自2016年9月北京出台楼市调控新政以来，全国楼市进入了新一轮调控周期。从“房住不炒”到“坚决遏制房价上涨”“因城施策”，全国楼市整体上持续保持高压态势。据不完全统计，仅去年一年，全国主要城市楼市调控次数超400次。

在楼市调控持续高压下，虽然行业规模不断增长，但增速已呈下行之势。另一方面，“强者恒强、弱者渐弱”的行业特征愈发明显。

机构数据显示，2018年，TOP100房企全年销售增长35%，千亿房企达到30家，TOP50门槛接近550亿元。集中度方面，TOP3、TOP10、TOP20、TOP50房企的销售金额集中度已分别达到近13%、27%、38%和55%，集中度分别较上年增加0.7、2.7、5和9.4个百分点。

在调控保持高压的大背景下，部分房企积极谋变。除传统住宅业务外，房企不约而同地开始布局长租公寓、教育、康旅、商业、小镇等创新多元业务，加速向服务商、运营商转型，通过业务创新，实现可持续发展，深耕产业链附加价值。

如碧桂园，2018年半年报显示，报告期内，其有3.8%的收入来自建筑装修、物业投资、物业管理、酒店经营等板块，约50.1亿元。其中，建筑装修等相关业务收入达24.6亿元。

此外，碧桂园还加大了在创新业务领域的布局。2017年底，碧桂园首个长租公寓项目在上海落地。按照规划，到2020年，碧桂园长租公寓规模要达到100万间。2018年初，碧桂园还联合方糖小镇，正式布局联合办公领域。此外，碧桂园在产城、机器人等高科技产业领域也都有不同程度布局。

又如恒大，目前其已完成地产、金融、健康、文化旅游四大产业布局，实现了从“房地产业”向“房地产+服务业”转型。2018年上半年，恒大人寿实现原保费收入281亿元，期交保费收入46亿元;旅游集团实现合约销售195.5亿元。此外，恒大还于2017年8月正式发布主题公园产品恒大童世界，并计划在全国布局15个童世界。此前，恒大还入主新能源汽车公司“法拉第未来”，计划在国内建设5大研发生产基地。2018年3月，恒大与中科院牵手，并将在未来10年以每年100亿元投入生命科学、航天等高科技领域。在体育小镇等领域，恒大也有较广布局。

而万科自2013年提出转型“城市配套服务商”后，各区域公司先后提出“八爪鱼战略”“热带雨林”体系以及“6+X”转型战略。2017年，万科提出转型升级为“美好生活场景师”，在商业、办公、物流、养老、教育、长租公寓等众多领域均有布局发展。

至2018年上半年，万科长租公寓房源超过16万间，其中开业超过4万间;物流项目超过84个，可供租赁面积626万平方米;养老业务布局全国15个城市;教育业务在全国开办超过20个全日制学校。此外，万科还在农业、国企混改、体育等方面也有布局。

显然，不管是长租公寓、小镇，还是康养、科技、冰上滑雪等创新业务，房企每次进入一个新的领域，都跟“美好生活”息息相关，都跟国家的政策导向有着密不可分的关系。

不论是“生活服务商”，还是“城市运营商”，从房企加速向“服务生”转型来看，这是房企转型升级的必然选择，更是顺应政策方向，实现可持续、高质量发展的核心诉求。