互网企业的扩张需求至少占据了北京办公市场新增需求的半壁江山，这个行业发展将在一定程度上影响着北京办公市场去化速度和租金触底企稳回升所需的时间。

互网企业的扩张需求至少占据了北京办公市场新增需求的半壁江山，这个行业发展将在一定程度上影响着北京办公市场去化速度和租金触底企稳回升所需的时间。

今年一季度，北京办公市场延续了2020年的需求复苏态势。甲级写字楼市场单季度净吸纳量超过23万平方米，刷新了近十年以来的单季度新高，也创下了近十年需求最强劲的季度开局。乙级楼宇和产业园区也同样出现大量的新增需求，全部办公租赁市场都在一季度出现大幅去化，空置率均出现不同程度的下降。在一系列靓眼的复苏数据背后，所有的原因都指向了一个行业，即互网科技。

经过近20年的发展，北京目前已经形成两大互网产业聚集地，并形成了两个主要的市场组团，分别为位于西北方向的中关村-上地-北清路组团和位于东北方向的望京酒仙桥组团。

图片 6.png

据统计，当前北京约150家头部互网公司办公面积(包含自用和租赁面积)共约525万平方米，其中前20的公司办公面积约422万平方米，占总互网公司办公面积的80%。有42%的互网公司位于上地，位于东西两大组团内的互网企业占比高达72%。同时，互网公司更加集中于产业园市场，有67%的互网公司位于产业园内，位于甲级写字楼的比例仅8%。在租金方面，互网科技公司目前平均租金水平相对较低，平均租金约190元每月每平方米，低于整体办公市场223元每月每平方米的水平。

当前，互网公司依旧维持了迅猛的扩张速度。在2020年全年5000平方米以上的大宗租赁成交中，互网科技公司的成交面积占比达到42%，远高于第二名金融行业的18.8%，在今年一季度这个比例更是上升到64%。如果把在线教育新租面积也计入的话，2020年的互网科技行业占比超过50%，今年一季度的占比更是接近70%。

图片 7.png

高力国际华北区董事总经理严区海表示，互网科技公司的快速发展，也带动了东西部组团中上地和望京-酒仙桥区域的快速去化。在肆虐的2020年，上地是唯一连续三个季度出现快速去化且租金逆势上扬的产业园子市场，且这样的趋势在今年一季度依然持续，目前市场空置率仅有7%左右。区域内一些待入市的新项目还在预租阶段，就已经实现了大幅去化。得益于区域内强劲的互网科技企业的扩张需求，望京酒仙桥也在2020年出现了加速去化的情况。

严区海表示，在对互网公司的选址需求进行梳理后，我们发现互网科技行业除了具有产业聚集效应强和扩张速度快的特征外，对于人才的需求量也非常大，因此潜在的人才留存和获取成本已经成为企业选址最重要的因素。此外，交通便利性，楼宇用电量，餐饮配套在互网企业选址中也扮演了重要角色。

从目前的市场格局来看，除了航母级的互网头部企业有能力敢于跳出产业聚集区域进行多总部选址，其他大部分的互网企业选址需求依然还会集中在东西两大市场组团内。高力国际的数据显示，在两大组团内，某些子市场目前已经出现了“一房难求”的局面，未来3年超过130万平方米的新增办公项目，将会很大程度上缓解目前该区域供不应求的局面。

“十三五”期间，北京的办公市场已经形成了以内资为主，外资为辅的发展格局。展望“十四五”，北京市政府提出了2025年“国际科技创新中心基本形成”，2035年“国际科技创新中心创新力、竞争力、辐射力全球领先”的奋斗目标。在十四五期间，北京将建设国际科技创新中心、形成国际人才高地，在科技强国建设中发挥高端引领、关键支撑、示范带动的重要作用。在这样的大方针指引下，以互网科技为首的高新技术企业将会在北京办公市场的供需两端都扮演更重要的角色。