楼市调控起点太高 注定是一个长期重复博弈的过程

据媒体报道，工、农、中、建四大国有银行本周起上调北京地区首套房贷款利率，最低利率从基准利率的1.05倍上调为1.1倍。事实上，不仅是北京，大多数一二线城市的首套房利率普遍上浮。由于货币环境偏紧，资金成本仍将上行，后续房贷利率还面临着上涨的压力。

在“持续扩大内需”的政策新表述和中美日益紧张的贸易摩擦和磋商下，今年的楼市预期正在发生一些微妙的变化。在整个“房住不炒”的调控大背景下，楼市出现回暖。各地的“抢人大战”和限价房公开摇号，不管政策初衷如何，客观上刺激了楼市。即使是调控最严的北京，市场也自发完成筑底。自去年底以来，北京市二手住宅交易量回升的态势一直延续，除了2月受到节日因素影响成交量下降外，1月和3月二手住宅成交量均超过1万套。

回暖并不令人意外，毕竟我们的楼市政策只是防止暴涨，而非打压。但预期管理是个难题，也是一门艺术。楼市长达十数年的看涨强预期，并不是一朝“史上最严调控”就能降服的。任何市场上的风吹草动，都会被迅速放大，夯实或者解构调控预期。因此，在当前的楼市频频出现回暖迹象和放松假设，政策也需要表明态度，对冲相反预期。在严格执行现有的限购、限价等政策之外，热点城市房贷调控力度加强便在意料之中，释放的信号也很明确：楼市调控还将坚挺，不会“溃坝”。

同时，我们必须清醒认识到，杠杆并没有被消灭，最多是被隐藏起来。因此，楼市泡沫破裂，依然是未来要重点防范的风险。泡沫被消化，杠杆被降低，只有两个路径，一个是在发展中解决问题，通过经济增长来稀释泡沫;另一个则是剧烈的市场出清，增速断崖，以经济的急剧下滑为代价自爆杠杆。毫无疑问，我们只能选择增长，防范断崖。而这也就决定了我们的楼市调控政策，既要防止大起，也要防止大落。楼市调控有如“绣花”，大意不得，市场的预期只能进行缓和，绝不能踩踏。

2017年的楼市调控起点太高，2018年断不可能就鸣金收兵。楼市在长效机制正式公布之前，将会维持现状，不会走向宽松。对于长效机制，市场猜了差不多一年多，从限贷、限购、限价、限售的长期化和常态化，到租售并举、租售同权和共有产权房，都有点像，又都没个权威说法。但一个共识是，如果土地制度不改革，长效机制将缺少最重要的一块。楼市实在是当下一个挥之不去的话题，盖因它一头连着GDP，一头连着居民的财富，牵一发动全身，未来住房制度怎么改，长效机制怎么建，注定是一个小心翼翼的事情，注定是一个迎难而上的，注定是一个长期重复博弈的过程。