昨天2020年7月20日，国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作。

《意见》提出在2020年新开工的旧改项目3.9万个，涉及700万户居民;到2022年旧改的整体制度框架和体系基本形成;到“十四五”期末，也就是2025年力争基本完成2000年底前建成需改造城镇老旧小区改造任务。

旧改，就是旧城改造，直接说就是对2000年以前建成的小区局部性改造。

2000年以前的小区，距离如今也已经有了20年以上房龄了，这些小区很多都存在没有配置地下停车场、也没有电梯、公共区域陈旧、配套不完善等问题。

这类房子基本上居住起来舒适性比较差，但是位置很好。大家知道，住宅的产权最长70年，基本的楼房安全性也还可以，因此经过改造就可以提升居住舒适性。

旧改，前两年其实就不断提出，包括今年政府工作报告也提出了“完善便民设施，让城市更宜业宜居”的提法，本次国务院办公厅的下发文件，就标志着这一政策经过讨论阶段到了落地阶段。

旧改，跟以前的棚改对比，就是不拆房子，只是原址改造，所以不属于去库存行情。而房地产的上一轮行情的起点就是2015年提出的“化解房地产库存”，拆了旧房，给拆迁户补贴现金去买新房，带动了房价的普涨轮动行情，包括三四线城市也出现了明显的房价上涨。

但是，棚改的后遗症也出现了，那就是房价上涨过快，并且没有持续性，所以现在又开始了房价下跌的情况。并且现在小城市人口流向大城市，让棚改的后续动力不足，于是才有了现在的旧改。

从棚改转变为旧改，标志着中国房地产市场的标志性变化，那就是人口增量红利的结束，未来基本都是流动人口的财富性转移，而不是普遍性的增加。

旧改，对应的房产投资逻辑就是，以前的最好的投资新区郊区的房产机会现在就成为了风险。

以前，棚改带来的拆迁户拿到现金，就会去新区郊区买房，同时商业交通产业配套也会向新区郊区转移，所以郊区新区就是好的房产投资目标。

现在，棚改结束，旧改开始，老房子不拆了，就不会去郊区新区买房，商业交通产业自然也就不会再向郊区新区转移。

新的房产投资逻辑，就变成了原来居住体验差的房子，由于增加了停车位、电梯、宽带、等等便民设施，让原来老房的价值折价部分跟新房看齐，加上本来这些老旧房的位置很好，所以经过改造的老房就会价值提升，不仅仅房价提升也包括房租的提升。

这就给那些投资郊区新区的人提了醒，原来预期的三五年可能就让郊区新区从不成熟到成熟的转变，很可能就是十年八年甚至更长，甚至出现鬼城空城的情况。这就是投资学所说的成长性开始消退。

前面我的文章已经反复提示，未来投资房产的逻辑就是租金跟房价同步，不断代替租金跟房价偏离。原因就是成长性的消退。

原来，大家投资房产不看租金回报，甚至租不出去的房子也敢于买进，原因就是这些房子很可能很快就会成熟，用不了多久就会租的出去也卖的出去。

现在，这种机会就会很少，从不成熟转变为成熟需要很长时间，并且租金变化就可以直接体现，也就是先是人口慢慢流入带动人口不断涌进，租金同时不断提升，最后房价出现上涨，但是现在这个时间周期就会很长。

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