房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

房价有三种存在形式：要约价格、成交价格、申报价格。要约价格随市场行情随时波动，成交价格是供需双方博弈后的结果，申报价格是向政府管理部门登记的结果。而广泛使用的房产成交价格往往是申报价格，而申报价格质量非常差。

凶宅背后的故事也令人唏嘘，男主的亲戚遇车祸人烧的面目全非，而行驶证显示是男主，所以女主策划让男主装死骗保，之后女主为防漏馅，与自己的父亲一起在家里把男主碎尸……

所以，钱啊，到底是个什么玩意儿?

凶宅买卖一直是这个市场里的另类投资，据说链家内网有不公开的“凶宅数据库”以备查询，一般凶宅会比市场价便宜10-30%。

这种例子猫哥身边也有，去年一位干律师的朋友几经挑选买了北京朝阳北路一小区的凶宅，市价1200多万，挂牌800万，砍价之后750万拿下!我们都很期待他把房子收拾好之后邀请我们去做个一夜游，结果遥遥无期，因为他也没胆住，他的处置方案是这样：

首先去做了个抵押贷款，用这笔钱生财;

房屋出租，如实相告，租金一年便宜2万，过几年机会合适的话可以考虑出售。

如实相告出租会不会很难?退房的会不会很多?结果表明猫哥的顾虑真是庸人自扰，租户很快就签合同了，一年节省两万块的诱惑，足以击败对凶宅的恐惧。

02

房价比凶宅还可怕吗?

猫哥想起了另一个案件：“辱母杀人案”，因为不堪忍受催收人员用各种卑劣手段向苏银霞逼债，苏子于欢奋而反抗致人身亡，之后于欢被宣判无罪，大家拍手称快。

可你还记得这件事发生的地点吗?

山东聊城。

事情过去了两年，猫哥最近再次注意到了这座城市，不为别的，因为房价。

一个名为中央帝景的项目开盘，其中6号楼热门楼层的开盘价19497元。这里没有过硬的产业支撑，没通高铁，人口处在净流出的状态，人均工资4800块，典型的四线城市，但就是出现了一个秒杀很多省会城市的价格。

你以为这是当地的高端项目?还真不是，它只是地段不错的住宅项目而已。当地的高端项目早已破了两万。

这有代表性吗?

03

如果想了解真正的中国，只看北上广是没有真相的，那些四线、五线和没有线的中小城市、县镇才是活力之源，这些地方聚集着中国60%的人口，提供了30%的GDP，人均收入不算高但另有一种生活状态。

1983年，社会学家费孝通第6次访问江村，此时距他写作《江村经济》已经过去了45年。在江村所在的江苏省吴江县进行调研的一个月期间，他发现自1950年代到1970年代初，吴江县小城镇的人口数量一直处于停滞甚至下降状态。以铜罗镇为例，30年来城镇人口下降了19%。

费孝通就此观察，写了《小城镇，大问题》，担心大城市的疯狂扩张会挤压小城镇的生存发展空间。衰落，成为小城镇面临的普遍现实。

他的判断是对的，更好的赚钱机会、更好的教育资源、更好的医疗吸引着小城市的年轻人涌向大城市，从村镇到县市，从县市到省会，从省会到一线或者新一线。

于是每到春节，北上广的Mary、VIVIAN和David陆续回家，变成了翠花、大妮和二狗子。

这种人口流动是中国经济成功的重要原因，即便在大城市遭受打击，回乡依然是每个人内心最温暖的归宿，“逃离北上广”不仅是一种态度，也是一种可实现的路径。

以前人们喊出“逃离北上广”这个口号的主要原因是这些城市飙涨的房价，奋斗多年，六个钱包凑不够一个首付，不过现在，这个口号对很多人来说也就是口号了，经过过去两年的疯涨，这些中小城市的房价涨幅远超多数人的收入增长，前面提到的聊城，房价涨幅真的不算高。

04

长安镇、乐平市、商河县、夏邑县、永修县……

这些地名，即便是走南闯北的人也很难立刻说出在哪儿，这些县级小城市过去一年房价涨幅惊人，前15名都超过了45%：

房价比凶宅还可怕?“逃离北上广”成历史，家乡房价逆袭，已让年轻人无处可逃!

有些地方一个月的涨幅也很吓人，昆明的富民县，房价一月涨了31%：

房价比凶宅还可怕?“逃离北上广”成历史，家乡房价逆袭，已让年轻人无处可逃!

不光涨幅惊人，很多地方的单价也远远超过一些大家熟悉的的省会城市：

房价比凶宅还可怕?“逃离北上广”成历史，家乡房价逆袭，已让年轻人无处可逃!

05

为什么会这样?

棚改、大都市圈外溢、产业人口转移和农民工返乡购房，这些因素推动多年不涨的小城市房价“逆袭”，开发商库存转化成居民库存。

其中的核心原因，就是棚改。

棚改货币化安置是高库存县市去库存的最大动力，16、17年是棚改货币化安置大年。山东、贵州、湖南、湖北是棚改大省，综合来看，各省货币化安置比例均在50%以上。

这是个什么景象呢?很多地方的拆迁户都会得到一张“房票”，这张纸的价格不等，可能写的是几十万块钱，也可能写的是平米数，它只能用来做一件事情：买房。于是各个小城市在过去两年迎来了一个超级涨幅，两年加总计算，房价翻番的小城市比比皆是。

像聊城的房价迎来大涨，即因为山东的棚改力度很大，很多人看到房价在快速上涨，买涨不买跌的心理导致大家跟风而动。

棚改从2015年开始落地，按照规划2020年要完成，有的省市前期力度大有的省市后期需要使劲，因为这个整体规划非常受重视，重要到在2017年都有了一部专门的电视剧去描述，名叫《安居》，感兴趣的可以去看看。

短期看，小城市的房价走势不如大城市那么引人关注，但也绝对力道十足，因为当地的收入相对低，房价的涨幅超过了不少人的承受能力。

06

都说“北上广容不下肉身，三四线放不下灵魂”，不过按照这个涨法，两年之后，三四线放得下你的肉身吗?

仅仅是因为胖吗?

我们一般用人均可支配收入来衡量大家的实际购买力，2018年一季度，各省的数据如下：

房价比凶宅还可怕?“逃离北上广”成历史，家乡房价逆袭，已让年轻人无处可逃!

五位数的房价与四位数的收入，构成了很多人一生的梦魇。

07

未来会怎样?

1998年中国开始住房改革，过去二十年的调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，2008年刺激政策出台后房价在2009年空前暴涨，2010年起“国十条”、“国四条”等严厉调控出台遏制房价，2014年起行业面临高库存的风险，随即刺激政策再度开始，又引发16年以来新一轮房价上涨。我们通过一张表来看下调控历史：

房价比凶宅还可怕?“逃离北上广”成历史，家乡房价逆袭，已让年轻人无处可逃!

可以看出，调控措施让房价在一个箱体中涨跌，但现在整体的住房制度的思路在发生大的转变。

“房住不炒”大家都已领悟，而深圳前不久出台了针对未来18年的住房制度改革，似乎从中可以看出“住房长效机制”的轮廓。

简化的说：

高收入靠市场——40%左右的商品房供应;

中等收入靠支持——主要体现为占比40%的“人才房”和“安居房”;

低收入靠保障——各种形式住房解决中低收入家庭的刚需。

而这一轮的棚改，少数地区过度棚改、过度货币化安置，棚改户获得超额福利，失去住房保障要义。而中等收入家庭，由于信贷政策持续变动，无论是刚需还是改善性需求，都未获得持续有效的支持。