中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2018年12月)》显示，房地产调控政策保持了延续性与稳定性，部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空，开始逐步降价售房;货币化棚改政策的调整，对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用;复杂的国内外经济形势，使得部分家庭推迟了购房。这些均促进了房价降温城市增加，市场更加理性。

该报告也建议，未来房地产政策应保持政策定力，即使房价出现暂时性下跌，也不能出台刺激或鼓励购房政策，从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市，可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调，使得房地产政策体系更为科学合理。

由于目前市场预期未明朗化，市场观望气氛使部分购房者抱有持币待购的观望心态。在行业人士看来，在2019年3月后，随着房地产政策预期和各家房企全年发展规划更明晰化，有助买家作出判断决策，帮助市场打破观望。

人口因素影响三四线城市表现

而对于2019年的市场走向判断，三四线城市被进一步看淡。中泰证券旗下齐鲁资管首席经济学家李迅雷认为，2019年房地产正在进入减持的时间窗口。在他看来，2016年以来，除一二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行，这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨，固然有其合理的因素(补涨)，但却与这些城市人口净流出现象相背离。

“尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平，但是卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重。”

李迅雷注意到，2018年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外，如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

他表示，房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间最大区别在于，前者多为加杠杆，有资金成本，后者多为无杠杆，无资金成本。因此，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本，则投资为负收益，故杠杆越大，风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

基于此，李迅雷认为，2019年即便房价不跌，即便略有上涨，楼市也不能成为资产配置的好场所，因为必须考虑投资者加杠杆的成本因素。“我始终认为，国内居民家庭在房地产上是超配的，应该适度减持。”

在他看来，房地产市场今后最大的隐忧是，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。

对房价走向专家看法不一

而相比李迅雷，恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长任泽平也看到了人口因素对市场的影响，但在对房价走向上则有不同看法。

任泽平认为，中国正处于一个速度转移时期，高速增长时代已经过去。“三四线城市没有销售，土地和库存都很高。去年，我对中国的房地产进行了预测。未来10年，房价将再次翻番，三四条线将保持不变，房地产投资将零增长。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在市场预期上，2019年对一线城市和二线城市房价持续上涨的理解基本相同，而三线城市和四线城市则有着不同的看法。他表示，“实际情况是，三四线城市房价难以上涨，但没有下降的空间。2019年，房价将继续上涨，而一些城市应该警惕相对强劲的房价上涨。”

华创证券分析师屈庆认为，土地购置费支撑2018年上半年地产投资回升，2019年房地产景气度下滑压力较大。

根据他的分析，2018年上半年房地产投资表现亮眼，主要归功于土地购置费的大幅度攀升。房地产投资主要包括施工相关投资和土地相关投资，即土地购置费。2018年上半年，土地购置费增速大幅抬升，7月累计同比上升72.3%。按照传统方法预测房地产投资的变动，2018下半年保持稳定小幅下行。而2019年在房地产调控不放松，房价处于高位的情况下，估计房地产景气度下滑的速度会更快。