如果您的整体投资策略是买入或持有或翻转房产并不重要。在住宅领域，房屋价值是根据出售的邻近房产计算的。在商业领域，两个最重要的估值工具是净营业收入和资本化率。

净营业收入(NOI)是评估商业地产的核心。基于当前费用的NOI应该是您在评估潜在商业投资时首先进行的计算。由于NOI是总收入减去除偿还债务以外的所有费用，您需要当前所有者的收入和支出信息。彻底检查费用和收入信息。确保包括所有费用。如果酒店没有正现金流，您可以在那里停车。

如果房产确实有正现金流量，那么从当前所有者的数字计算NOI只是一个开始。接下来，您需要考虑您是否拥有该物业如何增加收入和减少开支以改善现金流。对此要切合实际。在今天的经济中，你不可能在一夜之间将租金提高50%。另外，请考虑您的管理层是否会改变费用。保险费用会上涨还是下跌?维护和其他费用相同。你会进行任何改善吗?

根据您自己的数字获得真实的NOI后，您需要考虑购买房产时的还本付息额。当您知道您将借入多少利息和利率时，您可以使用在线抵押贷款计算器来确定您的每月贷款支付并乘以12以得出年度偿债成本。现在，从您自己的NOI号码中减去该值，以确定该物业是否仍有正现金流量。

如果物业仍然具有可接受的正现金流量，那么您将继续计算上限率。这是NOI除以销售价格。如果您为该物业支付了所有现金，这将告诉您投资回报。青少年中期的上限率被认为是一个很好的上限率。您不太可能为房产支付所有现金，因此您需要将资本化率与您将为贷款支付的利率进行比较。如果您的上限率为16%且利率为9%，则两者之间存在健康的利差，这表明这是一个很好的投资机会。使用上限费率的另一种方法是将其与您考虑购买的其他房产进行比较。通常，具有较高资本化率的房产将为您提供更高的现金流。

NOI的另一个重要用途是计算偿债覆盖率(DSCR)。该比率越高，该物业的现金流量越正。一般来说，您需要获得1.25以上的DSCR才能获得当今市场上的传统商业贷款。

如您所知，商业房地产投资完全是正现金流。在进行第一次商业投资之前，您需要知道如何进行这些和其他计算。在进行第一笔投资之前，最好先获得全面的商业房地产培训。