二十年时光，无论是对人的一生还是一个行业的历史，都是厚重而且无法割裂的。

对于中国房地产而言，过去二十年是高速发展的黄金年代;对于博鳌房地产论坛而言，二十年就是过去的全部——她从创立以来就伴随着房地产一路向前，记录着这二十年恢弘的历史。

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情。值此“博鳌20年”之际，观点地产新媒体遍寻二十年来中国地产商业领袖们的传奇故事与独特视野，并推出“博鳌20年”系列采访特稿。

未来，我们还将继续见证。

观点地产网“现在产业地产远远没有到竞争的阶段，还是八仙过海，各显神通。”

位于深圳市龙岗区星河WORLD A栋35楼的办公室里，我们见到了星河产业集团常务副总裁阎镜予，他刚赶过来，接下来马上准备要去参加另一场会议。

短短半个多小时的会面时间里，阎镜予向我们传达了一种理念——产业地产依然大有可为。

“不存在哪一块地，都在拼产业。”阎镜予认为，现阶段不存在要去跟别人竞争，做产业地产更重要的目标客群还是政府，把产业做好，政府单独供地是完全可能的。

事实也是如此，随着房地产行业不断发展，政府在卖地过程中不再单独售卖住宅用地，还需要将产业做好，甚至全国各地在城市更新过程中，都对配套产业有着相应的要求。

“只要有能力，市场足够大。”阎镜予称：“产业地产不是拿不拿得到地的问题，而是有没有能力拿到地的问题。”

简而言之，是否具备真正的产业能力，才是产业地产未来真正需要考虑的问题。

战略定力很重要

2020年春，一场突如其来的新冠疫情，影响了各行各业。疫情让许多人们习以为常的生活方式发生改变，外卖、快递作用更加重要，口罩成为日常必需品。

对于产业地产而言，疫情是否也带来了根本逻辑上的转变?

“从宏观的角度来讲，疫情是一个导火索。”在阎镜予看来，真正的大背景并不是疫情，是中美关系和逆全球化的过程，疫情更像是把这个过程引爆了，真正需要关心的是脱钩问题。“中国即将准备迎来一个完整的经济周期。”

阎镜予认为，过去的经验是在整体经济上行大环境里谈产业地产、谈股权投资，这种时候到底是真的做得好，还是整体经济向好才做得好?未必能真正反映能力。

“产业地产归根到底是国运，国家强盛了，发展了，产业地产不会差到哪儿去。”

“从改革开放一直到现在都是往上走，走到现在会不会开始往下走，未来再往上走?这个周期是完整的周期。”他指出，现在开始要步入真正对中国产生极大影响的一个经济周期。

现在面临的挑战前所未有，阎镜予预判，企业未来一定是相对谨慎。星河产业的拿地要求要更高，特别是产业选址要求更高，需要看预期做的地方，短期内就坚决不要做。

“只做真正有产业需求的地方。”阎镜予表示。

风险与机遇始终共存。阎镜予表示，如果国内启动经济内循环，内循环需要突破的东西，就是资本聚集的方向。

“现在最火的两个词，第一个是自主可控，第二个是国产替代。两个关键词之下的产业，未来的潜力还是有的。”阎镜予认为，对于产业地产而言，在这样的背景下选赛道，要更多选择硬科技行业，投资科技。而商业模式创新型的，未来一段时间日子会更难过。

不过，阎镜予表示，产业园区的运营逻辑不会变，只是会更加保守。而且在运营的时候，需要更加明确方向，要有坚定的战略定力，聚焦到行业的园区。

“战略定力很重要。”在交谈中，阎镜予数次提及这七个字。

产业地产不是洼地

资本总是会在价值及利益的驱使下，流向更好的投资收益端，但在阎镜予看来，产业地产不是价值洼地。

“产业用地本身利润率很低，所谓的优势是因为‘啃骨头旁边的肉’，大部分利润是房地产来补的。”阎镜予认为，产业地产根本价值是把企业的长短期现金流进行有效匹配，短期靠住宅，长期靠产业。

“现在单独做都很难。”阎镜予称：“单独做住宅，房价基本不会让突破，利润率被锁定在合理的范围，在合理范围内赚点钱。因此房企也会进行大洗牌，未来拼的是资金能力，规模化的公司才有。”

他同时表示，纯产业用地也不好做，最大的问题就是前期投入太大，可以拉长到10年、20年，结果是不错，但是谁愿意过前面5年的苦日子?

