澳大利亚可以向美国学习如何解决住房危机

近年来，悉尼和墨尔本的房价中值上涨了一倍，澳大利亚的房屋所有者为此欢欣鼓舞。但当这些房主意识到，他们的学校和医院将很难找到能够住得足够近的员工，让他们的工作物有所值时，这场派对可能会以彻底失败告终。住房是一项基本人权，为了获得它，许多重要的服务人员已经开始用脚投票。

悉尼大学(University of Sydney)最近的一项研究显示，在截至2016年的10年里，我们最大的一些城市中，有多达五分之一的教师、警察和护士在城市边缘流失。基础设施和地区发展部早些时候的一份报告指出，悉尼的通勤者已经达到了全球公认的“马尔凯蒂常数”:一旦人们平均花35分钟去上班，他们就开始在离家更近的地方寻找工作和机会。

在数十年的无所作为之后，这个问题对任何一方来说都太大了，无论是政府、银行、非盈利组织还是开发商。这就是为什么现在是时候找到办法，刺激澳大利亚经济适用房的投资。经济适用房必须在合理的未来经济规划的背景下理解。面对天文数字的房价，负担得起的住房不仅是非常弱势的群体的领域，而且也越来越多地是中产阶级。

我最近有机会作为澳大利亚团队的一员访问美国，考察他们负担得起的社会住房市场。我们与投资者、开发商、社区领袖和政府官员交谈，了解他们正在做什么，以确保他们的城市拥有足够的负担得起的住房。

澳大利亚人可能会感到惊讶的第一件事是，解决他们负担得起的住房问题并不缺乏资金。他们只是以不同的方式调动我们。

机构投资者和私人投资者是美国经济适用房领域的长期参与者。慈善利益也在那里，他们为自己的捐赠而赚钱，而不是把住房当作慈善案件。这对每个人来说都是一种双赢的局面——经济适用房对那些需要它们的人来说是可行的，投资者可以从他们的投资中获得回报，让他们可以继续开发其他项目。

投资者之所以在那里，是因为他们的回报是强劲和安全的。事实上，社会和经济适用房的投资几乎没有受到GFC的影响，这与大多数其他住房房地产类别形成了鲜明的对比。另一件可能让澳大利亚人惊讶的事情是，几乎所有人都认同政府是保障房建设的核心参与者。美国可能是自由市场的国度，但在确保人们获得住房方面，各级政府都在包装激励措施和政策，以实现这一目标。

这包括最活跃的地方政府。他们认识到，负担得起的住房对于社区的运转至关重要。这与澳大利亚对比。在这里，地方议会似乎只涉及到当地居民的反对意见，并保持分区和发展政策，以提高住房成本。

虽然我们可以从美国的经历中学到很多，但也有一些我们可以努力避免的经历。在美国，涉及住房供应的监管机构超过18家。我们的目标应该是精简和协调政府间的关系，以便能够更快地对住房需求做出反应。

我们也需要与社区进行坦诚和坦率的对话。在个人层面上，我们都可以为解决方案做出贡献。邻居们将需要减少反身的邻避(而不是在我家后院)的反对，并更多地接受低成本住房的需求，作为我们未来城市的基本组成部分。

对于低成本的住房居民来说，我们需要对他们能从经济适用房中得到的期望进行坦率的讨论。越来越多的新开发项目将效仿在世界其他大城市日益流行的多家庭和终身租赁方式。虽然这些房子目前不符合澳大利亚的传统住房模式，但它们将是我们未来的一部分。

澳大利亚规模小得多的经济也需要政府的参与，以启动并保证投资结构能够在较长期内提供负担得起的住房。

社区发展金融机构(CDFIs)的存在在很大程度上加强了美国的这一部门。

CDFI基金认可的这类基金约有1,000只，估计资产基础超过1,000亿美元。(LISC.org来源;它们受到的监管较少，更关注客户，在如何放贷和如何管理违约方面更灵活。CDFIs对于将推动低成本项目的私人、机构、政府和慈善投资者聚集在一起至关重要。

税收激励措施，如美国的低收入住房税收抵免(LIHTC)，也推动了低成本住房投资。在过去的30年里，尽管租金不稳定，力htc仍提供了超过220万套住房，允许建筑项目标准化回报。类似的做法可能会引起投资者的兴趣。

美国不是万能药，它有自己的问题。然而，美国和其他发达国家向我们展示了我们可以采取的一系列方法，以努力提供我们城市所需的可负担得起的住房。澳大利亚的挑战是采用和适应其中最好的一种，目的是确保我们的工人和他们的家庭能够找到生活的地方。

这些投资所能提供的良好回报将受到欢迎——但最终，它们将有助于为那些最需要它们的人提供更多负担得起的住房，确保未来几代人生活在充满活力、相互联系和健康的社区。