内陆港口(多式联运设施与配送中心配对)熙熙activity，活动可能会比某些主要市场的低上限费率物业提供更高的投资机会。房地产服务公司高纬环球(Cushman&Wakefield)的投资者服务董事总经理杰森·托里弗(Jason Tolliver)表示：“有前途的长期基础以及内陆港口在物流中发挥的关键作用。”

他指出，投资者对内陆港口工业空间的租户需求充满信心，因为它们提供了配送中心以外的优势，包括多式联运设施以及与海港铁路运输的连接。它们还可以成为配送服务的便捷之选，包括交叉配送，转运，分类，组装，分类和存储。

根据高纬环球(Cushman&Wakefield)2019年《北美港口展望》报告，内陆港口的近期增长与集装箱运输货物向内陆人口中心的国际运输效率的提高有关，内陆人口中心包括美国50个最大城市中的三分之二。

在美国各地，新的内陆港口正处于发展的不同阶段，一些内陆港口正在演变为广泛的物流枢纽，将仓储区和外贸区与铁路联运，卡车，驳船以及有时是空运业务结合在一起。其他的则具有主要目的或运输方式。早期的例子包括改建后的空军基地，这些基地在圣安东尼奥，哥伦布，俄亥俄州和堪萨斯城附近建立了以空运为导向的设施。

最近，已经开发了铁路导向的内陆港口，作为海上码头的延伸，以缓解海边的拥堵并扩大海港的容量，这些海港由于成本，环境问题和可用土地的缺乏而受到限制。

最成功的内陆港口位于芝加哥等主要人口中心附近，或者位于堪萨斯城和田纳西州孟菲斯等多个铁路运输公司的十字路口，可轻松进入州际公路进行卡车运输，而在市中心以外也可以利用低价土地。目前，美国有两个最大，最繁忙的内陆港口：位于芝加哥以南45英里的伊利诺伊州朱利叶的CenterPoint多式联运中心和位于德克萨斯州沃思堡以北的Alliance Global Logistics Hub。这些属性。

然而，新兴的内陆港口为工业开发商和投资者提供了进入底层的机会。Tolliver以南卡罗来纳州和乔治亚州的内陆港口为例。

例如，斯巴达堡-格林维尔市场上的格里尔港为查尔斯顿港提供服务，该港正在进行与港口相关的基础设施升级，耗资26亿美元，以容纳庞大的远洋客轮并提供通往内陆港口的通道，以及阿帕拉契亚地区港口(ARP)佐治亚州西北部，为萨凡纳港口服务，该港口也正在进行重大基础设施改善。

由于与主要的多式联运中心相邻而产生的连锁反应，萨凡纳港口的扩容使更多内陆港口得以发展。

高纬物业咨询公司负责人迈克尔·弗林(Michael Flynn)表示：“佐治亚州的EDC在发展萨凡纳港口方面做出了出色的榜样，这使内陆港口得以发展，例如佐治亚州巨型地带的心脏地带。”

格里尔港(Port Greer)成立于六年前，位于内陆212英里，由南卡罗来纳州港口管理局(SCPA)拥有和运营，在五个顶级制造业和分销业客户中非常成功，这些客户雇用了20,000多名工人，其中包括宝马，米其林，阿迪达斯，约翰迪尔和美元树。

Tolliver指出，SGPA还在I-95州际公路Dillion开发了一个新的3,400英亩内陆港口。SCPA总裁/首席执行官吉姆·纽索姆(Jim Newsome)表示，内陆港口Dillion是建立联运基础设施的努力的一部分，该基础设施与查尔斯顿港的资本投资齐头并进。他指出，由于CSX是I级铁路，该站点将使该州在整个南部，中西部和东北部的物流足迹多样化，该铁路将为从佛罗里达到加拿大的中西部和东海岸上下提供服务。

位于堪萨斯城地区的内陆港口也是一流的投资选择，因为它们处于一流的铁路运营商和主要州际公路的交汇处，这些州际公路连接着从东海岸到西海岸以及从加拿大到美国墨西哥湾沿岸港口的市场。Tolliver指出，当地发展的堪萨斯市南部铁路公司还拥有并经营堪萨斯市南部墨西哥分公司，该公司为墨西哥的西部和墨西哥湾沿岸提供服务，并将成为NAFA 2.0批准后的重要交通枢纽。

但是，C&W报告警告投资者要谨慎，因为并非所有内陆港口最终都会成功或可以快速开发。这些数字对于托运人和铁路运营商都必须有效，以使这些概念得以应用。

Flynn说：“沿着铁路走到基础设施所在的地方。”他指出，铁路为在全国范围内运送货物提供了比卡车运输更具成本效益的物流解决方案，这受到燃料价格波动和驾驶员短缺的影响。