据高力国际(Colliers International)称，墨尔本的工业市场正经历着来自租户和投资者的创纪录水平的需求，但租赁需求并未在整个区域内平均分配。

工业主管Alysia Reilly表示，鉴于西方工业市场的规模，土地的可利用性和“大盒子”或更大的发展足迹，传统上它是主导市场。

“目前墨尔本工业热点的查询量比我们长期以来看到的要高。她说：“仅在西部和北部工业市场，租赁前简报就超过了500,000平方米，约为长期平均水平的三倍。”

“整个核心工业市场的租金增长并不一致，因为城市边缘受到重新分区和供应限制的推动，推动了强劲的增长，而西部的有效租金却没有增长，这是由于持有土地的开发商之间的激烈竞争所致。降低了历史成本，使他们能够以超过30%的激励水平完成租赁前交易。

“我们不希望这种趋势继续下去，因为西方市场的新进入者，例如GPT和ISPT，已经以当前市场价格购买了土地，这将要求他们获得更高的租金以支持其项目可行性。”

仲量联行维多利亚工业负责人马特·埃利斯(Matt Ellis)表示，强劲的人口增长，土地供应，基础设施升级和住宅建设都是影响工业部门用户需求的因素。

他说：“在过去的十年中，居住者不断变化的特征已经转化为对墨尔本工业市场的强烈吸收和整体增长。”

“在2018年，北部和西部工业区的人脸租金增长录得十多年来最强劲的同比增长。在西部地区，去年运输和物流业的强劲增长表现是该地区总吸收1,356,139平方米的832,420平方米[62%]。”

埃利斯先生表示，在人口增长的推动下，西部工业在租金增长方面表现优于其他地区，同比增长4.8%，二级市场增长10.4%。

“配送设施与他们所服务的人群之间的距离和/或与墨尔本港的距离越来越重要。电子商务和物流效率的提高迫使各公司考虑其供应链和工业仓库的占地面积。”

“西部工业区将继续受益于靠近中央商务区和主要交通联系的便利。”

Lemon Baxter商业/工业销售和租赁总监Ben Hackworthy表示，由于住宅和商业开发而导致的供应短缺，迫使对城市边缘的需求超过了3000平方米。

他说：“规模较小的现有分层单位在出售或租赁方面仍然有大量需求，价格在过去几年中上涨了20%，租金上涨了12%，”

第一太平戴维斯工业和商业服务总监科斯塔·菲利尼斯(Kosta Filinis)表示，墨尔本东南部和东部的净面孔租金有所增加，而激励措施从22.5%降至15%。

他说：“需求水平仍高于长期平均水平，加上供应不足，我们看到激励措施将从目前的水平进一步下降。”

“在过去的12个月中，墨尔本东南部租赁了约25万平方米的工业空间。

“从全国工业租金来看，维多利亚州在整个东部沿海地区仍然是最具竞争力的。”

Knight Frank Victoria工业负责人Gab Pascuzzi表示，随着越来越多的人在网上购物，电子商务部门占据更多工业空间的需求已经增加。

他说：“同时，客户对更快的交货时间和更广泛的产品的期望越来越高，这促使人们对更高效的仓储系统提出了需求。”

食品工业也正在推动对工业空间的需求，而食品工业本身是由维多利亚州强劲的人口增长推动的。

“在过去的一年中，许多食品生产和加工公司合并为规模更大，自动化程度更高的工业设施。Woolworths和Coles也紧随其后，在他们的仓库中实施了供应链自动化。”

LJ Hooker商业董事总经理Mathew Tiller说，对工业空间的需求来自各种运营商。

他说：“为在线零售市场提供服务的租户将寻求最高质量的效率，包括Eastlink，Western Ring Road，Princes Freeway和其他干道门口的自动化设施的范围。”

根据高力国际(Colliers International)的数据，整个2019年及以后的主要趋势可能是对大棚的需求，其中包括超过100,000平方米的仓库。

“获得批准的最新项目是在墨尔本北部的梅里菲尔德(Merryfield)为考夫兰(Kaufland)建造一个110,000平方米的仓库，我们知道目前市场上对100,000平方米以上建筑的另一需求”，赖利女士说。

“这是由许多不同的因素驱动的，包括供应链的演变，不断变化的零售条件，自动化的兴起以及墨尔本大盒子工业市场中土地的可获得性。”