【1】“国字头”总部+7大产业集群未来五年是“副中心年”

7月4日，北京市委召开了常委扩大会议。这个会议的内容只有一个，那就是传达中央最高层对《首都核心区控规》的重要讲话精神。

会议最后提出一点非常值得注意：那就是要坚决维护核心区控规的严肃性和权威性。中央最高层对于北京“一张蓝图干到底”的决心是非常坚定的。

7月8日，央企“中国建设科技集团”也正式和通州区签约，把多家二级分公司迁入“张家湾设计小镇”，让张家湾设计小镇的入住企业达到了81家。

根据规划，到了2025年，城市副中心要建成“7大千亿级的产业集群”，因此央企二级总部及市属国企必须要打头阵。

根据我们的研究，通州城市副中心的“7大千亿级产业集群”分布格局已经基本确定：

运河商务区：总部经济集群+金融财富管理集群。

北京环球度假区+台湖：文化旅游+文化科技集群。

西集小镇：IT信息软件集群。

中关村通州园：尖端科技集群+智能制造集群。

按照一般规律计算，一个“千亿级产业集群”预计能够带来5-8万规模的就业人口，7个千亿级产业集群相当于会新增35-55万的就业人口规模。

也就是说，到了2025年，通州城市副中心至少会带来35万左右的新增就业人口，到了2030年，新增就业人口可能会突破50万。

而未来五年，要建成7个千亿级产业集群，对于通州城市副中心来说，时间已经非常紧张了，央企二级总部及市属国企要加速涌入副中心。

因此，在北京，未来五年属于“副中心建设年”，不管是企业规模引入和产业集群打造，还是城市基建，都要“突飞猛进”才能达到规划目标。

投入大，时间紧，2025年是一个关键节点。

【2】2020-2025年北三县楼市的“三级跳”

2016年北三县楼市开始“三年社保纳税限购”，2017年北三县楼市房价全面“腰斩”：燕郊核心区降到15000，大厂潮白13500，香河8500。

2017年下半年北京公布了《北京城市总体规划(2016年—2030年)》，官方正式提出“通州城市副中心”的概念，并明确“通州和北三县协同发展”。

于是2018年北三县楼市开始缓慢升温：

燕郊核心区房价升到17500

大厂潮白1400-15000

大厂夏垫12000-13000

香河9500-10000。

2019年北京市政府正式“东迁”，自此北京城市副中心的崛起成为定局。同年接近2万北京行政公务人员首批搬入通州。

北三县楼市2019年首次迎来“跳涨”：燕郊突破18000大厂潮白突破16000大厂夏垫14000香河突破10000.2020年平谷线22号线被官宣+通州北三县协同发展规划公布，燕郊站点从3站增加到5站，业界从而把平谷线戏称为“燕郊线”。

北三县2020年楼市迎来二次“跳涨”：燕郊均价已经突破22000，最高接近28000;大厂潮白迎来18000的均价水平大厂夏垫15000香河接近11000

从过去三年来看，北三县地区房价的涨幅并不高，燕郊、大厂等地区堪堪能跑赢“通胀”，而香河房价涨幅显然是跑不赢通胀的。

这就是为何投资香河的业主，这几年叫苦连天的主要原因，每年7%的涨幅，要10年才能回到巅峰的2万均价。

但是随着通州城市副中心的“建设年到来”，我们认为10年才能完成任务，未来5年就可以实现：从2020-2025年，北三县楼市面临“三级跳”。

01 “第一次跳涨”：2021年环球影城开业，大厂潮白和香河北部新城的“机会”。

2021年5月，耗时10年，总投资5000亿的环球影城将正式开业运营，其将成为全球最大的环球主题乐园。

随着环球影城乐园的开业，在交通和距离上会给香河北部新城及大厂潮白河带来首次“跳涨”的机会。

通州环球影城并非是一个单一的影城概念，而是“北京环球度假区”，未来是一个“千亿级产业集群”：

通州区计划引进“10家跨国公司+100家文创上市企业+1000家文化内容和技术团队”，重点发展创意创新、动漫设计产业等文化科技产业，构建“北京环球度假区”的产业集群。

北京环球影城的开业，将是香河及大厂潮白面临的第一次“跳涨机会”。

02 “人大附中附小招生+京唐城际开通”，2022年是大厂潮白最关键的“跳涨机会”，属于北三县的“第二次跳涨”。

2021年之后，2022年北三县地区将会迎来两件大事：其一，是大厂地区的人大附中附小迎来“首次招生”;其二是京唐城际全线开通运营，从北三县到通州仅需要15分钟即可进城。

位于大厂潮白河腹地的人大附中附小，属于公立的12年制学区，将于2022年首次公开招生，预计将会招生2600名左右。

此外2022年也是京唐城际的全面开线运营时间。

这条线路开通之后，北三县地区的上班族北漂就不需要通过“检查站”了，直接轨道去通州换乘6号线地铁，对于整个北三县地区带来直接拉动。而大厂站正好处于大厂潮白和夏垫的腹地。

03 平谷22号线开通，2024年北三县即将迎来“第三次跳涨”的重大机遇，燕郊成为最大赢家。

2022年之后，一直要到2024年的平谷线22号线全线通车，北三县正式完成“第三次跳涨”的过程。

根据国家发改委的批复，22号线动工于2020年，施工周期大概4年，将于2024年正式全线通车。

这是京津冀地区首条城市级地铁，意义非常重大。

2024年22号线的全线通车，将会带动燕郊房价与北京房价的“同城化”，将拉动大规模的北漂一族东迁。

因此综合来看，未来五年属于“城市副中心建设年”，同时也是属于北三县楼市的“三级跳”的关键五年。

从2021年的环球影城开业，到2022年人大学区招生+京唐城际运营，再到2024年的22号线全线开通，2025年北三县楼市能不能恢复巅峰状态，让我们拭目以待。