今年年初，城市更新行动被写入“十四五”规划。年中，各地密集发布城市更新行动计划，推动城市更新行动驶入快车道。其中，上海宣布率先成立全国最大城市更新基金;北京、天津、重庆等地提出在土地、金融、审批等方面给予政策支持，以吸引社会资本参与城市更新。

未来，城市更新从过去政府主导，转向在政府引导下社会资本参与的模式。在业内人士看来，社会资本和市场运作将成为加速器，推动各地进入城市更新的快速发展期，由此将释放巨大的投资空间，将有更多的央企、国企，以及头部民企参与到城市更新的赛道。

北上广等城市更新计划密集发布

2021年，城市更新被写入“十四五”规划，提出要加快转变城市发展方式，统筹城市规划建设管理，实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升。与此同时，今年政府工作报告也提出“发展壮大城市群和都市圈，推进以县城为重要载体的城镇化建设，实施城市更新行动”。

随后，各大城市不断推进城市更新行动。北京、上海、厦门、长沙、福州、成都等地积极推进相关政策的落地。而6月最为集中，包括北京、上海、广州一线城市，以及重庆、济南等二线城市均有所动作。

6月10日，北京市政府发布《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》，明确提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。

北京的指导意见特别强调了“鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式”，对吸引社会资本参与城市更新给予了特别的政策窗口。

对此，中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，随着北京城市更新指导意见的落地以及后续相关细则的跟进，北京城市更新将全面加速。在推动社会资本积极入场的同时，形成城市更新的“北京模式”。

6月11日，广州也发布了《广州市规划和自然资源局关于城市更新旧村庄全面改造项目中小户型住房配置的意见(征求意见稿)》，从住宅配置、规划复建、方案审批等方面对城市更新旧村庄全面改造项目做出规定。

值得一提的是，在城市更新方面，上海不仅停留在政策层面，而是有了实质性的举动。6月2日，上海宣布成立总规模约800亿元的城市更新基金，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。据悉，上述基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，是由上海本土国企、大型开发商和险资共同成立。

土地等政策窗口吸引社会资本参与

除了一线城市之外，二三线城市也纷纷加入城市更新的大潮。

6月18日，重庆发布《重庆市城市更新管理办法》，全面支持开展城市更新。其中提到，采取协议出让或公开招拍挂(含带方案招拍挂)方式办理供地手续。而对增加公共服务功能的城市更新项目，有条件的可按不超过原计容建筑面积15%左右比例给予建筑面积支持，增设地上停车库不计算容积率等。

对此，在中指研究院重庆相关人士看来，这是重庆城市更新发展的重要分水岭，有助于进一步推动城市更新全面实施。其中，重庆在土地出让政策、一定条件下的建筑面积支持等方面力度均较大，这将极大提高社会资本参与城市更新的积极性。

6月24日，天津市政府办公厅印发《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》。同样在规划、土地、金融、审批等关键方面给予政策支持。尤其是强调早调动社会资本参与，支持专业机构等社会力量投资参与各类更新改造项目。涉及建设周期长、投资规模大、跨区域以及市级重大城市更新项目，可通过政府授权方式，由具有实力的国有企业作为实施主体。城市更新项目的公共停车场、充电桩、能源站等配套公共服务设施可以由实施主体负责运营。

据悉，6月17日，天津市城投集团作为首批城市更新项目实施主体，与国家开发银行天津市分行签署1200亿元项目合作协议。金融机构对城市更新的支持力度可见足够大。

从目前来看，城市更新的复杂性决定了对政府的治理更加依赖。而城市更新治理的体系，将提升城市更新推进效率。

在吴建钦看来，此前，纵观全国，广东省基于“三旧”改造建立了较为健全的政策体系并取得了显著的成效，而其他城市更新政策体系仍然较为单薄，导致城市更新的进程也相对缓慢。而随着各地城市更新政策出台，未来城市更新将全面加速。

城市更新多元化投融资机制加速形成

长期以来，资金压力是制约城市更新进程的主要原因之一。从近期各地披露的城市更新方案中的土地和资金政策来看，无论是上海建立城市更新基金，还是北京、重庆鼓励金融机构创新金融产品支持城市更新，城市更新多元化投融资机制正加速形成。

在房地产行业规模增速放缓的大趋势下，面对城市更新的巨大投资空间，房企在城市更新领域早已加速布局拓展。

据克而瑞统计数据显示，进入到城市更新领域的房企中，TOP50房企占了6成以上，并且多数已经有5-10年时间。比如，佳兆业、时代中国、富力地产、中国恒大、奥园集团、龙光地产等房企，城市更新土地储备建筑面积均在2000 万平方米以上。

随着各地城市更新的加速推进，还将有更多的企业加入到城市更新的赛道上来。6月3日，华远地产(600743,股吧)与金科股份(000656,股吧)达成战略合作，将在城市更新、产城融合等领域充分合作。此外，在济南，中交集团、融创集团、中铁十一局、国人集团、华润集团等，也已参与到一些重点片区的城市更新改造中。

而在上海800亿元的城市更新基金中，上海地产集团与招商蛇口(001979,股吧)、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保(601601,股吧)、中保投资签署战略合作协议。对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，参与主体多，能够真正配合后续城市更新工作的开展。上海地产集团作为本地城市运营和土地运营的大房企，与其他企业合作，有助于更好落实上海城市更新计划。

在北京，截至6月1日，已先后公布2批老旧小区改造项目计划，共308个项目、299个小区。对此，吴建钦表示，一般情况下，市属国企、区属国企、部分聚焦存量业务的民营企业均会结合自身的业务特点参与竞标。从北京发布的政策来看，社会资本可通过提供专业化物业服务、“改造+运营+物业”、提供专业服务、作为实施主体四种模式参与老旧小区改造。

在克而瑞分析人士看来，在未来2-3年，城市更新的格局会发生非常大的变化。其中，央企会更多地介入城市更新，而头部房企也会通过城市基金等方式参与城市更新。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 李世辉