正如谚语所说：当事情变得艰难时，艰难的进展。自2018年7月实施新的房地产降温措施以来，住宅房地产市场变得更加平静。开发商 - 许多新的发布会等待着 - 可能不得不重新考虑他们的计划并重新评估市场动态。这些措施进入市场已有半年多的时间，看来开发商已经开始采取措施了。

最近几个月，开发商小心翼翼地推出了新项目 - 注意不要用新的供应来淹没市场。为此，几个住宅发射相对较好。今年新推出的产品将继续发挥重要作用，特别是在发布渠道的更多发展方面。

发射和接收

2018年第四季度，共有1,657套未完工的私人住宅出售，售出1,793套未完工的单位，按1.1倍的净重率计算。虽然这个比率低于2017年和2018年第一季度的1.5倍的吸纳率 - 在此期间发布的数量不足，买家不得不深入研究早期的发布 - 接近1.0倍的比率仍然非常健康。

在2019年，由于2017 - 2018年的大量土地储备，我们预计买家会因为大量推出而被宠坏。我们估计，在2019年可以推出58个新项目中超过17,000个单位，但有些可能会延续到2020年。

1月份，三个项目全部位于核心中央区域(CCR)，已启动并移动了当月推出的数量的30-44%。根据高力的研究，1月份新私人住宅的总体采购量为0.9倍。

虽然2019年1月开发商的销售额下滑，但销售量为433套(不包括高管公寓) - 我们预计随着全年推出更多项目，吸纳量将有所增加。

在2019年，我们估计开发商可能会在各种发射管道和新冷却措施的逐步市场接受度下出售9,500-10,000套新房。这将略高于去年新屋销售量8,795套。价格方面，我们预计2019年全年增长率将放缓3%，除非发生任何不可预见的事件或政策转变 - 低于2018年的7.9%。

开发人员可以采用以下策略，在这种环境中脱颖而出，实现双赢。

1.敏感的定价和创意概念

在即将推出的超过17,000个单位的发布中，我们估计19%位于黄金地段9,10和11，其余则位于城市边缘和郊区。19区(后港，盛港)，第5区(Pasir Panjang，Buona Vista)和18区(淡滨尼)将占大部分供应。

拥有位于市场上现有项目和新推出的更具竞争性供应地点的开发商可能会继续进行计划推出，但需要具备强大的产品差异化和敏感的定价策略。

19区 - 包括Upper Serangoon，Hougang，Sengkang和Punggol - 佛罗伦萨公寓于2月16日开始预览，因为现有的发布会激烈竞争。在3月2 - 3日的周末，60个单位的售价平均接近每平方尺1,400新元，与实龙岗和花园住宅附近的Affinity推出相比略有折扣。

根据2月27日下载的警告，自2018年6月推出以来，实龙岗的Affinity已售出405个单位(占总1,052个单位的38%)，平均售价为每平方英尺1,488新元;和Garden Residences已售出88个单位(占总数613个单位的14%)，平均价格为每平方英尺1,619新元。

除了定价之外，佛罗伦萨公寓还拥有强大的产品差异化 - 它被定位为“俱乐部公寓”，其中包括俱乐部的生活方式和私人住宅生活的奢华。它将包括128个设施，分为12个“俱乐部”，如美食俱乐部。开发商还将提供免费的生活方式活动，如瑜伽课程，烹饪和烘焙课程以及插花工作坊。

此外，所有单位都将配备智能家居功能以及伊莱克斯，罗卡和高仪等品牌的家电和配件。鉴于其强大的价值主张，我们预计该项目的预售将逐步回升。

在第5区(包括Pasir Panjang，Clementi和Buona Vista)，也看到来自前诺曼顿公园和惠斯勒大酒店的激烈竞争，前公园西部 - 被命名为Parc Clematis - 可能是“共生”概念，共用设施，如共用厨房和主题餐厅。这个1,468个单元的公寓计划在第三季度推出，我们预计它的价格会很有吸引力。

2.策划最佳单位组合和单位大小

根据中心区域以外的最小单位规模的新指南，开发商可能希望优化其单位组合和规模以满足买家的需求。

对于大型郊区项目，开发商应继续提供一系列单位尺寸，以满足从多代家庭到单身人士和夫妻的买家。

对于中小型地块，开发人员可以根据现有库存和位置选择光谱的两端。例如，RV Altitude有140个单位 - 所有双床 - 大小从441到624平方英尺。

截至2月27日，它的平均售价为每平方英尺2,890新元，售出21个单位，相当于邻近旧项目Luma和2RVG的近期价格点1,756至1,944平方英尺的溢价。RV Altitude的价格约为130-170万新元，价格实惠，为富裕的单身人士和投资者提供了永久地契9区财产的切入点。

另一方面，开发人员还可以提供独特的全大格式产品。UOL计划在Meyer Road的前Nanak Mansions工厂进行56个单元的永久业权项目。

低层豪华永久产权公寓Meyerhouse将拥有大型单位 - 大致四居室的公寓，有三个床位和顶层公寓。这是一个不寻常的策略，与小单位的趋势背道而驰，但可能会有效，因为它为热门东海岸飞地的潜在高净值买家提供了罕见的独家经营权。

3.创新营销活动

在数字时代，开发者应通过社交媒体最大化曝光率并吸引潜在买家，并通过视频和虚拟展示提供身临其境的体验。

此外，开发商可以使用“明星购买”或“选择性折扣”来影响潜在买家在两个或更多竞争项目之间做出决定，或者清除项目中不太吸引人的单位，例如直接面对MRT轨道的单位或离最近的主要道路。

开发商也可以转向优质的老式幸运抽奖和礼品来吸引买家。对于已完成和开发的项目，开发商可以提供创新的支付选项，例如延期付款方案(DPS)或“保留然后支付”方案。

支持性基础

各种策略，再加上积极的市场基本面 - 例如稳定的经济增长，慢于不再加息，低失业率，家庭收入增加 - 应该支持住房负担能力和对私人住宅的需求。

从广义上讲，我们认为新加坡私人住宅市场今年将继续稳定宏观经济环境。根据新单位的占用情况，开发商可以在今年下半年再次考虑土地储备。