“所以产城融合就是把两个都难啃的骨头，有效地结合在一起，通过产业提升住宅利润，通过住宅利润弥补纯产业前几年的痛苦，最后还是赚未来长期产业的钱。”

近年来，随着房地产行业进入白银时代，愈来愈多的企业正进入产业地产，通过产城融合的模式圈地发展。在阎镜予看来，还是需要真正投入产业，才能将这一模式玩转开来。

“有的房企为了做产业地产，把扶持产业当做是一定成本，要在综合收益上赚回来，很多传统的纯房地产开发企业确实在做这种事。”阎镜予指出，这种方法不长久，产业能力需要真正投入，不存在平衡收益率，也并不是为了配合产业地产。

这也造就了星河产业模式上的独特性：“别人先做产业规划，拿地，最后招商，星河是反过来的。”

阎镜予介绍，星河产业从去年开始，就一直在针对被投企业做定期调研，每半年做一次，将调研企业近期发展需求进行统计，“重点企业我们还亲自去访谈，聊一聊他们想去哪里发展。”

在阎镜予看来，其他企业是先做产业地产，而星河的特点是先做股权投资，再做产业地产，“星河产业更多把这种模式叫做土地集采”，即将被投企业需求集中后，再找政府寻求相关土地资源，这是星河的独特优势。

据了解，星河产业目前已经布局20个城市，入驻企业超过1000家，联盟会员超过2000家，“我们通过股权的纽带能够联系到的，被投资机构所认可的高成长企业几乎已经超过了2000家。”

阎镜予表示，未来产业地产成功需要有三个方向，一个是纯轻资产，招商能力强;一个是有股权投资能力;还有一个是做重资产。星河做产业的时候，就是股权投资+重资产拿地+轻资产运营，这是星河产业未来要建立的最核心的能力。

以下为观点地产新媒体对星河产业集团常务副总裁阎镜予先生的采访实录：

观点地产新媒体：今年疫情对于星河来讲有哪些方面的影响?过程中有哪些应对的措施?疫情之后，星河战略上会不会有什么变化?

阎镜予：从宏观角度讲，疫情是一个导火索，真正大的背景不是疫情，是中美关系和逆全球化的过程，疫情更像是把这个过程引爆了，或者加速和放大。

疫情也不是短期行为，按照现在科学杂志或者科学家的研究，我们也相信疫情不会这么快就消失，可能会持续两到三年的时间，直到疫苗出来。

现在提出经济内循环，就是中国经济会进入一个新的时代。现在来看，尤其是做产业地产，我认为即将准备迎来一个完整的经济周期。

现在开始，我觉得开始要走入真正对中国要产生极大影响的经济周期，过去从改革开放一直到现在都是往上走，走到现在会不会开始往下走，未来再是往上走?这是完整的周期，中国大部分的企业家并没有真正经历过一个完整的周期。

所以我们对未来的判断，第一是相对谨慎，包括拿地的要求更高，尤其是对产业选址的要求更高，一些比较差的地方，或者过去可做可不做的地方，或者过去要看预期做的地方，现在至少短期内应该坚决不要做，只做真正有产业需求的地方。

我们去拿地还是很容易的，但是现在要更谨慎，这是悲观的一面。但是悲观里面也有乐观的东西，如果启动经济内循环，到底会有什么利好?所以，现在最火的是两个词，一个是自主可控，一个是国产替代，这两个关键词之下的产业，未来的潜力还是有的。

从产业地产来讲，现在选赛道也要更多选硬科技行业，这个也是今年星河资本集中投资的方向，一定是投进科技。

商业模式创新型的，我觉得在未来日子会更难过。

观点地产新媒体：未来园区的运营逻辑也会有很大的转变?

阎镜予：园区总的运营逻辑不会变，只是在开疆拓土的时候更保守，本身星河在深圳的产业方向一直是以硬科技为主，在南京做的也是硬科技，只是说会让我们在运营的时候，方向感要更明确，要坚定战略的定力。

做产业，战略定力很重要，不能说今年这个是风口就追这个，明年那个是风口就追那个。尤其对于到最后行业要聚焦的园区，像张江高科(600895,股吧)就做半导体+生物医药，所以人家做得很好。

战略定力很重要。

观点地产新媒体：扩张过程中，怎么样判定这个城市是适合做的?公司的判断标准是怎么样的?

