目录

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1. 水往低处流

2. 二三线城市受关注

3. 港人的更多选择

2019年11月时，香港特区政府行政长官林郑月娥宣布了16项惠民措施，进一步便利香港人在大湾区内的发展、就业和居住，首个措施就是放宽香港居民在含深圳在内的大湾区内地城市购置物业的措施。措施指出，要让香港居民在大湾区内地城市购房时，获豁免所需的在本地居住、学习或工作年限证明，以及缴纳个人所得税及社保条件，享有与当地居民同等的待遇。

不要小看这则动态的影响力，这相当于官方宣布：750万香港居民“一夜之间”获得了粤港澳大湾区所有城市的“房票”。而内地购房者在这些城市则受到严格的限购，对于没有这些城市户口的内地人来说，是无法在这些城市买房的。

大湾区各城市限购情况

相关消息自从出台之后，热度就没有消退，实际上，所有港澳台居民和境外人士都可以在内地城市购房，只是对于购房者的材料要求略有不同，其中港澳居民最简单，只需身份证件、无房证明以及一份书面承诺即可。

港澳台及境外人士购房指引

内地面向港澳同胞的购房政策可以说是非常友好，甚至引来无数人的羡慕。那么港澳居民的潜在需求是否会刺激内地大湾区城市的市场?下面就来全方位看一看。

鼓励港人在大湾区购房，能不能吸引一大批香港购房者来买房呢?对于深圳和广州来说，答案可能是否定的，因为水往低处流：资金向便宜的资产流动。

大多数人潜意识认为香港房价很高，包括北上广深在内的内地热点城市房价都比他便宜，这算是对楼市的一个最大误读。

要衡量一项资产贵不贵，不是看绝对值，而是看估值。根据美联物业的数据，截止2020年2月全港住宅的平均租金回报率为3.3%，该数字远高于当地按揭利率(P按)2.5%，这也导致当地有不少房产甚至可以做到以租养贷，从资产的角度看，真的贵吗?

2020年2月香港住宅租金回报率为3.3%，已是近年来较低水平

那么深圳的情况如何?根据中原地产的统计，截止2020年3月深圳住宅的平均租金回报率1.44%(大湾区其他热点城市的数字也差不多)，续创历史新低，1.44%的租金回报率背后，是LPR新规下5.15%这个深圳首套房贷款的利率下限，换而言之，这高利率环境下的高估值。2009年初至今，香港的租金回报率从5.2%下降到3.3%，深圳和广州则从4%下降到现在的1.4%-1.5%。

深圳二手房租金及租金回报率走势2015-2020

如果上面的数据不够直观，下面就来看两个案例，第一个是位于香港铜锣湾的尚翘峰一期的两室房源，报价1050万港元，租金2.56万港元/月。

香港案例

第二个案例是位于深圳蛇口的半岛城邦二期两室房源，同户型房源报价约1000万人民币，挂牌租金1.1万/月。这两个案例总价接近、楼龄接近、户型也都是两室。

深圳案例

假设上面这两个案例都是三成首付下的30年按揭，那么前者每月省下9000元利息爽不爽?每月多出来1.4万的租金收入香不香?

另外，再科普一下，港深两地目前二手住宅的租金水平都在2004年时的2倍左右，业绩(租金)成长性并没有实质性差异(中原地产的数据)。

在这种租售比和房贷利率的巨大差异下，一个香港购房者买来一套房后，把房子租出去或利用多余空间与别人合租，他的租金收入是可以覆盖大多数月供甚至所有月供的，这在房价高而租金低的内地不可能做到。

我们幽默一点说，如果参考租售比，香港是全房价最便宜的热点城市。

说完估值，再来看看上车难度。就在港人获得“大湾区房票”之前的2019年10月，林郑月娥已经在施政报告中提出了放宽住宅物业按揭成数的新政。根据该新政，在香港的首套自住房购房者，在房屋总价不高于800万港币的情况下，能够以10%的超低首付购房，这降低了年轻人买房的压力，可见香港为了帮助年轻人买房，的确是拿出了诚意。

