一次严谨的投资不是听开发商宣传来的，不是街边驻点的中介告诉你的，不是随意接起一个中介陌拜电话通知你的。

一次严谨的投资一定是主动的，主动关注片区，主动联系好中介，主动筛选确定待开楼盘......

主动想要一定比被动获取成功率大吗?也不一定。若在15年、16年，不管哪种方式，只要入手，就盘满钵满，这也印证了前面文章中，我们反复提及的话：买的早，胜过一切方法技巧。

但这并不能抹杀被动获取所存在的高比例属性。既然是，那么就不会总赢的，就好比2020以后的房产市场，闭着眼睛买的后果，大概率就是站岗红旗手。

这里我们顺带说一下，在平时，但凡是主动找上门的投资机会，都一定要谨慎。“平时好喝好玩高消费都不会让我们一夜返贫，但错误的投资会”，正是因为投资如此重要，我们在面对时才更应该思虑再三，你有真正的好机会会哭着喊着送给陌生人吗?不会的。至少在听到所谓机会时，我们应该全面的考察，自己而不是通过营销人员做决定。

一个完整的房产投资过程，至少应该包括三个阶段，这是任何人在任何情况下都不应因省事而跳过的阶段，每一个阶段包括大量的细节，包含大量的操作手法与技巧，也许我们无法成为职业投资者，但至少可以让我们在买卖自住房的过程中，更加游刃有余的处理各方面问题而不至于被中介牵着鼻子走甚至掉坑被骗。

聪明的买房，是有门槛的。

我们详细的说一下。

第一阶段、融票和融资

1、融票

买房的第一步是解决房票问题，也就是购房资格。稍微好点的城市都是有购房门槛的，有很多人第一步就卡住了。

现在常见的解决限购方式有，社保、学历、全国性技能证书(有的城市认可)，高端人才等等。缺什么就去补什么，哪个相对容易做到，时间最短就大胆尝试去做。需要某个证书，努力两年考几次试就可以拿到，不去做，那么两年后还是什么都没有。

有人说，我所在城市需要五年社保，等五年后，黄花菜都凉了，怎么办?

曲线救国，先去其他潜力城市购置，这边正常交，等有购房资格了，再回来即可，至少别踏空，死抱着现金不放，不是好办法，至于因此去买了公寓、小产权那就只能自求多福了。

哪里可以查到全套、准确的本市房产政策?建议不要只听中介说，积极主动，多次多渠道了解信息，不单单是政策方面的信息，在整个购房过程中，你比别人信息多，就是占尽了大便宜，为什么会被骗?因为xxx信息你不知道。

住建局官网、房管局官方电话，百度，中介、本地自媒体等等都会有本市房产政策，多问多比较。

2、融资

现在绝大多数人买房还是需要凑首付的，在前面的文章：买房如何凑首付?我们曾详述过如何凑，这里不再赘述。只要大家观念稍微改观，思维稍微开阔，首套房，凑首付总不算太难。

什么是观念改观，思维开阔?

只有六个钱包才是融资(还有人不好意思问家里要，这是大大的错误，不好意思，那可以借嘛，后面再还，比踏空好百倍)，其实，严格的说，六个钱包不是融资，充其量算筹钱，包括亲戚朋友同事都是的。

什么叫融资?

更倾向的含义是想办法经营、包装好自己，向金融机构(主要指银行)借钱。包括我们熟知的XYK、XYD等等，向未来借钱，以现在的低价格买入资产，然后再赚钱还利息和本金，既提前享受了房产居住舒适性，若选筹合适，还能享受城市发展带来的房产增值，何乐不为呢?

但是，这中间也有个BUG，那就是负债高，杠杆高。

杠杆只是一个金融工具，他的好坏取决于你的风控能力如何，对于底仓羸弱的初级者来说，是要保证留足够的安全边界的，否则很容易陷入以贷养贷、以融续融的恶性循环中。

第二阶段、选筹

选筹的话题，我们前面也聊过很多次了。

我为什么更推荐买二手房?附选筹原则

怎么在陌生城市选到涨幅更大的楼盘?

损失百万的经验之谈，看到这几个特征，请立即入手新区!

怎么选择高收益性的房产?

所谓涨幅看选筹，赚钱看杠杆，没有优质选筹，涨幅自然是没有保证的。我们这里可以给大家一个大原则，这也是房产界一位前辈经常挂在嘴边的话。符合这个原则的不一定是好房子，但不符合的，一定就不是最佳选择。

优质的选筹，应该满足租、贷、住、卖四个基本原则。

租：好出租。租房需求大，说明该区域流动人口足够多，租房的人，将来都是要买房的，那么市场需求自然旺盛，有需求端的强力支撑，整个市场才会活跃、有生机。

贷：好贷款。方便贷款，说明金融机构认可，大家注意，这是非常重要的因素，为什么商铺、公寓只能贷款50%?为什么小产权压根不批贷款?这说明，金融机构并不十分认可其价值，为保证自身资金安全，只贷一半或压根不贷。这也从侧面说明，买房只买普通商品房的重要性，我们个人难道比金融机构的智囊团更聪明吗?不会的。

不管是初期按揭还是后期转贷，房产金融属性足够强，才让我们有更多空间和更大规模资金做更多事。

住：居住舒适。居住属性是房产的基本属性，那么就是所有的房产都能提供优越的居住环境吗?显然不是。

市场中充斥着大量朝北终年不见阳光、奇葩户型、暗室、密闭不通风等等瑕疵的房子，很多人因为资金不宽裕等原因就选了这类房子，可是就因为省下这十万、二十万，我们却要在这种房子里忍受几年十几年，等终于下定决定换房时，却发现只有看房的，没有约谈的。涨幅微弱、流通性极差，也只能悔不当初。

笔者从来不建议大家入手有明显瑕疵的房产，我们可以不要最好的，但有问题的最好避开，有硬伤，尤其是那些无法改变的硬伤，会在我们持有过程中，一遍遍折磨我们。

卖：好卖。尤其是投资性房产，是一定要注意这个问题的，因为买就是为了卖，我们不能完全以自己的喜好决定哪种房产好，哪种房产差，而更应该以年轻人，以大众的角度来考量。

比如市场上有一小部分人特别喜欢顶复。而在投资中若还是盯着顶复，那就是大错特错了，因为多数人是不喜欢顶层的，本身顶层也是慢涨品种。

不以自己的喜好为标准，不掺杂感情，只看投资标准和效率，这是投资的必备素质。

第三阶段、低成本持有

如何低成本持有，在上一篇文章中，我们也曾经详细阐述，会员问答：暂时不住的房产，怎么最低成本持有?

低成本就是通过一系列手法，变无价值为有价值、变低价为高价、变高价为精细化操作的更高价，榨取尽可能高的房产剩余价值为我所用。

凤变冰(装修)，分割时间(钟点房、日租房、月租房等等)，分割空间(重新装修做合租房)，改变客户属性(比如在上面文章中提到的变居住为仓库或者培训教室，就是属于这种操作)。

低成本持有的本质是获取源源不断的更多现金流，在我们仓位达到一定程度后，贷款的作用越来越小，而现金流的作用却在逐渐增大，没有长期、稳定的现金流，一切都是空谈，而能从房产本身获取的租金现金流，相对其他融资渠道，却是最容易，最稳定，最不用求人就可以的，只要脑筋活络，勤快一点就可以每个月获得更高收益。

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