阎镜予：星河和别人不一样，别人先做产业规划，拿地，最后招商，星河是反过来的。

因为股权投资是我们的优势，通过股权的纽带能够联系到的、被投资机构所认可的高成长企业几乎已经超过了2千家。

从去年开始，我们就一直在做一件事，每年要定期对被投企业做两次近期发展需求的统计，重点企业亲自去访谈，跟他们聊一聊自己想去哪里?

所以现在去一个地方，我会问他们，想不想去重庆，去做什么?在当地落什么产业?最后产生多少的产值和税收?

星河把这个模式叫土地集采，把下面被投企业的需求集中起来之后，带着大家一起去找政府用地，一起去做土地集采，这是我们独特的优势。

产业地产做到最后，成功有三个方向，第一是纯轻资产的，第二是股权投资，股权投资和产业地产应该是天然形成一体的;第三是本身做重资产，拿得了地。

星河做在做产业地产的时候，就是股权投资+重资产拿地+轻资产运营，这三个是我们未来要建立的最核心的能力。

观点地产新媒体：轻资产能力这块公司具体有什么规划?如果是以后发展的话，跟重资产比之间希望达到什么样的比例?

阎镜予：轻资产肯定有机会，光看深圳，每年1千万方的新增供应量。

因为深圳大量的工改工，粤港澳大湾区周边哪个旧村改造，城市更新都要讲产业故事，一讲产业故事都是新增供应量。

但是经济如果真的进一步下行，需求量大减，福田中心区的空置率到了20%-30%，前海50%，去化不了，还进一步提高办公空间的话，这些空出来的东西，也未必能比别人玩的好。

如果能比别人玩得好，这里面有大量存量资产的轻资产运营机会，所以机会肯定是有的。

第二，这样的机会对于星河来讲，要还是不要?这个是看利润率的问题，因为现在做重资产，配上住宅之后，收益率还是可观的。

我们会把有限的资源满足好自己重资产能够带动房地产一起开发的更高收益率的事情上去，所以，我觉得要不要做轻资产是看能不能拿到地。除非到了拿地不好拿了，再去做轻资产。

还有一件事是要不要上市的问题，产业集团自身要不要上市?如果产业要上市，你把自己定位成一个股权投资商+重资产的投资商+产业运营服务的能力，把住宅全部过虑掉了。

如果要上市，肯定不能全是关连交易，肯定不能全是服务自己，肯定需要一些对外服务能力。

从星河的角度来讲，更愿意把轻资产当成是水到渠成，有好项目就去做，但是绝对不是为做轻资产而做轻资产的业务，包括上市也是一样的。

为了上市，拿一堆不赚钱的轻资产，拿到手上到时候还亏损，或者花费大量的人力物力，看起来有两千多家企业，但资源都是有限的。

轻资产有机会，但是不太适合重资产能力比较强的公司。

观点地产新媒体：产业用地是否还是一个价值洼地?

阎镜予：产业地产不是价值洼地，产业用地本身利润率是很低的，不是价值洼地，所谓的优势因为在啃骨头旁边的那块肉，大部分的利润还是房地产来补的。

产业地产的根本价值是把企业的长短期现金流进行了有效的匹配，短期现金靠住宅，长期收益靠产业。

现在单独做都很难，单独做住宅就去公开市场招拍挂，地价越来越高，房价基本上不会再突破多少，尤其限价政策，把利润率锁定在合理的范围，这个合理范围肯定能保证赚点钱，但是绝对不会像过去那样赚更多钱。

房企会进行大的洗牌，因为利润已经很薄了，这个时候拼的是资金能力，规模化的公司才有资金能力，小企业哪有资金能力。

上海一定排前多少才让举牌，否则连举牌的能力都没有，纯房地产不太好做，或者做纯房地产已经不是暴利的行业了。

纯产业用地也不好做，纯产业用地最大的问题就是前期投入太大，拉长到10年20年还是不错的，但是谁愿意过前面5年的苦日子?所以纯产业也是比较难做的。

产城融合最大的好处就是把这两个都难啃的骨头，有效结合在一起，通过产业提升了一部分住宅利润，通过提升住宅利润弥补纯产业前面几年的痛苦，最后还是赚未来长期产业的钱。