香港9成按揭新计划启动

或许会有朋友认为，香港房子的总价那么高，一成首付也不一定比内地轻松啊。我们现在就认真看看中位数总价，先说结论：香港房价已经不比对岸的深圳贵多少了。

由于香港住房的面积相对更小，结构相对更紧凑，他们的商品房总价没有大多数人想象的那么高，根据可以查询到的数据，2018年香港房产的中位数总价为540万港币(合485万人民币)，深圳为352万人民币，经过汇率换算，香港房产的中位数总价仅比深圳高约40%。

当地房产中位数总价 - 540万港币

深圳2018年住房中位数总价352万，列全国第二

总价相差不大，而且深圳的首付比例是香港的三倍、深圳的按揭利率是香港的2倍多，在这样的情况下，试问：在香港买房困难的市民有了购买力后，是会首先考虑在本地买房还是会去深圳或其他内地买房呢?

广州的城市中心区和深圳的情况差不多，我们可以预料，由于内地房产的估值显著高于香港，即使在大湾区宽松的购房政策下，也难以刺激港人在内地高房价城市买房的意愿。但这不代表内地城市没有吸引力，有吸引力的是同样位于大湾区且拥有中低房价的二三线城市。

如果只参考租售比这个估值来看，那么内地几乎所有城市的估值都高于香港，但这不代表香港同胞对内地购房没兴趣，因为总价也是重要的考察因素，大湾区不仅仅只有广深港这样的高房价城市，也有不少房价适中的二三线城市，房价远低于香港甚至只有香港的十分之一。

粤港澳大湾区是全世界人口规模最大的湾区，高密度的人口促使区域内的通勤更加集约和高效，大湾区的交通规划有一个原则：以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间1小时通达。

港澳地区居民未来可以在一小时内通达其他大湾区城市，如此短的时间距离，只需十分之一的总价就可以安居乐业，当然会有非常强的吸引力。所以很多港人目光已不在深圳和广州，而是其他珠三角城市。

搜狐粤港澳大湾区城际铁路规划

这个观点已经被过去几年的数据所证实，2016年1月至2018年4月间，最受香港客户欢迎的城市是中山和惠州，而且这两个城市的比例远高于广州和深圳。原因就是我们上一部分提到的，在考虑估值、首付比例、利率等因素的情况下，广州和深圳房产的性价比反而还不如香港，但同处在大湾区的其他低价城市则显示出更强的吸引力。而且香港各大房产经纪公司也不断在推荐大湾区二三线城市的新房楼盘，受到一批香港置业者的欢迎。

中原香港客户各城购房任务占比变化趋势

香港最大房产经纪公司中原地产经常推广大湾区二三线城市的房产

作为国际化程度极高的金融中心和自由港，香港与世界的距离比我们更近，而且港人资金可以自由兑换自由流动，只要购买力允许，他们不仅可以在深圳和广州购房，也可以到温哥华、洛杉矶、悉尼、伦敦购房。

在大陆经济崛起之前，港人也的确是向海外投资和移居的重要主力军，如今温哥华周边的不少city已经成为普通话和粤语主导的地方，就连街道旁的广告牌都是满满的香港风格。

温哥华一个房地产项目Avenue One官网，由Concord Pacific(协平世博集团 )开发，该集团由李嘉诚、李兆基、郑裕彤等共同创立，如今已是加拿大首屈一指的知名建商

在诸多发达国家当中，港人对加拿大又最为青睐，2018年福布斯香港富豪榜排名前五涉及到的6位超级富豪中就有四人拥有加拿大国籍，他们分别是李嘉诚、李兆基、吕志和、郭炳联，而这六人全都有相当深厚的加拿大学术、商业或亲属背景。

2018福布斯香港富豪榜前五

一个地方的超级富豪很大程度上代表着规模更大的精英群体，由此可见粤港澳大湾区的内地城市在抢夺香港购房者时的竞争对手并不只是其他城市，而是加拿大、澳大利亚、美国、英国等国家的热点城市。对于长期受到西方文化影响的香港来说，这些海外城市的吸引力不可小觑，在房地产市场争夺的背后，房价、租售比、按揭利率这些因素或许都只是次要的，本质是人心的争夺。