债券市场 信托市场都经历了一轮“违约潮”的考验

今年以来，无论是债券市场还是信托市场，都经历了一轮“违约潮”的考验。而在这其中，房企违约更为引人关注。

近日，多家媒体报道称，云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“省房集团”)子公司京鹏地产因3亿元信托债务到期未偿付，将触发私募债“17省房债”投资者保护契约条款，或将导致5亿元债券提前兑付。一时间，市场对房企还款风险“风声鹤唳”。对此，《证券日报》记者联系重庆信托，公司内部人士表示，相关信托债务全部本息已付清，不存在违约情况。

京鹏地产信托贷款惹风波

事实上，此次引发对省房集团私募债交叉违约的高度关注，其源头在于私募债受托管理人红塔证券发布的一份临时受托管理事务报告。

该报告显示，省房集团对京鹏地产出资5412万元，持有51%股权，京鹏地产自2017年11月份纳入省房集团合并报表范围。2016年5月26日，京鹏地产向重庆信托申请信托贷款3亿元，借款期限2年，于2018年5月26日到期。

报告表示，自2017年5月26日开始，京鹏地产由于房地产市场变化，项目销售回款不佳，出现资金紧张，未能按借款合同约定还本付息。截至5月26日，京鹏地产该笔借款已全部到期，仅偿还本金0.2亿元，尚欠本息合计3.3亿元。

而据省房集团2017年发行的“17省房债”募集说明书显示，“发行人或合并范围内子公司的债务出现违约或宽限(如有)到期后应付未付的，视同发生违约事件，需启动投资者保护机制”。受托管理人应在知悉触发情形发生之日起按照受托管理协议约定时限，在十五个交易日内召开持有人会议。对于省房集团子公司出现违约的，将触发其5亿元私募债的交叉违约条款。

《证券日报》记者在第一时间联系到重庆信托。重庆信托内部人士表示，涉及信托债务全部本息已付清，不存在违约情况。在此情况下，省房集团5亿元私募债或许也将获得“安全垫”，不构成发行人在该期公司债券项下违反约定。

此外，根据红塔证券受托管理事务报告，该信托计划整体增信措施较为良好。京鹏地产以其名下位于云南省昆明市多个房产项目为抵押提供担保，包括昆明市官南大道玫瑰湾12567.20万平方米商业房产、昆明市西山区望江路“鹤唐福景”约6990平方米在建工程、昆明市盘龙江以西、兴科路延长线以东约42亩土地。另外，自然人雷向东还将其名下位于北京市朝阳区东四环北路7号395.25平方米房产提供担保。自然人雷武军提供连带责任担保。

中小房企高负债引担忧

据《证券日报》记者观察，此次京鹏地产及省房集团涉嫌违约事件迅速发酵，与市场对融资渠道收窄背景下，部分中小房企高负债运营风险的担忧不无相关。

对于大部分房企而言，除自有资金外，其资金主要来源于客户定金及预付款、按揭贷款、开发贷款、企业融资。而自2017年以来，房地产企业融资渠道被一再收紧，这对于中小房企而言，无论在资本市场还是银行市场，获取资金的能力再度较弱，另外公司债、企业债、海外债券等“路路不通”，非标融资资金成本高企。在这种情况下，市场对中小房企违约的担忧自然不难理解。

川财证券研究报告指出，2018 年伊始，多个监管部门共同推进去通道、去杠杆。银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域，近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。

此外，非标业务收紧后，房企资金链承压，小型房企融资更依赖信托渠道，受影响较大。特别是一些处于扩张期的中小房企短期若不能实现规模扩张、加速资金回笼，很有可能面临融资成本趋高、资金链断裂的风险。