对北京二手房市场的走访调查发现，整个市场趋于平淡，成交量相对适中。

除个别急售房源报价相对于前期成交价格出现一定下调外，整个售房源报价和成交价格略有上涨。就交易量而言，地区间存在一定差异。值得一提的是，幼升小，小升初入学接近尾声，学区房成交略有平淡。

五环以外的刚需房成交近期出现一定释放，成交量和成交价格均略有上升。

房价波动不大

北京的二手房价格很难下跌，淡季和旺季的区别主要体现在交易速度和交易量上。淡季卖房可能需要几个月，旺季可能只需要几天。

春节前，大兴区二手房带看量受影响较大，成交下滑。但是在清明节、五一节、端午节等假期，看房客户逐渐增多，促使成交量增加，尤其是近期成交量明显上升。而且在此之前，春节前后往往是二手房成交的旺季。

近年来，北京地区二手住宅市场一直稳定，除学区住宅市场外，其馀楼盘价格变动小，涨跌困难。

五月，北京二手房价格整体收窄。国家统计局数据显示，2021年5月，一线城市二手房销售价格环比上涨0.6%，上涨0.2个百分点。其中，北京、上海、广州环比上涨1.1%、0.7%、0.9%，上涨0.1、0.2、0.3个百分点;深圳从上个月的平均水平下降到0.1%。

升学季即将结束

伴随着北京小学新生入学、小升初相继步入尾声，学区房成交量较4、5月份有所下降。

每到2月到4月，学区房的交易量通常都很大。部分购房客户卡着点，就是为了赶上当年能在该地区上学。这种类型的客户基本上都是全额交易，成交速度更快。4月以后，入学信息收集陆续完成，学区房成交由高位回落到正常水平。这一年的幼升小、小升初入学基本上已经尘埃落定，所以学区房成交逐渐淡薄。

近几年来，西城区招生改革备受关注，2021年小升初全区派位名额明显高于往年，核心学区房属性有所下降。

居住在西城区非核心学区的张玲表示，今年西城区明显增加了全区派位名额，小升初全区派位阶段可报名5所西城区优质中学。一级优质中学明显提高了全区派位名额，非核心学区儿童进入这些中学的机会越来越多。

西城区的优质学区房基本集中在月坛、德胜、金融街等地区。有的小学可以直升高质量的中学，资源丰富，房价高。比如春树馆小学直升北京八中，相应的学区房价比较贵。今年，全区位名额增加，其他小学毕业生有更多机会进入八中、四中、北师大附中、实验中学等第一梯队学校。

新房市场分流

新房市场交易量明显增加，对二手房市场分流效应强。

调查了解到，北京地区入市的新房项目约有200个，除部分是2021年上半年取得预售许可证的项目外，大部分是前期入市、未清盘的限制性竞房项目。这类项目入市时间较长，基本已完成或已达到入住标准，与周边二手房相比竞争力较强。

北京地区的新房项目从土地到最后的入市销售，大约需要半年时间，最多不超过一年。从目前的情况来看，北京新入市的新房项目主要集中在丰台、石景山、亦庄等地。这些项目的土地使用时间主要集中在2020年和2019年。今年上半年，北京首批实施两集中转让区域的项目有望在2021年下半年和2022年上半年集中进入市场。这些项目大多不限价，有些项目位于核心区域。随着这些区域对应的新房项目进入市场，北京地区新房平均价格很可能会上涨。