东坝，北京楼市试验田，在住宅密集的东坝，回迁房、经适房、两限房、商改住、自住型商品房、共有产权房、纯商品住宅，从最早的首开常青藤、福润四季、到利锦府、恒大华府、丽湾家园、再到首开龙湖天璞、和光尘樾，各种类型的住宅应有尽有，房价也从每平方米3万飞速上升到7，8万的水平，这一切均发生在东坝南区，从今年开始东坝北区大片战略留白土地开始进入土地市场，今天为大家介绍的是一宗回炉地块东坝乡东风村1104-612地块。

中指地主线上看地分析：

1地块基本属性

地块的基本属性，各位都能在中指地主中查到(联系中指投拓助理(CIA-toutuo)可免费申请试用)，这里就不一一赘述，主要想说几点：①地块内部较为平坦，利于施工建设;②地块80%以上面积都是松树，但是没有名贵树种，交少量补偿费用即可;③地块内部无任何建筑物;④地块需配建商业设施，在商改住叫停后，且疫情后遗症对商办去化更是雪上加霜，这点值得各房企思考。

2地块周边配套

地块周边3km内，配套设施较为薄弱。地块位于东坝学区内，有2所普通学校，7所中学，包括：北京爱迪国际学校、东北师大附属中学(朝阳学校)、北京市楼梓庄中学等，教育资源相比其他配套设施较为突出。医院有2座：分别是北京市朝阳区第二医院(东坝院区)和弘和妇产医院，两家医院规模较小，随着该板块人口密度逐渐加大，很难满足人们对于医疗条件的诉求。地块5km半径内有斯普瑞斯奥特莱斯，通过笔者走访发现像Lanecrawford连卡佛、Joyce乔伊斯、Dolce & Gabbana杜嘉班纳、Cerruti 1881切瑞蒂、博士蛙等一些在其他奥莱中并不常见的品牌均被引进斯普瑞斯奥莱，可以满足周边客群各种各样的购物需求，除此之外还有金隅嘉品Mall、恒大城市广场(建设中)等多座大型购物中心。公园包括：东坝郊野公园、康心体育乐园、北京蓝调庄园等。

该地块周边竞品繁多，这和土地出让节奏有直接的关系，在2010年以后东坝共出让了多达19宗土地，且主要集中在2013~2015年和2019~2020年这两个时间段。在2013~2015年间，恒大、保利、龙湖、首开等品牌房企的进入，使东坝住宅品质提升了好几个档次，其中，恒大华府成交均价为90239元/㎡，去化率42%;和光尘樾成交均在为95602元/㎡，去化率48%。周边二手房项目也多达27个，包括首开常青藤、东坝家园、金隅景和园等等，均价在50000元/㎡左右。(图为和光尘樾实景拍摄)4未来朝阳区分区规划(2017-2035年)提及要在东坝推进国际一流商务中心区建设(金盏国际合作服务区)和建设好第四使馆区及周边地区，打造国际交往中心新亮点。很明显东坝地区在未来相当长的一段时间内都会是北京重点建设的区域。此外，东坝完全契合北京城市向东发展的大方向，未来可期!