01

现象

全国普涨，首都圈领跑

上周，国家统计局发布了相关数据：据测算，5月份，4个一线城市新房销售价格环比上涨0.7%、同比上涨6%，其中北京与上海环比上涨领先，高达1.1%与0.9%;另外，一线城市二手房住宅价格同比上涨高达10.8%。31个受监测的二线城市中，新房价格环比上涨0.6%、同比上涨5%;二手房环比上涨0.4%、同比上涨3.5%。35个受监测的三线城市中，新房价格环比上涨0.4%、同比上涨2.8%;二手房环比上涨0.2%、同比上涨2.6%。

数据显示，城市能级越高，房价上涨幅度越高，一线城市领跑全国。不同的是，一线城市中二手房涨幅高于新房，二线与三四线城市则呈现新房价格涨幅高于二手房的现象。总体来看，三四线城市房价维持稳定，二线城市呈现小幅上扬趋势，而一线城市房价上涨则势头明显。接下来我们详细看一下一线城市价格变化。

上图为1-5月一线城市的价格涨幅变化趋势，总体来看趋势如下：一线城市房价上涨幅度较大、上涨水平持续，新房平均同比涨幅5.2%，二手房平均同比涨幅10.8%。为什么一线城市能够维持较高上涨水平?笔者认为可以归结于人口基础、供需情况与土地热度三项重要指标，下面以5月涨幅最高的北京为例进行系统分析。01人口向核心都市圈聚集，巨量需求涌入导致房价上涨。人口基础方面，首都都市圈、长三角都市圈、大湾区都市圈都属于全国核心城市群/都市圈，是全国最大的人口流入区域。2010-2020年，北京10年净新增228.1万人，其中非本地新增人口180.15万人。环京地区(廊坊)受首都圈辐射，人口新增同样巨大，10年新增110万人，年人口增长率高达2.5%，远远0.36%的全国平均水平。人口的巨量导入，更会提升城市的虹吸效应。北上广深等一线城市，其人口、产业、资金、教育、医疗等各方面都成为全国的 “最高能级”，这一马太效应更愈演愈烈。楼市同样长期看人口，人口加速导入的城市在需求端绝对是暴增的，在房价方面绝对会普涨。02供需错配，需求坚挺持续，供应有缺口，价格上涨是必然结果。

我们看一下2021年北京的供需数据：1-5月北京共网签32147套住宅，共供应24087套房产，总体供需比为0.75。1-5月，北京需求端持续高于供应端，缺口达25%，卖方主导。环京(廊坊区域)1-5月整体供应8949套商品房，网签成交15472套，供需比为0.57，供需错配更为严重。北京市场+环京市场构成了整个首都圈的供需状况，需求端坚挺且持续，供应端则有较大缺口，房价上涨是必然结果。其它城市趋势相似：5月，北京、上海、广州、深圳、青岛、武汉、成都、佛山、长春、大连、昆明、苏州、长沙等重点城市供求比均有下降，重点城市平均供求比均在0.8以下，市场向卖方偏移趋势明显，这也解释了全国大中型城市房价普涨的现象。

03核心都市圈土地热度空前，

影响近3年房价预期的最重要因素则是——土地市场。2021年开始施行“22城 两集中 三批次 土地集中出让制度” ，简单来说就是核心一二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让，其他时间不再发布住宅用地的出让公告，所以今年的土地市场格外清晰。目前，大部分城市已完成首批土地集中出让，整体呈现热度高、溢价高、竞争激烈的特点，但核心城市(或板块)与二线城市(或板块)有分化趋势，具体表现如下：

热度最高区域：北京、杭州、重庆、无锡、深圳和厦门。北京集中推出29宗土地，仅有4宗地块低溢价成交，其余全部触及顶价，其中更有10宗地块进入“竞政府持有+竞建设品质”的争抢中;杭州触顶成交地块达41宗(占比72%);重庆因不限地价，70%地块溢价率达40%以上，最高溢价率更是高达129.98%;厦门、深圳首批土地出让规模较小，热度维持高位。

