大会期间，中国社科院院长谢伏瞻5月24日在小组讨论时建议，完善房地产调控政策，同时对单套改善型住房实行支持政策。同时，调整普通住宅和非普通住宅的认证标准，以及放宽认房又认贷的限制条

件，减免有关税费。

这建议看起来都切中要害，但仔细想来，却又蕴含隐患，特别是对于房价来说，怕是要再催生出一波暴涨啊。

01

单套改善型刚需，抗风险能力相对较弱，受房价波动的影响也更大。2017年，在北京实施认房又认贷的标准之后，房价跌幅一度达到15%-20%。

一般情况下，房价的高低直接决定了购房者的年龄上限，大数据显示，中国购买首套房的平均年龄为27岁。但是放到城市等级上看，以一二线城市为例，

2018年主力购房者的年龄在35岁至50岁之间。

房价越高，对购房者的经济要求也就越高。

数据表明，刚需型房贷家庭的债务风险尤其突出，资产负债率、金融资产负债率和月偿债收入比分别为24.2%、151.3%和33.0%，都远高于平均水平。与之相对的，则是拥有多套房的投资类家庭，其债务风险相对较低，对于房价波动的承受能力也更强。

因此，是否该为这些“刚需型房贷家庭”开辟一条专门通道，为他们在购买单套改善型住房时提供保障，也成为一个焦点。

如果真要对刚需型房贷家庭实施保障，衡量的标准又该如何制定?

中国社会科学院院长谢伏瞻给出的建议是，

完善房地产调控政策，对单套改善型住房交易实行支持政策;

调整普通住宅和非普通住宅的认证标准，以及放宽认房又认贷的限制条件，减免有关税费。

简单地说就两条，一是调整普宅与非普宅的认证标准，二是放宽认房又认贷的限制条件。

这两点措施，从本意来讲都是从刚需改善出发的。但我们也要考虑到，刚需购房标准降低之后，

有可能导致购房群体大量入市，

房价难免会迎来一波大涨。

首先从普宅与非普宅的认证标准来看，现在非普宅一般指的是住宅建筑面积较大或者用作商业用途的房子，我们可以将“非普通住宅”理解为建筑面积较大的房子，也就是“豪宅”。

各地方对普宅和非普宅的标准不一。以深圳为例，在2019年11月，深圳宣布取消容积率1.0以上、面积144平方米以下、满两年房屋的“豪宅税”，带来的结果是什么呢?深圳楼市直接进入动荡，有业主连夜涨价30万元。而深圳这大半年的楼市发展也是有目共睹，各路投资者拍马而来，百万喝茶费重出江湖，企业贷悄然进入楼市……监管部门经过好一番折腾，才抑制了深圳房价玩命暴涨的势头。

从深圳的教训可以预见，如果放开豪宅税，

确实会利好改善型刚需，但同样也可能引来炒房客。

有数据表明，前几个月深圳投资性购房的比例，已经快要追上2016年那波牛市，威力可想而知。

为了对冲疫情影响，近期的房地产调控政策大多出现了松绑迹象，最简单的就是看各地发布的人才政策，落户一松再松，激活楼市也是分分钟的事，因此业内对房价大涨的担忧也一直没停过。兵马未动，炒房先行，毕竟拥有多套房产的家庭抗压能力更强。

对那些单套刚需改善的家庭而言，普宅与非普宅的认证标准改变，其实比不上认房又认贷政策的建议。

毕竟此前的认房又认贷政策，意味着哪怕名下无房产，但只要有过贷款买房的记录，再买房都算第二套。这对改善型购房群体的冲击太大，曾拦下了不少刚需的脚步。就推行的情况来看，以北京为例，在2017年出台认房认贷相关政策之后，房价曾出现了15%-20%的下跌，市场直到2018年底才逐步回温。

按照这个历史经验来一波倒推，如果放宽认房又认贷的政策，造成大量改善型刚需入市，那么房价也可能出现进一步上扬。

02

到底是什么托高了房价?

在过去几十年里，房地产的调控政策就没停过，但无论风向往哪儿吹，最后大多都是把房价越吹越高了，颇为微妙。

最新的国家资产负债表表明，我国总资产已经超过1300万亿元。这1300万亿的总资产，包含的是能够计价的所有物品，从实体的土地、房产到虚拟的有价证券，应有尽有。其中房产所占的份额应当不少，毕竟房子建出来就算资产。

而根据国家统计局的数据，2019年我国全年的商品房销售额为159725.12亿元，2018年为149973亿元，2017年为133701亿元，2016年为117627亿元，销售额年年都在攀升，

房地产的市场也是越来越大。

如果不出意料，今年的商品房销售额和商品房销售面积又将破新高。

但是，房地产市场会一直扩张下去、永不停歇吗?显然不能。

央行今年4月发布了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，显示中国城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套房的占比58.4%，有两套房的占比31%，有三套房及以上的占比10.5%。

落到每户城镇居民家庭的身上，

户均1.5套，人均住房面积超过40平方米。

不过，这个人均数据要是放到具体城市去看，就有所不同了。此前恒大研究院首席经济学家任泽平曾表示，截至2018年底，一二线户均住房均不及1套，而三线城市的户均住房超过1.1套。

从这两个数据出发可以推测，能够托起房价的主力军，将是仍未达到户均1套房的一二线城市居民，以及没在城镇买房的农村人口——前者代表的是更强的购买力，而后者代表的是人口红利，两者结合到一起，楼市这个击鼓传花的游戏才能继续玩下去。

03

2020年的楼市略显困难，经过五一期间一波成交量大涨之后，最近几周一线城市的二手房成交量都出现了回落迹象，积压的那波刚需似乎给释放完了。

在房地产调控下的楼市，小阳春来得快，去得也快。

与逐渐被冷落的楼市相比，开发商拿地依然火热，大佬们开始重新布局一二线城市，高溢价拿地并不少见，似乎对未来楼市依然持有乐观态度。而那些被开发商看重的一二线城市，房价收入比

(住房价格与城市居民家庭年收入之比)

都太高了，其中

深圳以47.3的房价收入比冲到了全球第2名，

仅次于隔壁香港。

与如火如荼的楼市相比，我国的城镇化率却在逐步放缓。2019年末，我国城镇化率的数据是60.6%，而按照专家的预测，城镇化率达到70%大概在2040年——这不到10%的增长，还要走20年。这也意味着，未来的人口红利不会像前几年那么多，托起房价的手无形中也少了一只。

在这种态势下，楼市还能承担多少冲击?