新一年各地针对房地产市场的政策基调怎么定?

中证君梳理近日地方“两会”政府工作报告发现，各地2019年将继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。防范房地产领域风险也成为重点表述。与此同时，各地也加强住房租赁市场的培育力度，一些省份将出台具体措施，继续鼓励住房租赁市场的发展。

业内人士表示，从各地两会的政策基调可以看出，坚持“房住不炒”的定位十分清晰，防范风险也屡被提及。因城施策方面，个别库存充足，房价稳定，调控压力较小的城市，或将出现政策上的微调。加快培育住房租赁市场，或成为一些地方楼市转型发展的关键点。

坚持“房住不炒”

大多数省份依旧强调继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，保证房地产市场平稳健康发展。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年年末召开的中央经济工作会议也继续强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，代表了住房市场的整体调控力度将依然维持之前从严状态。各地两会政府工作报告中再次强调相同的表述，显示在遏制房价上涨的决心上，中央和地方是一盘棋。

就此，各地在政府工作报告中也给出了保证房地产市场平稳健康发展的多种措施。

一些省市在土地环节继续加快供应，确保库存保持在合理区间。以北京为例，北京市政府工作报告指出，2019年将完成1200公顷住宅供地，加快已供地住宅项目开工建设和入市步伐。

截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出让。而梳理北京市自然资源和规划委员会的土地出让公告来看，还将有14宗住宅用地将于近日出让。

张大伟表示，2019年北京不仅将有5万到6万套左右的限竞房入市，按照目前的共有产权土地看，预计入市的体量也将超过4万套。较为充足的市场库存，有利于房价稳定在合理区间。

一直强调减少房地产依赖的海南省在2018年楼市调控上交出了一份精彩的答卷。海南省住建部门负责人在海南省两会期间透露，2018年海南房地产开发投资达1715亿元，比上年减少了16.5%;房地产销售面积1400万平方米，较上年减少了近1000万平方米。“目前房屋均价是14500元/平方米，从2018年2月开始基本维持在15000元/平方米的水平，可以说遏制了房价进一步上涨的局面。”该负责人透露。

2019年，海南省在强调继续坚持“房住不炒”定位的同时，也强调要出台引导房地产转型发展的配套政策，保障企业合法权益。消息人士表示，海南省将研究出台全域限购后引导房地产转型发展的配套政策。

贝壳研究院院长杨现岭表示，2019年，各地楼市调控的大方向是落实“一城一策”。有的地方房价上涨压力大，库存不足，政策上也会坚决落实‘房住不炒’目标。而有的地方经济下行压力大，库存充足，在楼市稳定的前提下适度放松也是有可能的。

防范风险十分重要

2019年各地两会还着重强调防范楼市可能出现的风险。

河南省政府工作报告提出，将高度关注房地产领域金融风险。陕西省政府工作报告也提出，推动房地产市场平稳健康发展，有效防控房地产领域风险。

有观察人士表示，房企负债水平、现金流状况以及炒作资金进入楼市等都是房地产领域可能出现的风险。

房企方面，中原地产研究中心统计数据显示，2019年1月来，房企公布的融资事件超过70宗，合计金额超过1600亿元，刷新2018年1月来的融资月度新高。张大伟表示，2018年虽然房地产企业销售依然刷新历史记录，但房地产企业销售业绩涨幅逐渐放缓。而随着资金压力的加大，融资需求上涨。在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切。“这种情况下，房企更关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。越来越多的房企抓紧窗口期加快融资。应对未来的还债高峰期。”

各房企2019年预计销售增速

现金流方面，中金公司研究报告认为，2019 年房地产行业资金面趋紧，但无系统性风险。该研究报告进一步表示，房地产行业境内外公司债、ABS 等债券到期量2019年将同比增长逾 50%，达到约9000亿元，开发商现金流压力增加。

严防资金进入楼市也成为监管部门关注的重点。近日，中国银保监会相关负责人撰文强调，要进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。

恒大研究院首席研究员夏磊表示，当前的调控成果来之不易。库存已降至历史低位、部分城市仍有房价上涨压力、居民杠杆大幅提升引起监管层重视。因此，“稳地价、稳房价、稳预期、防风险”仍将放在突出位置。

棚改下滑住房租赁是关键

从今年各地两会政府工作报告的表述来看，完善住房保障体系、加快培育住房租赁市场发展依然是各地着力解决住房问题、保障民生的重点工作。

完善住房保障体系方面，各地提出了2019年棚户区改造、政策性产权住房等方面的目标。

北京市提出，2019年，将多渠道建设筹集租赁住房5万套(间)、政策性产权住房6万套，完成棚户区改造1.15万户。福建省提出，完成棚户区改造4.5万套。四川省提出，改造城镇危旧房棚户区15万套、农村危房11万户、农村土坯房30万户。安徽省提出，新开工保障性安居工程21.45万套，基本建成10.19万套。河南省提出，新开工棚改安置房15万套左右，更好解决群众住房问题。

从棚改数量上看，各地2019年将出现一定下调。业内人士表示，结合2015年至2018年数据看，全国棚改实际完成数量都在600万套以上。棚改在经过多年发展后，出现一定程度下滑也在合理范畴。

多位受访专家也表示，2019年，住房租赁市场的相关政策将成为各地推进房地产市场平稳健康发展的重要抓手。

天津市政府工作报告指出，将增加长期租赁住房供应，大力培育和发展住房租赁市场。

海南也提出大力发展住房租赁市场，鼓励发展分时度假、在线租赁、房屋分享等共享经济商业模式及经营性旅居物业，并积极完善住房保障和供应体系，加快建设面向本地居民和引进人才的商品住房和租赁住房。

夏磊表示，根据住建部等部委2017年8月印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》时间表， 2017 年 11 月前，北京、上海等13个试点城市编制实施方案上报、2019 年 11 月前试点城市中期评估、2020年底总结试点工作并形成可推广经验。 预计相关城市将将加大力度建设租赁住房，保障房源供应。

近日，上述13个试点城市更是扩围至18个。

张大伟表示，过去两年，住房租赁市场持续被关注。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议也提及了补齐租赁住房短板。因此从市场趋势看，租赁将成为政策鼓励的房地产发展方向。