获利能力是大多数投资者用来确定机会是否值得的关键指标。房地产投资的获利能力可以使用称为净营业收入(NOI)的指标进行汇总。这也称为底线。了解线下的部分(包括在支出中)与线下的部分(不包括在此减法中)也很重要，并且可以更改资产的获利能力。让我们深入探讨到底是什么，为什么NOI是房地产财产的命脉。

什么是NOI?

在计算NOI之前，我们必须定义以下术语：

•净营业收入显示了年度总收入减去支出。

•总收入等于潜在总收入减去空缺，租赁损失，坏账和特许权。

•潜在总收入是所有单位都收取全部市场租金的收入。

•空缺率是空置的单元所占的百分比，因此无法赚取租金。

租赁损失是指租户支付的租金低于全额市场租金。该单位已被占用，但未赚取其全部潜在租金。

•坏账是指即使租户占用了该单元但他们仍未付款的情况。由于未在该单元上收款，因此必须从潜在总租金中减去该费用。

•优惠是抵免租金，申请费，宠物费，搬入/搬出费用等的抵免额。它们还可用于免除多余的费用以吸引新租户搬入，或作为客户服务现有租户，以防止他们搬迁。

潜在总收入=潜在总租金-空缺-租赁损失-坏账-优惠。

一旦确定了潜在总收入，接下来就必须确定费用。费用包括所有合理且不变的年度费用，例如：

•合同服务，例如场地，安全，草坪护理，病虫害防治等。

•清理和修复该单元以使其在租户之间转移的周转费用。

•公用事业，如电，煤气，水，下水道，垃圾，电话，电缆等。

•管理费，通常是占月收入的百分比。确保每年对所有数字进行一致性检查。

•一年中对该物业进行维修和保养。

•总务和行政(G&A)支出，包括差旅，办公用品，打印机，订阅，顾问费，办公家具等。

•财产上所有雇员的工资单(加上福利和奖金)。

•营销费用，包括营销房地产以供潜在租客看到以进入。

将所有这些费用相加形成年度总支出，然后从潜在总收入中减去。这里要考虑的关键点是未计入此计算的费用：利息，税金和资本支出(一次性费用，如新屋顶或大型翻新工程)。