不赚最后一个铜板。

马云:2021年要不要买房,电商大佬兼网红名人马云也给出了9字建言:不要太着急贷款买房。即实在有需求的,如果自己条件允许可以买;那些没需求的就不要去凑热闹了,尤其是那些幻想靠投资楼市发财的年轻人,要赶紧放弃幻想,要更加务实才对。

在马云看来,未来两个年轻人根本不用愁没房子住,相反应该思考如何管理好房子,因为两个年轻人未来可能要继承5套房子。更主要的是,马云觉得,国家未来一定会控制房地产的投资规模。根本原因是,经济发展靠房地产不可持续,房地产现在的繁荣是牺牲年轻人幸福为代价换来的,这种发展不应该被高高捧起。基于此,现在的年轻人不应该过早背负巨额贷款买房,一方面这会削弱年轻人的创新拼搏能力,另一方面这会加剧年轻人的投机取巧思想,特别是现在很多年轻人经常幻想买房一夜暴富,这种不正之风该彻底停止了。

总结:不管我们承不承认,房地产都依然对我国经济有支柱作用,而且放眼全世界,没有哪一个国家的房地产是没有投资属性的。所以,未来楼市依然存在投资价值。只是有一点需要明确,房地产已经彻底过了投资的黄金时代,现在是刚需时代。换句话说,2021年刚需买房可能适合,但继续幻想靠投资买房发财暴赚,这种春梦该彻底醒醒了。为什么这么说?一则国家回归房地产住人属性的态度很明确;二则越来越多的信号显示,房地产挤压了实体经济的发展,确实到了不得不“削减”的地步了;三则从发达国家的经验来看,经济想走向高质量发展,一定不能过度依赖房地产。国家过去半年多,两次出手“收紧信贷”(设置红线),就是最好的证明。

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