房地产泡沫风险已经较大。首先是重点城市房地产价格泡沫较大。2017年全国地级以上城市平均房价收入比为1∶7.5(中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究团队测算)，35个大中城市超过1∶10，重点城市的房价收入比是合理区间的两倍。

其次，全国房地产的数量泡沫比较严重。2016年10月以来，在从严调控不断加码的作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。但楼市均衡是“刀刃上”的均衡，楼市稳定是“铁令下”的稳定，自2018年4月一些城市又出现反弹的迹象。尽管从2018年7月开始住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象的专项行动，会起到稳定房地产市场的积极作用，但是未来房地产市场形势日益严峻。

虽然存在着价格泡沫破裂的风险，但总体上，还是面临市场反弹和泡沫扩大的风险。

房地产金融的杠杆较高。首先，金融机构的房贷比例偏高。2017年住房抵押贷款与房地产价值比(LTV)达到59.3%(中国人民银行测算)，如果房价降幅超过50%以回到合理区间，则不少家庭的“贷款价值比”(LTV)将小于1，将面临“弃房弃贷”的断供违约风险。

其次，居民部门债务率偏高。根据人民大学经济学院测算：中国居民杠杆率(48.4%)低于发达经济体的平均水平(76.1%)，但2017年居民部门债务占可支配收入比重达到110.9%，已高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。而根据中国家庭金融调查，2017年房地产资产占居民总资产比重达73%，远高于美国的水平。

再次，开发企业负债率过高。据Wind数据测算，截至2018年一季度末，上市房企的整体负债率高达79.42%，20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%，多数企业超过国际公认的60%红线。与此同时，2018年开始上市房企将有数千亿元规模的债务要到期偿还，但销售回款却呈现放缓趋势。

与此同时，金融、经济和社会也潜伏着相当的风险。如果继续重复过去的故事，楼市终将发生泡沫破裂带来的危机。那不仅会引发整体的金融与经济危机，还将威胁社会稳定和国家安全。从时间看，楼市危机不在真实需求出现拐点的2025年之前局部出现，就会在市场预期发生根本逆转的2025年左右全面爆发。

建立房地产税缴纳的激励约束机制。不仅对欠缴和不缴纳税款的纳税人作出经济惩罚，而且将其纳入社会信用体系的不良信用名单，使其在一系列社会经济活动中受到一定限制。

房地产税开征化解长期风险

房地产税是以具有所有权的房屋及具有使用权的土地为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。作为“用益物权”的土地使用权可以作为征税的标的物，房地产税是国家作为社会管理者的身份取得的税收收入，不受具有地租性质的收益土地出让金的影响。

开征房地产税是化解楼市与经济长期风险的制度性举措。2016年10月以来，在从严调控不断加码的作用下，楼市急剧升温趋势得到了控制，通过各方主体博弈和角力，市场进入短暂的弱均衡状态。但楼市均衡是“刀刃上”的均衡，楼市稳定是“铁令下”的稳定，自2018年4月一些城市又出现反弹的迹象。尽管从2018年7月开始住建部等七部委联合开展为期半年的治理房地产市场乱象的专项行动，会起到稳定房地产市场的积极作用，但是未来房地产市场风险有进一步扩大之势。

首先，基础制度缺失及其经济利益机制的扭曲，是导致相关各方推动房地产风险扩大的根源。金融机构支持房地产消费和投 资的热情没有减弱。地方政府炒地以及刺激房地产过度发展的内在冲动没有减弱。居民投 资和投机房地产动力没有减弱。开发企业冒险投 资，开发动力没有减弱。

在外部环境多变和固定资产投 资增长乏力等情况下，经济增长依然需要房地产投 资带动和保证。要从根本上化解房地产市场风险，实现“房子是用来住的”的定位，需要加快具有关键意义的基础性制度即土地、财税和金融制度等改革。

其次，房地产行政调控的正副作用此消彼长，决定加快基础制度改革，建立长效机制刻不容缓。由于基础制度迟迟没有推出，行政调控被迫长期化，到目前严厉的本轮调控政策已经持续一年多，尽管力度逐渐加重、范围不断扩大，但政策效果在边际下降。

各类市场主体都存在试图通过各种“创新”措施来变现放松调控趋势。与此同时，行政调控产生大量意料不到的问题，导致市场乱象，加剧市场反弹风险。破坏了市场调节机制，导致市场信号失灵和信息失真。扭曲了市场结构，刺激了需求，抑制了供给，造成了市场恐慌。因城施策也造成了“炒房客”向非限购城市的转移，催生了更大范围城市房地产价格和数量泡沫。

再次，房地产税开征成为多项改革的前置的前置条件。

当前，住房制度及其他基础性制度改革都需要以财税制度和财税体制的改革为前提，而财税改革整体启动又需要以房产税改革为前提。只有成功开征房地产税，才能让房地产税替代土地出让金，让土地财政和土地融资退出，才能让财政回归税收财政，才能实现财税制度、金融制度和土地制度的回归性改革。让基础设施融资回归财政融资，让土地回归生产要素功能。