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高房价和房地产的高度繁荣对于经济发展得不偿失

导读 国家统计局数据显示,2000年时,全国商品房平均价格仅2112元 平,但到了2019年全国商品房平均价格为9310元 平,过去20年间全国平均房价上涨

国家统计局数据显示,2000年时,全国商品房平均价格仅2112元/平,但到了2019年全国商品房平均价格为9310元/平,过去20年间全国平均房价上涨约4.4倍。一二线城市准入门槛,大多已超过2万元/平,基本告别纯工资收入买房的可能,尤其是外来刚需,买房的难度系数直线上升。即便是三四线城市的房价也脱离了民众的收入水平,统计数据显示,2019年有107个三四线城市平均房价达到1.2万/平。

高房价和房地产的高度繁荣对于经济发展得不偿失

房价到底高不高?不同的人群看法必然截然不同,有房族、被利益驱使的专家、地产商、中介、银行,甚至是地产上下游行业的从业者们这些既得利益者,一定打死都不会承认房价高。但若以全国最普通阶层的绝大多数人群的意见为准,毫无疑问房价是偏高的。尤其是如果以6亿每月工资仅1000元的人群的收入标准来谈,房价无疑是“天价”——年收入不足两万,别说在一线城市买房,就是十八线城市想拥有一套属于自己的房子,恐怕也要等到猴年马月了。

房价偏高,并非是我们信口雌黄而来,其实专业机构的科学研究数据也显示,中国关键城市房价确实是严重偏高——2019年7月份,社科院的研究数据就得出结论,中国纳入监测的50城,房价收入比超过9:1 的城市有47城,这意味着中国大城市房地产的发展速度和房价涨幅,是远远高于合理水平的。不仅如此,对比地产投资对经济增长的贡献率,和对其它产业的挤出率,结果显示,2018、2019两年,房地产对于经济发展的挤出效应大于带动效应。尤其是对消费和投资影响更为严重。

既然房价偏高,而且科学研究表明,高房价和房地产的高度繁荣对于经济发展开始“得不偿失”,而且又有“房住不炒”调控加持,那么这几年为何房价仍然是“居高不下”呢?

影响价格的核心因素是供求,房价坚挺不降,很容易让人觉得是我们建设的房子不够住。但真相并非如此,多方面的信息显示,中国早已告别了房屋短缺时代:央行最新权威报告显示,中国住房拥有率高达96%,位居全球第一。不仅如此,我国城镇家庭户均拥有房屋数量竟高达1.5套。这两个数据均表明,我们其实是不缺房的。如果再加上西南财大研究的房屋空置率数据22.4%,我们会惊奇地发现,我们不仅不缺房,其实很多城市房屋早就严重过剩了。尤其是三四线城市,过去这几年大拆大建,过度开发现象严重,不仅空置率居高不下,新建房屋去化周期也在拉长。一句话总结,绝大多数城市,不仅不缺房,而且大有房子“烂大街”的趋势。

我们不缺房,按照经济学原理,供大于求价格理应下跌,那么为何迟迟不见房价下跌呢?直白点说,其实一直以来是有三类人在“阻拦”房价下跌:

第一类:买过房的人,包括但不限于炒房投资客。业内同行曾经一针见血评价,中国人习惯了房价上涨所带来的房产财富升值,所以压根不能容忍房价下跌。这也是为什么过去这些年,房价下跌“老业主会打砸开发商售楼处进行阻拦”的真实原因,每个人都把买房自住挂在嘴上,但真当自身利益受损时,很多人又不能从容面对了。尤其是一些投资炒作楼市者,更会有组织有分工地对开发商降价买房进行施压、阻拦,所以很多时候,并非开发商不想降价卖房,而是顾虑太多不敢降价卖房。

第二类:地方施政主体。开发商降价卖房的文件一出,各种政策、约谈就接踵而至,各种平时没见过的协会、部门也会出来发声斥责。不仅如此,有些城市还会设置“房价下跌红线”。如此神奇的操作,只发生在房价下跌时,房价年涨幅过30%也未见出现。所以,是谁在“阻拦”房价下跌,答案再明显不过。

中国绝大多数城市的发展模式,其实决定了地方施政主体对于房价是“好涨不好跌”的——地方财政来源的过半都是靠卖地收入来支撑,而房价上涨更有助于卖地,所以该不该对房价下跌进行政策干预,结论已经非常清晰了。

第三类:商业银行。很多人一定很纳闷,房价涨跌要么是供求关系影响,要么是政策影响,和银行有什么干系?这种想法大错特错。数据显示,全国绝大多数商业银行每年的贷款业务有6成发放给了房贷,这意味着银行其实对于房价的“调控”也是掌握主动权的,而且据过往经历来看,金融货币政策的调控,对于调节房价更是立竿见影。最直接的就是贷款利率和首付比例的调整,这等同于杠杆的增减,直接影响亿万购房者的买房积极性。

商业银行为何要“阻拦”房价下跌?房贷业务占据商业银行业务的半壁江山,房价下跌意味着买房积极性下降,贷款发放不出去是其一;其二,房价倘若大幅下跌,断供弃房现象定会暴增,届时银行势必产生大量坏账,应收账款无法收回,银行都有破产倒闭风险。房价涨,买房投资的积极性会更高,银行贷款业务不仅量增,而且贷款额度也会增加,产生的利润也会更多。

房价上涨对于某些群体而言,自然是乐见其成的。但高房价的危害同样不可忽视。如若真对经济增长有显著拉动作用也就罢了,但是种种信号显示,再大举发展房地产,对经济非但不利,反而副作用越来越明显。

对此,实干家曹德旺也曾直言怒斥过。聚众财经报道,2018年5月份曹德旺在接受财经媒体采访时直言,经济艰难,根在房地产上,大量资金、劳动力等资源流入楼市,其它产业发展必然受限。

在他看来,高房价是经济发展的“毒药”,而不是“解药”。因为高房价极大地提高了产业发展的要素成本,并且让发展实业变得“不划算”。这不仅阻碍亿万民众实现买房安居梦,更挤压了实体制造业等产业的发展,极大地削弱了中国在国际上的竞争力。历史证明,国家发展最终靠的是实体制造业,房地产的繁荣是虚假的,不足以担当大任。

确实如此,过去这十多年,放眼望去,炒楼俨然成为新的潮流。房价极速窜高,创富表现惊人,很多实业企业家甚至开始“卖厂炒房”,资金大举脱实向虚,实体制造业等承载国运的产业,发展得不到资金输血,命途多舛。从这个层面来看,楼市确实已经成为“麻烦制造者”了。

平心而论,中国房地产的“病症”已经深入骨髓,想彻底化解也非一朝一夕之事。但耗时费力不意味着不能解决。其实从日、美的前车之鉴,我们会发现解决之道早已公之于众:趁危机没有最大化之前,逐渐削减房地产,高度重视实体制造业等核心产业的发展。俗称“刮骨疗伤”。

其实,国家现在所走的道路,正是这种科学有效的途径。一方面明确不走“地产拉动经济老路”,大力调控纠偏;另一方面金融政策干预,合理引导资金流向该去的地方,虽然不能立竿见影,但是方向是绝对正确的;再者,多主体供给,多渠道解决刚需居住问题,完善健全楼市长效机制。这也是非常科学的治理楼市之策,只要刚需的居住问题有效解决,购房需求被成功抑制,其实高房价最终也会化于无形。

路很长,而且要稳扎稳打,我们要给予足够的时间和空间,更要对国家有信心。

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