我们都听说过家用脚蹼。即使在Real Estate Web 1.0之前，它们的存在时间几乎和房地产一样长。在HGTV上观看它们的戏剧化版本是我们许多人的罪魁祸首。他们购买陷入困境的房屋，有时是在“崭露头角”的街区，并进行大规模和昂贵的装修，然后在公开市场上翻转它们所付出的两倍。

房地产今天被打乱的方式之一是那些在消费者家中即时报价的公司。这些现代家庭脚蹼被称为iBuyers，基本上是硅谷和华尔街，它们将金钱和(往往是非常少的)技术应用于翻新的古老业务。IBuyers在成熟的街区购买房屋状况良好，只需要几千美元的维修费用就可以在市场上转售房屋以获取利润。

由于增加了这么少的价值，iBuyers的收入远远小于传统的家用脚蹼。据报道，在购买房屋时，iBuyers收取高达10%至15%的费用，而不是传统代理商收取的5%至6%的佣金，然后出售房屋的价格比他们向房屋卖家支付的平均价格高出5.5%。一个分析。然后，IBuyers向最终买家的代理人支付3%的费用，并在房产税，维护，HOA费用和其他持有成本方面支付更多。因此，尽管向消费者收取的费用超过代理商，但iBuyers的收入要小得多，特别是考虑到他们购买和持有成千上万的空房子所带来的风险和损失。

但是大投资者并不喜欢小额收入，因此一些iBuyers认为他们购买房屋的价值(也称为总市值或GMV)作为收入，尽管他们在销售时几乎没有产生经济实质的方式。房子。想一想：如果iBuyer每月以平均价格300,000美元的价格出售1,000套房屋，那么使用这种会计方法可获得3亿美元的收入。投资者对投资者的吸引力远远超过iBuyers在每个房子实际完成时所赚取的数千美元收入。

对于我们这些在房地产Web 1.0期间出现的人来说，这让人联想起往返收入的策略，让一家公司和首席执行官陷入了大麻烦。虽然往返并不总是非法的，但它几乎总是一种不诚实的方式来增加收入，从而增加公司的股票。

在iBuyers的案例中，很容易争辩说报告他们为房屋支付的价格，因为收入是用不诚实的精神完成的。iBuyers识别收入的更加透明的方式是仅承认以较高价格转售房屋的平均升值5.5%，以及10%至15%的费用 - 与出售房屋时的3%相同或在传统经纪人和新方法的代理人进行的交易中买入。

目前提供iBuyer服务的至少三家公司是公开交易的 - 当他们购买的价值数十亿美元的房屋被确认为收入时，他们的股票价格可能会大幅上涨。不可避免的是，这些公司的高管和其他员工在以不断上涨的股票价格出售自己的个人股票时也会受益。但华尔街似乎意识到这些公司将GMV视为收入的事实并且没有问题，那么问题是什么呢?

问题是，只有房屋价格的一小部分(如果有的话)实际上达到了公司的底线，但对普通消费者，甚至是经验丰富的交易者来说，购买公司的股票并不明显。从公开文件中我们可以看到，iBuyers每个季度都在销售越来越多的房屋，这转化为一些大的GMV收入数字。例如，Zillow不断扩大的iBuyer“Homes”细分市场从第三季度到2018年第四季度从1100万美元增长到4000多万美元，增长了惊人的400%。但是当你看过引人注目的收入最高的GMV收入时，你会发现他们在2018年第三季度的Q4毛利润仅为70万美元，而2018年第四季度则为200万美元。换句话说，4万美元的GMV收入使他们付出了代价。产生3800万美元。Zillow最近承认了“即时报价”的利润率“非常薄”，实际目标是出售抵押贷款。但是，投资者可能会陷入大规模的GMV收入数据中。

但是当音乐停止时会发生什么?IBuyers使用来自银行等大型保守金融机构的债务融资购买所有这些房屋。如果iBuyers继续购买超过他们出售的房屋，储存库存或推迟增加的损失，银行可能会停止为新的购买融资，直到旧库存被出售，即使是亏本。购买的房屋越少，最终将转化为更少的房屋出售，(可能是显着的)减少收入和增加实际损失，这反过来可能降低iBuyers的公共股票价格。较低的股票价格可能会进一步降低iBuyers的杠杆率或借贷能力，从而进一步压低股价 - 这是另一个恶性循环。鉴于华尔街分析师和国家审计公司都了解并报告了这种收入确认方法，iBuying不太可能被视为非法。但可以肯定的是，由于高管们正在出售股票上涨股票，因此购买该股票的股东将继续持有该股票。

大公司正在进入iBuying业务，成为房地产Web 3.0转型购房和销售交易的一些有意义的推动因素。由于投资者的资金如此之多，我们需要确保我们不会走向某些人在Web 1.0中所做的不诚实的道路。相反，作为新一波的创新者，我们应该挑战自我，为消费者提供确定性，便利性和透明度，以适应这一业务的现实。