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房地产行业未来的三个预测

2020年的最后一天,也是全年最冷的一天,伴随寒风凛冽而来的,是新一轮的调控政策,这次新政是从金融机构入手,把银行归成五大类,由高到低给出了不同的房地产贷款余额的比例上限。

01调控的实质

这一次的政策的出台,可以看成是对十四五战略规划和中央经济工作会议精神的具体贯彻,是继因城施策、因企施策后的因行施策,从而完成了调控政策的闭环,而且是核心的底层逻辑的闭环。房地产作为一个准金融行业,融资的顺畅性和体量,与行业发展息息相关。去年中央从行业融资总量开始控制,已经取得不小的效果,之后又推出了三道红线,加上这次五档分类,完成了在资金供需两端的控制,是釜底抽薪之举。这一次地产调控的操盘者,是深入了解行业运行规则和逻辑的高手,调控的方式有三大变化:

从宏观调控变成了微观调控,因城施策、因企施策、因行施策,都对具体的城市、企业和金融机构提出明确的要求,同时从供给侧和需求侧进行调控,不是一人生病全家吃药,而是分类分项,对症下药。

房地产行业未来的三个预测

从事后调控变成了事前调控,以往的调控都是一脚油门一脚刹车,导致行业的上下大波动。本轮调控以稳房价、稳地价和稳预期为核心,采取的点刹,用按龙头、按苗头、按念头的方式进行,按龙头是指按住龙头城市的房价领涨;按苗头是在地价的先行上涨时快速出手;按念头是坚决打消对房价上涨的预期,从而防微杜渐,效果显著。

从规模调控变成了质量调控,核心还是在支持行业健康发展,是稳杠杆,而不是去杠杆,哪怕不达标的企业和金融机构,也有好几年的时间去调整。总量虽然没有压缩,但未来资源的分配会往质量好的企业倾斜,好孩子吃糖、坏孩子吃药,但即便吃药也是为了他们的健康成长。

02最冷的幸福

很多地产从业人士感到压力与迷茫,认为行业进入消退的拐点,担心熬不过严寒的长冬。但其实房地产行业还是很幸福的,哪怕冷一点,也是最冷的幸福。幸福在哲学而言,通常来自于比较,地产比前两年的日子难过了一点,但是如果拉长维度去看过去、当下和未来,你可能得出不同的结论。

对比过去是幸福的:如果把目光回看长一点,90年代时,地产企业还要配额才能成立,买房全靠现金没有按揭,企业也无法融资贷款;在2000年,平均房价还不到现在的十分之一,行业全年的总销售额只有4千多亿,最大的企业也不过几十亿规模。再看如今十六万亿的市场总量、自由进出公平竞争的行业环境、丰富多样的融资渠道、庞大的企业规模,那简直是20年前感觉天堂的样子,我们有什么理由因为一点困难而不幸福呢?

对比当下是幸福的:如果把目光横向放宽一点,看看别的国家,看看别的行业,上海一个城市一年的开发量都超过整个欧洲,川普的公司放国内连百强都排不上,2020年疫情冲击下全球各行业都在衰退的时候,中国地产销售还保持了稳步上涨,是国民经济中的中流砥柱,我们有什么理由不幸福呢?

对比未来是幸福的:如果把目光往未来看远一点,就会看到冬天终将过去。目前所有的政策都是保障行业有序平稳发展,毕竟,资本不能无序扩张,房价也不能无序上涨。调控减少了行业发展的不确定性,而经济学意义上的不确定性,就是风险,在VUCA时代,有个平稳的行业外部环境和预期,不是挺幸福的吗?

