商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积由以下三部分组成：套(单元)内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。

套内建筑面积计算原则如下：

①套(单元)内的有用面积。住宅按《住宅建筑设计规

范》(GBJ96-86)规定的方法计算。其他建筑，按照专用建 筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积。商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套(单元)指的是分隔墙、套(单元)内使用与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)均 为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面 积。进行非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

③阳台建筑面积。按国家现行《建筑面积计算规则》进 行计算。

④套内建筑面积的计算公式为：套内建筑面积=套内使 用面积+套内体面积+阳台建筑面积

单元分摊的公用建筑面积由两部分组成：电梯井、楼梯 间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上 为栋建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积;各单元与 楼宇公共建筑空间之间的分隔墙(包括山墙)墙体水平投影 面积的 50%。

公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租售的地下 室、车棚等，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

值得高兴的是，2002 年，北京等大城市相继出台了以屋 内实际使用面积来计算销售面积的计算方法，可以减少当前这种计算建筑面积所带来的房屋缩水、分配不明等弊端。但 因长期形成的习惯和开发商的诚意所限，所以想要完全普及这种销售面积计算方式，尚需要一定的时间。