尹中立(社会科学院房地产金融研究中心主任)

最近几个月，部分城市的土地市场和住房市场交易又出现价升量增的现象。来自住房交易中介机构的数据显示，前三个月主要城市的二手房实际成交环比增加超过20%，2月份的成交量同比增长数倍，因为去年2月份情况特殊，我们把今年的2月份与2019年2月份相比，发现增长超过50%。房价涨幅靠前的城市分别是上海、合肥、广州、厦门、成都等，主要是长三角及珠三角城市，延续去年年底的较快上涨态势。

房价上涨是很多因素的综合反映，其中有一个因素引起了金融监管部门的高度重视，即经营贷流入楼市助推了部分城市的房价上涨。金融监管部门曾经查出深圳某楼盘在销售过程中有12宗经营贷流入楼市的案例。最近，各地都有类似案例被查出，并责令银行限期收回贷款。

从已经被查出的情况看，金额并不大。但笔者认为，如果从逻辑上进行推理，经营贷进入楼市的数量不容忽视。2020年全国的经营贷增加2.2万亿元，相当于2019年和2018年之和。在影响下，很多小微企业无法继续经营，实体经济的信贷需求应该是减少的，而现实中的中长期贷款却出现了大量增加，显然是不符合正常的经济运行逻辑的，其中相当一部分资金可能是进入了房地产市场(当然还包括股市)。

小微企业贷款增长幅度比较大的城市中，上海市最为典型。2020年上海市新增加贷款6741.6亿元，比上年多增1131.7亿元。其中，普惠口径小微贷款增加1525.3亿元，增长41.5%;中长期贷款年末余额增加721.6亿元，增长49.1%。在这一轮房价上涨过程中，上海一马当先，这其中是否存在一定的因果关系呢?

经营贷进入楼市，源于经营贷与按揭贷款的利率倒挂。对于商业银行来说，小微企业的贷款风险远远高于按揭贷款风险，因此，正常情况下，对小微企业的贷款利率应该远远高于按揭贷款利率。为了应对，2020年初人民银行出台了一系列为中小企业纾困的政策，小微企业的贷款可以享受低利率优惠，最低年利率只有3%左右，比住房按揭贷款的最低利率要低。

当政策导向让小微企业的贷款利率低于按揭贷款，而且规定小微企业的贷款增速必须高于整体贷款增速，商业银行就会选择向那些有不动产抵押的小微企业发放贷款。于是，市场就产生了专门从事套利交易中介机构，它们为炒房者提供过桥资金，购买了住房之后再办理小微企业的抵押贷款，偿还全部过桥资金。通过简单的操作炒房者就可以利用小微企业的优惠利率完成了购置住房的目的。该行为的本质就是一个套利行为。

从上述交易过程看，银行、贷款客户和中介机构都是受益者，随着楼市价格上涨让一些地方政府也成为受益者，如此多的参与主体都成为受益者，监管的难度是可以预期的。

解铃还须系铃人，既然经营贷流入楼市的根源在于利率倒挂，纠正了利率倒挂就消除了上述套利交易。应该让小微企业的贷款恢复到正常水平，对小微企业的扶持应该更多地发挥财政政策的作用。

(作者：尹中立编辑：洪晓文)