总体而言,地产被调控,一是说明行业仍然很重要,衣食住行也只有地产行业能年年出现在政府工作报告里,是名副其实的支柱行业;二是说明行业的日子仍然很好过,否则政府就不会调控你;三是说明行业做得还不够好,政府通过调控来让行业和企业更健康。

03行业未来的三个预测

马太效应加剧:未来行业总量不会增长,但存量会分化,城市分化、金融机构分化、企业分化,但企业的分化会强过城市、城市的分化强过金融机构。企业的马太效应最强,是因为高负债企业往往是与小金融机构合作,受到叠加冲击影响,类似戴维斯双杀,爆雷的概率变大。

行业赛道细化:行业从粗放式增长会迈入精细化时代,也会形成很多细分领域,除住宅之外,未来可能还有七大赛道:长租公寓、商业、办公、物流、养老、产业、文旅开发。每个领域都会有各自的第一梯队做大做强,形成赛道护城河。

房价平稳上涨:长周期下,行业的总量会平稳小幅回落,但是价格水平会平稳小幅上涨,特别是全国平均水平,各城市会因城市周期不同,有可能个体波动会大一些。

04政策未来的三个预期

长租公寓REITS可能会推出:前一段时间的长租公寓管理公司陆续暴雷,导致今年政府经济工作报告中,关于地产的一半以上内容都在讲长租公寓的政策。很多朋友也在关心旭辉领寓的情况,但是这其实是两种不同的模式。倒闭的企业都是轻资产的二房东公司,其逻辑是高进低出通过烧钱扩大规模,然后到投资人那圈更多的钱,但是这种规模扩张是不可持续的,他们想套互联网的规模逻辑,但不同的是二房东的边际成本是越来越高,而互联网是越来越低。长租公寓是要保障买不起房的人能租得起一个体面的房子,所以真正的长租公寓未来是像领寓这样集中式的房东模式,再配上完善的服务,甚至是整个社区的规划。要租金保持合理低位,就应该降低一切环节的成本,而其中资金成本和税收是最大的两头,REITS能解决这两个问题。国内已经开放第一批REITS,但长租公寓并不在里面,估计第二批应该会赶上。

此外,未来在限制租金上涨和租客保护机制方面,也可能很快出台新政策,但租售同权的落地政策短期可能难以实现,因为城市的资源配置短期难以支撑,特别是教育和医疗。

对开发商的资金监管会加强:前段时间出现了几起开发商爆雷事件,随着企业三道红线和银行五档分类的施行,可能有更多的开发商会出现现金流断链的问题,政府出于维稳需求,可能在销售回款的使用上会出台更严格的管理规定,以减少或有风险。这带来的是行业资金使用效率的进一步降低,但是更严格的现房销售政策短期内不太会出台。三道红线的要求,今年也会从试点推广覆盖到所有上规模开发商。

高端房的限价限购有可能会放开:在限价房支持城市中产的购房者,长租公寓支持工薪租房者,政府保障房支持低收入者后,高端房的限购限售有了打开的可能性。特别是要拉动内需的时候,把市场总额中10%左右的部分放开,不计入均价统计,让市场根据品质自由定价,既能满足市场的真实改善需求,又不会影响住房需求。未来,保障的归保障,扶持的归扶持,市场的归市场。

05企业未来的三个回归

环境在变,如同德鲁克所说,环境变化并不可怕,可怕的是在用过去的思维去应对变化。行业仍然是一片大海,仍然大有可为,关键在于自身如何为之。任何企业进到地产行业都能赚钱的时候,是不正常的,意味着这个行业就没有护城河和核心价值,必然会变成红海,只有红海退去才有蓝海的到来。

回归本质:不要考虑外部的变化,大家面临到的都是一样的,如同高考不用去想题目有多难,自己读好书最重要。要反求诸己,向内看,回归企业如何更好地为客户创造价值,提供更具性价比的产品和服务的价值包。把聚焦放在客户身上,努力做好自己分内之事,就是安身立命的根本。

回归能力:当土地红利、资本红利和财务杠杆都消耗殆尽的时候,未来只剩下凭借企业自身的经营能力去杀出重围,穿越周期。以客户为导向的精准投资能力、产品打造能力、快速销售能力、成本控制能力、和持续创新能力,都是重点,如果有两种以上能处于行业领先,就足以构造企业护城河了。

回归质量:长周期下,企业的发展将更注重质量而非规模。有质量的发展,是指有现金流和利润的可持续增长,优秀的企业一定要保持超越行业平均水平的增长,因为逆水行舟不进则退。不是一有困难就要转型,要视自身情况而定,有时需要的可能是坚持,坚持长期主义,坚持日日挥刀五百次,在实在坚持不下去的时候再咬牙五分钟,可能就能在高手博弈中获半目之胜,那就是生存与发展的机会。

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