这里重点看一下北京土地市场：5月8日至11日，北京共计成交29宗地块，成交金额1110亿，其中25宗地块全部触顶，更有10宗地块进入“竞政府持有+竞建设品质”的争抢中。本次供应中有19个地块处于5-6环之间，其中9宗地块售价将超过6万/㎡，10宗地块售价将超过7万/㎡。可以说，未来1年，五环将进入7万+时代，整体房价预期看涨!巨量人口导入+供需错配，供应缺口+土地热度高，三个重要指标是北京房价上涨的主要推手，也是其它核心都市圈价格上涨的主要原因。

02

导向

都市圈是未来楼市中心

上文提到的人口流入、供需错配、土地火热是三大都市圈的共同现象，这些现象也将长期影响楼市格局。未来10年，长期看涨、容易变现、风险性低的房产一定在核心都市圈，属于长期稳健投资最合适的选择。为什么说未来10年都会如此呢?《“十四五”规划纲要》提出，要发展壮大城市群和都市圈，重点优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群。5年内，肯定是要重点发展核心都市圈，再过5年也不会出现较大变化，所以未来10年都市圈一定是中国发展最快、房价最坚挺的区域。同时，我们看到北方仅占一个核心都市圈——首都圈(京津冀)，即未来全北方发展中心依然会以北京为主，其它北方城市无法起到分流作用，即北方的优质人才、产业、资本等依然还是会向首都圈导入，这一趋势不会得到缓解，首都圈房价也会随需求端涌入而持续上升。首都圈长期绝对看涨，目前仍然没有达到边际!但是，首都都市圈与长三角都市圈、大湾区都市圈稍有不同：长三角都市圈、大湾区都市圈是由多个高能级城市共同组成的“城市组团”，而首都都市圈则是以北京为中心向外辐射扩散的“主城+卫星城”格局。所以长三角都市圈中上海、南京、杭州、合肥都是可以重点看好的城市，大湾区中深圳、广州、佛山也长期看涨，而首都都市圈则稍有不同。

首都都市圈中，核心组成部分可以划为：北京、环京、天津、雄安。雄安禁止商品房出售，这里不讨论。天津目前则处于一个非常尴尬的态势：供需比为1.2，供大于求，且大量“无配套郊区房产”炒作过火，整体市场处在滞涨阶段。仅北京与环京市场则呈现健康态势，上个部分也详细介绍到了，需求端稳定持续，价格坚挺上涨，市场向卖方倾斜。但北京5环房价已不如7万+时代，“7090”房产总价也必然超过500万，绝大部分刚需客户“望尘莫及”。新晋北京青年，最终归宿一定是——环京。近期，京南固安区域放宽了落户政策，“零门槛落户”，非常容易获取购房资格，通勤1小时以内就可以拿到1.4万/㎡的均价!目前，固安各落户窗口均已排队至年底，预测将有5-6万人在年底前落户固安。落户人口激增，将直接推动需求端上升，预测下半年京南楼市会持续“夏日过热”。

那么，在该区域如何进行选择?我们可以参考两个国际公认的案例——纽约中央公园与英国海德公园板块。这两个区域不仅坐享最大的生态公园，还是该区域的商业、交通、文化中心，资源极为丰富，所以房价也一直引领全国。最重要的是，在2008年次贷危机面前，该区域房产未跌反而升值10%-30%，可以说是“绝对硬通货”。

如果以上面两个案例进行对标，固安最佳板块便浮出水面——固安中央公园附近的房产。固安中央公园坐享占地20.5万㎡的中央公园、30万㎡的超级商圈、2平方公里的科创CBD中心、北京八中分校教育等综合配套，是京南区域规格最高的生态、商业、交通、教育中心，其优质资源具有唯一性，扛通胀能力高，且具备非常高的升值潜力，是京南区域最值得入手的板块。

固安中央公园板块鸟瞰图固安中央公园区域以都市CBD为范本，未来规划超高层商业配套、超高层办公大楼与全业态服务体系，落成后将更具备CBD气质。

固安中央公园核心区商业配套效果图整体来看，固安中央公园板块完全符合处于全国核心都市圈、区域人口持续增长、商业/教育配套高端、生态底板稀缺等严格条件，其具备上涨潜力高、流通性强、抗通胀能力强优秀特质。该板块是京南位置最核心、配套最高端、生态最优越的区域，在整体市场上扬的环境下，较一般板块将拥有更高的潜力。置业一定要赶在风口之前，北京楼市领跑全国，楼市热度将逐步向外辐射，整体环京市场已有上升态势，有需求的看官可以抓紧去看看盘了!