东莞市场前景不乐观 开发商主动放缓开工 模式进入“慢周转”模式

合富大数据显示，2018年1~5月东莞一手住宅新增供应仅171.9万平方米，同比减少3%;网签面积约183.8万平方米，同比减少3%;网签均价16910元/平方米，同比略涨5.0%。

特别是从传统旺季5月的情况来看，供求量仍然维持在低迷水平，也足以说明目前市场的不景气。合富大数据显示，2018年5月东莞一手住宅供应约43.6万平方米，同比增加约56%;签约46.1万平方米，同比减少16%。自2016年10月东莞限购以来，东莞一手住宅供求量基本稳定在35万~45万平方米/月之间。

新开工是反映未来半年新增供应的重要指标，新开工量创历史新低，预示着未来半年楼市短缺将继续加深。合富大数据显示，2018年前5月，东莞住宅新开工面积仅约138万平方米(剔除人才公寓)，创下历史新低。按照历史上成交最好的月份推算，新品只够消化一个多月;按照东莞本土需求(剔除深圳客)能力，新品只够消化不到3个月。

新开工量和新增供应量减少，但住宅成交量也保持在低位，因此，按照近期的成交情况来看，目前东莞住宅去库存时间仍然在11个月以上，整体去库存压力仍在加大。合富大数据显示，截至5月底东莞一手住宅库存面积约488万平方米，环比4月微减2万平方米。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为11.8个月、11.4个月和11.8个月，总体比4月略有减少。东莞连续6个月库存量稳定在490万平方米上下。

滨海片区供应量大

松湖、东部片区成交量多

合富大数据显示，2018年5月东莞一手住宅新增供应约4070套，其中滨海片区和松湖片区供应量最大;其次为市区(泛市区)及水乡片区，供应量超过800套。滨海片区、水乡片区及市区为近两年来东莞利好规划的主要区域，楼市前景被看好。

从成交来看，乐有家研究中心监测数据也显示，5月东莞各镇区成交占比出现较大变化，松山湖片区和东部产业园片区总成交量占到整个东莞成交量一半以上，滨海和东南临深片区占比低于10%。

合富大数据显示，2018年前5月东莞商品房(住宅+非住宅)网签面积约253.7万平方米，同比略减6.3%。其中住宅略减3%，非住宅小幅减14%。非住宅市场在2016年、2017年出现量价大幅齐升后，2018年高位回落。不过，从成交占比来看，非住宅成交占比约28%，较2015年同期的11%，大幅提升了17个百分点。