五里坨三大限竞房累计供应房源超4000套多板块多种类房源集中入市

9月6日，位于石景山的共有产权房中国铁建·玉景阳光开通网上申购，共提供452套共有产权房;1-8月，位于石景山的中海寰宇天下拿下北京住宅销售总额和总套数的双料冠军;9月，五里坨三大限竞房翡翠山晓、西府海棠、五里春秋相继亮相并接受验资排卡……多年沉寂的石景山楼市迎来井喷之势。数据显示，今年石景山楼市的新增供应量，或超过去七年的供应总量。特别是五里坨板块，4000余套的限竞房将出现在这个楼市的陌生区域，多个开发商也将在此展开近身肉搏。同一命题下，开发商将会如何破局，购房人用脚投票的结果如何，成为年内楼市的一大焦点。

普通商品房、共有产权房、限竞房集中入市

近几年，石景山一直是整个京西地区特殊的存在，除了偶尔几个小体量的楼盘外，新房市场经常呈现无房可卖的情况。

一位业内人士回忆，能想起来的石景山楼市的集中供应，还要追溯到2009年、2010年，远洋沁山水是当时的全北京销售冠军级别的神盘，同期还有融景城等大体量楼盘。此后，石景山就鲜有名盘出现，近期比较被人熟知的，要数远洋的高端别墅项目——天著春秋，除此之外，很少有让人记住的项目。

根据合硕机构数据统计，2009年、2010年，石景山商品房的年新增供应分别为2799套和2447套，而2011年，这一数字就急速下滑至423套，此后石景山住宅供应一直在低位徘徊，从未超过千套大关，2016年更是出现了全年零供应。

今年，一直低温运行的石景山楼市突然爆发，1-8月，北京楼市的双料销冠全部被位于石景山的中海寰宇天下一举拿下，推出就受到了区域购房者的热捧，成为石景山的新“神盘”。在一期售罄的情况下，寰宇天下又推出了二期产品，仅这一个项目就为石景山带来超过1000套的供应。除了普通商品房，石景山的共有产权房也开始入市。9月6日，位于西四环的中国铁建·玉景阳光开通网上申购，这是石景山的首个开始接受申购的共有产权房。该项目主力户型为87平方米左右的南北通透两居，可提供452套共有产权房。另外，石景山东下庄共有产权房也有望在今年开工并开通网上申购，预计可提供房源800余套。

普通商品房、共有产权房，这两类项目的入市房源总量已经要超过过去几年房源总合，而石景山五里坨板块还将有三个共有产权项目在近期入市。西府海棠、翡翠山晓、五里春秋都在近期向购房人开放。按照公开规划数据计算，这三个项目预计会供应超过4000套房源。石景山今年新房的供应，也有望超过过去七年2791套房源的总和。

五里坨三大限竞房正面肉搏同价同区位考验开发商功力

石景山今年的集中供应，让市场注意到了一个曾经的陌生地名——五里坨。

五里坨第一次成为楼市热词，是源于2017年的土地拍卖市场。2017年11月，绿城以总价86亿元、自持20%，竞得五里坨建设组团一地块，成为全年的总价地王。一周后，万科联合体以78亿元拿下了五里坨另一地块。这两块地都是近几年北京土地市场上罕有的大体量地块。随后，绿城又将地块的部分股权，转让给了远洋地产。

两次高总价土地出让，让北京楼市知道了石景山还有一个叫五里坨的地方。年中，该区域的三大限竞房相继公布了案名，分别是绿城操盘的西府海棠、万科操盘的翡翠山晓和远洋操盘的五里春秋。

这三大限竞房，体量都着实不小，根据规划数据，翡翠山晓共有2138户，西府海棠共有1156户，五里春秋共有1370户，即使去掉绿城自持的部分，这三个盘也能供应超过4000套房源，而这4000套房，超过2800套中小户型，面向同一批购房人。

同样位于五里坨，同样在出让时限均价52024元/平方米，同样都受70/90政策的限制，这三个项目之间的竞争可谓是近身肉搏，各家开发商都拿出了看家本领。

翡翠山晓将售楼处设在了石景山沃尔玛山姆会员店院内，以最直接的方式网罗石景山的地缘购房人。同时，万科选择将该项目纳入近几年口碑很好的翡翠系，并将翡翠系的社区文化引入翡翠山晓。同时，万科物业也是翡翠山晓销售人员口中的卖点。

西府海棠则把绿城的品质背书作为最大的卖点。从90平方米三居的户型图上看，西府海棠和翡翠山晓基本一致，都是三室两厅一卫，也都将卫生间做成了干湿分离。

五里春秋将户型作为自己的最大卖点，89平方米三居做到了三室两厅两卫，这在限竞房里虽然不是独一份儿，但在五里坨确实是稀缺品。五里春秋的另一竞争力就是远洋地产本身。远洋在石景山的知名度在各大开发商中排在前列，远洋山水、沁山水、天著春秋口碑都不错。据了解，五里春秋在建筑、园林设计上，都会延续春秋系的别墅标准。

覆盖全市购房人多项配套尚待完善

据合硕机构数据统计，2011年-2017年，石景山商品房共成交3116套，平均每年成交套数约为445套。而排除共有产权房，仅中海寰宇天下和五里坨三个限竞房，供应量就可能超过过去7年的全部成交量。

石景山供应量突然井喷，是否有足够的购房需求来承接呢?

一位长期在石景山从事渠道代理的人士告诉《广厦时代》，过去几年因为供应量很少，石景山楼盘主要都卖给了地缘客户，因为选择有限，这里面很多地缘购房、换房需求还外溢到了其他区域，比如这几年供应量较大的门头沟，他们帮助带客的很多购房人就来自石景山。但是，他也提到，虽然过去几年石景山新房市场一直处于供小于求的状态，但石景山本身的购房需求相对其他区域，还是体量较小。

合硕机构首席分析师郭毅表示，石景山楼市以前一直没有什么供应，累积了一部分地缘客户，但这仅仅是石景山购房需求的一小部分，未来，石景山将与整个京西片区的项目正面竞争，而能覆盖的客群范围也很大，北至海淀、南至大兴，都存在潜在的购房需求。

中原地产首席分析师张大伟则表示，限竞房时代，北京楼盘主要是看地铁等交通配套，邻近地铁的盘，很多购房人都在买，尤其是价格合适的刚需盘。

以五里坨三个限竞房项目为例，均价被限在52024元/平方米，这个价格与大兴瀛海的限竞房差不多，而与京西门头沟、京西南房山很多纯商品房价格段基本一致，甚至还比门头沟部分项目低不少，而石景山城六区的地位，对于部分购房人还是有一定吸引力。

不过，五里坨对于很多购房人还是个陌生的区域。虽然位于石景山，但区域交通甚至不如门头沟部分区域方便。一位购房人告诉《广厦时代》，他第一次去五里坨，感受就两个字，“大”“荒”。目前从五里坨自驾出行在不堵车的时候还算方便，但公共交通，则有些困难。

在商业配套上，目前五里坨只具备基本的生活配套，大型商业，都要到几公里外的石景山城区。不过在医疗和教育配套上，五里坨拥有一家三甲医院，同时还有几所学校分布。

一位在京西从事渠道拓展多年的业内人士透露，从他们目前接触看，除了部分地缘需求，很多购房人对于五里坨区域还是很陌生，认同度还有待提升，如此大的供应量，未来三家开发商的竞争会非常激烈，而且同一批购房人可能同时是三个项目的准购房需求，直到开盘当天，结果才会见分晓。