打击恶意炒作、降温局部学区房热的楼市调控方向，正加速由一线城市向二线城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥。

5日晚间，合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)，酝酿多时的“新皖八条”正式出炉。

根据《通知》，合肥将从八个方面进一步加强楼市调控，包括稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度，以及严厉打击各种房地产市场乱象。

遏制合肥房价上涨

据第一财经报道，此次出台的“新皖八条”政策突出了精准调控、综合施策的方向，旨在遏制当前合肥房价上涨的两大主要原因——楼市炒作和供给不足。具体来看，一方面，新政打击了二手学区房的炒作行为，实行6+3学位制、二手房限购、摇号+限售;另一方面，对于滨湖新区和高新区库存不足的现象，将增加新房和租赁住房的供给。

专家表示：“合肥作为省会城市，近几年在经济发展以及人口引入方面表现突出，在推动城市快速发展的同时，住宅的需求量也在同步提升。因此，通过单一的限购政策并不能有效缓解供需矛盾，增加供应量是重要手段。”

从供需角度来看，相关数据统计，2021年3月份，合肥市区共网签住宅5327套，环比上涨30.0%，同比上涨24.1%。合肥市区最新库存量为23498套，环比下跌7.6%。

供需不平衡一定程度上推高了房价。根据国家统计局数据，2月份，合肥市新房和二手房价格同比分别上涨5%、5.8%。合肥市房地产研究所副所长凌斌近日曾公开表示，合肥市是国家调控下的重点城市之一。

多维度精准为楼市降温

为遏制房价上涨过快的势头，《通知》提出：从严调控商品住房价格;强化房价地价动机制，严格“限房价”;新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。

过去各类房价的备案价格政策比较宽松，往往从申请预售证时起才开始管控。而此次新政将价格管控提前到了土地出让前，这是限价政策的新模式。

除了限价外，为精准打击部分区域二手住房和学区房炒作行为，合肥此次新政还明确了以“热点学区、热点区域、热点楼盘”为调控重点。

此外，新政明确要严厉打击各种房地产市场乱象，整治将从以下四个方面展开:

第一，严禁房地产销售中任何形式的价外加价行为。

第二，房地产开发企业不得收取或者委托第三方收取房价款以外的团购费、咨询服务费、信息费等任何费用，不得以捆绑搭售车位、储藏间、委托装修等任何形式加价或变相加价销售。

第三，房地产经纪机构代理销售新建商品房的，除向房地产开发企业收取合理佣金外，禁止向购房人或通过第三方向购房人收取购房价款之外的任何费用。

第四，严禁通过网络、自媒体等煽动房价上涨、渲染市场恐慌情绪、哄抬房价、恶意炒作市场等行为。

专家认为：“当前合肥新房市场的主要问题是市场回暖带动房价上涨预期，各类购房群体争先入市，现在现金全款买房依然一房难求，加剧房价上涨预期。开发商及中介面对市场购房热情，通过收取茶水费、捆绑销售、全款优先的方式获取利润，增加市场乱象。新房市场供不应求带动二手房市场成交火热，具有独特资源优势的学区房成为二手房价格上涨的突破点。”近期合肥楼市火爆，为了“稳地价、稳房价、稳预期”，合肥市酝酿很久终于出台“合八条”政策。

在稳地价方面，合肥市上周已公布全年土地供应计划，市区商品住房用地计划供应373公顷。“稳房价”方面，强化房价地价动机制，严格“限房价”。“新取得的居住用地，实行住房项目均价控制，平均备案价格不得突破土地出让前预测均价。”另一方面，为避免开发商通过在同楼栋中高低配方式突破限价，政府要求同一幢楼的同一套型价差幅度原则上控制在10%以内。

值得注意的是，为应对学区房价格上涨问题，合肥实行“一套住房，6年内1个小学学位，3年内1个初中学位”政策，可能造成短期有学位的学区房供应更加稀缺。