这几年不良贷款一直在上升。

最开始是威海银行，渤海银行，晋商银行这类中小银行不良贷款比较多，但近年连招行这种大行的不良贷款也开始攀升。

不良贷款上升这个事儿，在经济高速发展时只要企业有赚钱能力、个人不失业，问题都不大。

但时局并不会一直风调雨顺。

今年不良贷款上升速度尤为突出，一季度不良贷款出来后，已经做了相关举措进行控制，当时不少银行接到前所未有的大额罚单。

但二季度随着楼市回暖，大量的资金违规流入楼市，加之经济恢复缓慢，不良贷款还在不断上升。

7月11日，银保监会披露：

截至6月末，我国银行业不良贷款率达到了2.10%，比年初上升0.08个百分点。

一季度不良贷款上升，疫情的影响更大一些，但二季度的上升更多的是楼市的原因。

这还没算上一些银行、企业和地方政府存在故意粉饰和隐瞒不良行为造成的不良贷款。

虽说按照目前的数据来看不良贷款率还处于可控阶段，但今年上半年是疫情，下半年有洪涝，天灾对企业、个人的偿还能力都造成了极大打击，信贷风险还会不断暴露。

因此未来三四季度，甚至明年一二季度，商业银行不良贷款率都可能会有所上升。

不良贷款持续上升，很容易造成局部崩盘。

所以在这种时候，楼市真不能继续添乱了。

01

调控是最好的保护

我们要认清的一个现实是，此轮为缓解疫情压力而放的水，并不会一直持续，经济逐步恢复后，就会收缩。

因此在资金收紧前就得着手调控，前段时间东莞，杭州，宁波等地调控也开始升级，近日深圳也出台了调控措施。

调控出台时总会有一波人哀嚎，但实则地区主动进行的调控收紧，才是对楼市最好的保护。

我国楼市比较特殊，从一开始就不是完全市场化的状态，从根源上来说，土地、规划、价格等等政策干预度都很强。

再加上房产地域性强， 因城施策等原因，整体崩盘的可能性并不大。

但也正是由于各地楼市政策不同，经济差异大，发展不均衡，楼市局部崩盘的可能并不小。

海南、温州、鄂尔多斯、环京都发生过局部崩盘。

最惨烈的是海南，90年代海南，当年楼市崩盘后大部分房企成了银行的债务人，最终也造成了海南发展银行的倒闭，经济增长率一下子回落到了4.8%。

此外近年的环京楼市也发生过腰斩，好在当年高点及时叫停，加上环京购房者以外地刚需为主，还是能抗得住，只是高位站岗的至今仍然满腔愤懑。

局部崩盘虽然有政策性的原因，但反过来看，还好政策及时介入了，否则任由房价狂奔，后期崩得只会更惨。

纵观每一轮房价异常上升，都有信贷在助力。

新房市场的零首付、低首付、二手房市场的高评、经营贷等都是资金违规流入楼市的典型代表。

一套房源违规50万，1000套房源就是5个亿，而如今随便一个新盘的体量都在千套以上。

雨后春笋般拔地而起的新楼盘，不断成交的二手房源，每一套都可能暗藏不良贷款。

信贷端不做好管控，短短一两年就能推高区域内的房价、推高不良贷款率。

而高房价对于老百姓而言百害而无一利。

房子是必须品，结婚得买婚房、家里添丁进口得置换大房子、孩子上学得买学区房，房价越涨越会导致无数人削尖脑袋，掏空六个钱包，互相倾轧的继续推高房价，直到内卷实在卷不下去了，信贷撑不住后，楼市就会崩盘。

一旦区域楼市产生崩盘，其中很难有赢家。

对于有房者而言，自住房房价上涨并不会产生直接利润，对于无房者而言，就算信贷宽松能低首付上车，但未来收入很大一部分都得贡献给月供。

更何况如今已经逐渐进入存量房市场，二手房价格被信贷推高房企，政府也无法得利，是个典型的多输局面。

就算不崩盘，房价大起大落间的利差也非老百姓能准确拿到手的。

因此早调控早好，否则风险上升，局部崩盘大家都没得玩儿。

真等到上面约谈，强制出台政策，那就是雷厉风行，一招致命，几年的流动性都要被冻结，所以说何必呢?

区域内自己提前调控才是对楼市最好的保护，毕竟房地产仍是支柱产业，竭泽而渔永远是下策。

02

精细化调控时代的机遇

纵观十年我国的楼市调控政策趋势，一直在收紧。

时间上越来越频繁：以前普遍几年一次新政策，随后一年一次新政策，再到短短几个月便出台楼市新政，调控政策出台的时间间隔越来越短。

方式上越来越全面：对比前几年的调控会发现，政策也越来越具体，调控政策已经进入认房认贷认离，限购限签限价时代。

区域上越来越细：逐渐从一线蔓延至新一线二线三线，有的城市甚至细分到了区县(南京，北三县)。

而且已经限购的城市丝毫不敢放松，一旦放开，人和资本都会疯狂涌入，之前的调控措施都白做了。

可见房地产调控政策正朝着精准化、精细化的趋势发展。

对于已限购的城市，短期内只会跟随大趋势延续细分调控，而且也会有越来越多的城市跟进。

但说到底，调控的目的不是降房价，是为了夯实房价，更精准的调控也是为了更精准的夯实房价。

因此精细化调控时代来临，对于拥有购房资质的刚需而言，这是一个难得的机遇。等房价彻底被夯实后，再买房需要投入的成本只会更高。

每次调控，都是在逼走投资客，给本地刚需一个喘息之机，因此无论是贷款政策还是限购政策都给刚需留了口子。

因此对于刚需而言，精细化调控时代应该多关注地方城市的优待政策，核对自己能满足的条件，握好手里的房票、贷票，找准时机低点上车。

更何况每一次调控后房价都会回落，在此期间不仅能更从容的选房看房，还能在议价上有一定优势。