近几年，随着城市的发展，城区进一步扩大，单一类型的传统别墅区已不能满足人们的居住需求。作为集产业集群赋能、臻稀自然资源涵养高端生活配套齐备为一体的城市增长型别墅区应运而生。综合各方因素，观承别墅区和其所在的高丽营地块备受关注。

北京别墅市场逆市上扬

最近3年别墅成交量持续放大，2016年的8705套刷新了历史记录，在2017年因为调控，北京(楼盘)签约有146个别墅项目，合计签约别墅4936套，整体看，别墅市场占整体商品房住宅签约市场的比例在2016年出现了一个井喷，之前最高只有7.6%，但是近3年，尽管调控对市场的影响不可抗拒，别墅市场的签约占比还一直维持在16-18%的历史记录高位。

在调控高压下，北京的别墅市场逆市上扬，仅2017年一年，北京市均价70000元/㎡以上豪宅成交3576套，同比上涨66%;成交面积58.69万㎡，上涨30%;成交均价87443元/㎡，下降8%;成交金额513.19亿元，上涨20%。

别墅对市场形式的依赖度较低，中国别墅市场本身在近年来受政策调控的影响不大。并且，现如今居住需求更为多元化，改善型住房需求强劲，购房者对别墅住宅的适应性也在加强。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析道，从最近2年的土地趋势看，不仅仅出现新增别墅的可能性不大，连改善住宅都将越来越少!简单的计算一下：未来北京供应的每10套住宅中，有5套是自住房，有4套是90平米以内的商品房住宅，只有1套是90平米以上的改善型住宅。

业内人士表示，多方因素的助推下，北京别墅市场或迎来最佳购房时机。

目前，北京为代表的世界级城市的别墅区大致可分为资源占有型别墅区、政策引导型别墅区和城市增长型别墅区三类。观承别墅区作为北京备受瞩目的增长型别墅区，将“人无我有，人有我优”的特点做到了最大化。

观承别墅区位于高丽营地块，在2000年前命名，是唐代的驿站，你可以将它看成国际使馆区，天然具有这个“定位”主要源自于，温榆河——母亲河运河的关键价值。在清代，方观承的故事，也是和水有关，其实高丽营这个板块之所以被关注主要因为他在历史文脉上就先天在水，水的核心是一个城市当年的经济走廊。所以从2000年的历史脉络，他就吸引着大量的人聚集。

高丽营地块的复合优势

复合的优势在这个地块看是天然具备，同时优势规划影响，温榆河母亲河的上游的生态汇聚，中央别墅区25年的发展成熟配套的影响，东北部的住宅饱和，大量的金融类人才在北部选择居住区域，未来科学城大量核心企业的入住带来GDP的同时更带来了大量行业领袖的聚集，北部的天然氧吧的生活休闲。不经过任何大型居住区的京承高速形成城市别墅的交通优势。

目前已经规划全年龄段的教育体系及与国际教育接轨的一站式教育资源，及医院、文化展览馆、图书馆、体育中心、大型购物中心等生活配套资源。

教育资源丰富，学校包括高丽营第三幼儿园、温莎双语幼儿园、北京蒙台梭利教育中心实验幼儿园、未来城第一幼儿园，史家小学分校、王府学校、京西学校、未来城第一小学、北京四中分校、未来城完全中学;高中有栏山一中，中央美术学院城市设计学院，完全能够满足孩子的上学需求。

商场方面的配套有世纪华联超市、荣祥广场、欧陆广场、中粮祥云小镇、新世界百货、新国展、休闲主题街区、顺义鑫海韵通商场、国泰商业大厦。

周边基础配套齐全，周边医院有三甲医院地坛医院，二甲医院中国医科大学顺义医院、中国人民解放军六六0五五医院和首都机场医院。

复合生活、工作、休闲、享受全方位的低密度生活，才让这个板块因为复合的均好，成为目前北京置业的核心黄金点

新“增长极”未来科学城发展可期

高丽营板块同时享有中央别墅区的成熟社区配套及教育资源，承接未来科学城、中关村(000931,股吧)以及望京创新金融等版块的高端人才外溢，北京高丽营版块也成为有产业支撑的新型住区典范。

高丽营板块位处城市增长极——未来科学城的后花园，版块西侧的未来科学城，将建设成为具有世界一流水准、引领我国应用科技发展方向、代表我国相关产业应用研究技术高水平的人才创新创业基地，成为中国创新人才密集、创新活动活跃、创新成果丰富的区域之一。

中国城市发展研究院城乡院总规划师高毅存提出增长极理论，他表示，未来科学城是《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的一个重要部分，这也是北京未来可以想得见的科学技术高地。北京万科北一片区营销总监周楚曾表示，“未来科学城将来会是一个最重要的增长点。”

据悉，未来科学城着力打造一流科研人才的聚集高地、引领科技创新的研发平台、全新运行机制的人才特区。包括南北两个开发园区，其中南区4.46万平方千米，北区2.19万平方千米。目前已有24家央企入驻。

2012年，万科在区域内开发观承别墅，赢得市场的高度认可;经过多年深耕，不断的优化和迭代，2018年，万科携手首开地产、龙湖地产、华美恒升4家知名开发商，融合万科的精细、龙湖的园林、首开的城市建设、华美恒升的地脉的综合优势，打造了2018年最具品质的别墅项目——观承别墅•大家。

高毅存透露，众多“海归”瞄准的都是未来科学城，在他看来，将来万科能够为这些未来科学、未来科技领军人物提供一个生活乐园，这是一个比较理想的目标，打造一个“未来领袖的生活乐园”。

根据增长极理论，未来科学城在为如今的北京发展进行综合赋能，与此同时，未来科学城也在为中央别墅区的最后一个版块进行极大的助力。经过25年的发展，中央别墅区已成为北京的别墅名片，这里成为别墅消费者的第一选择，但是，中央别墅区仍存在壁垒，例如：没有新的设施和配套的注入，交通的通达性也不像当年，周边环境已慢慢变得繁杂等等，这些导致中央别墅区的居住生活出现了很多无法满足现代人需求的痛点，而未来科学城在中央别墅区的西侧，势必会重新打开中央别墅区的新格局，随着大量的精英注入和大量的经济发展机会的增加，未来科学城附近的观承别墅区将成为行业领袖的生活区。

观承别墅区将承接未来科学城进一步深化发展所带来的人才和资金的集聚、延展性极强的交通路网以及醇熟完备的生活配套资源。成为集核心产业集群赋能、臻稀自然资源涵养、高端生活配套齐备及国际交往中心为一体的优质城市生活墅区。