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人口增速并不能直接和快速反馈到房价上

导读 01这两天,网上出来一组关于人口增速的数据。乍眼一看,很是惊悚。山东、河南、湖南、重庆、北京、上海和江苏等7个省市,出生人口已连续3年

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这两天,网上出来一组关于人口增速的数据。

人口增速并不能直接和快速反馈到房价上

乍眼一看,很是惊悚。

山东、河南、湖南、重庆、北京、上海和江苏等7个省市,出生人口已连续3年减少。

2016年,二孩政策刚出来时,山东人民狠狠的生了一把孩子。

当年,仅山东一省的出生人口增量就占了全国四成。热情敢生的山东人民,拉着中国的人口生育率,狠狠的往上走了一把。

然而从第二年开始,

山东的生育率直接锐减。

2017年的最高点17.89%,一路下降到2019年的11.77%。

连跌三年,人口规模又跌回了“二孩政策”前的水平。

河南的情况,也不乐观。

2017-2019年,河南出生人口分别减少2.6万、13万和7万。

而人口总量居全国第7的湖南,在2019年迎来了新生儿的低谷。

2019年,湖南的新生儿较2018年减少12.1万。

过去三年,这7个省市的出生人口规模,累积减少117万以上。

2019年,除宁夏等个别地区外,全国超9成省份的出生人口都在下降。

现在的年轻人,都怎么了?放着大好春光不去造作,

怎么都不敢生了。

2019年,安徽符合生育政策的女性中,不打算生育二孩的比例达到了55.6%。

年轻人不敢生了,就直接吓到了拿着大把房子等着年轻人的后代去接盘的前浪们。

你倒是不敢生了,我的接盘侠从哪里找?

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莫慌,莫慌!

普通人可能一看到“生育率下降”,就会直接联想到“以后的房子没人买”。

房子这玩意儿,就会像马老先生讲的那样——

未来,

房价如葱啊。

然而,事实并非如此!

我给大家看两组数据——

? 2018年,韩国的人口生育率跌破1,只有0.98%;2020年,韩国首尔的房价飞涨52%,掀起恐慌性购房潮。

? 2001-2019年,中国人口自然增长率一直在下降,从7%降到4%;但过去近20年,中国的房价却一直在往上涨。

这两组数据,告诉我们一个道理——

虽然人口增速在下降,但人口增速并不能直接和快速反馈到房价上;

人口增速的问题,极其缓慢的延迟反馈。

我再给大家说一组数据——

? 2010~2019年,37个重点城市中有12个城市的常住人口增量超过100万人。

? 他们分别是——深圳、天津、广州、重庆、北京、郑州、杭州、成都、武汉、长沙、上海和西安。

这些人口增速破百万的城市,一水都是全国最好的城市。它们背后站着的是产业、是机会、是配套、是整个中国最精华的基本面。

虽然,中国的平均人口增速在下降。

但是,基本面良好的大中型城市,人口增速一直在上涨。

下面这张图是过去五年,重点城市的人口增速情况——

通过这张图,我们会发现——

人口增速在前十名的城市,每年的人口增速都在20万以上。

全国的人口规模减少了,但头部城市的人口增速却增加了数百万。

人口增速排在头牌的城市,过去五年的房价涨幅,也基本都排在前列。

比如,

总在偷摸办大事的宁波。

虽然平时不显山不露手,捞起人来,那可真是从不心慈手软,每年的人口增速都能保持在15万以上。

有了每年新增15万人口的保证,宁波的房价即便是在大环境最不好的过去两年,仍能保持非常好的涨幅。

上面的大段论述,凝结下来,就两句话——

人口增速下降是缓慢的,并不能直接引起房价下降。

人口增速下降是分化的,全国的人口增速下降,头部城市的人口增速却在上涨。

头部城市,从不缺接盘侠。

你降降你的,我涨涨我的。

不仅是人口涨,还有人口涨带来的房价涨。

03

对于房价来说,最可怕的从来都不是全国人口增速的下降。

最可怕的是,人口流动的头部化。

中国的人口,正在越来越集中,越来越陡峭。

下面这张图,是人口流入排在前20的城市——

整个中国,一共有300多个地级以上城市。

过去一年,真正有大批量人口流入的城市,只有26个。

人口流入速度排在前5的城市,抢走了全国48%的流动人口。

而且,还有一组更严峻的数据。

下面这张图,

是2016-2017年有人口大批量流入的城市数量变化——

? 2016年,有人口大批量流入的城市,有38个;

? 2017年,有人口大批量流入的城市,减少到34个;

? 2018年,有人口大批量流入的城市,减少到28个。

2017年,T0P5城市只抢走了全国37%的流动人口;2018年,TOP5城市抢走了42%的全国流动人口;2019年,TOP5城市抢走了全国近一半的流动人口。

也就是说,人口的流动越来越集中,越来越向头部城市倾斜。

中国的人口分布,越来越头部化、集中化、陡峭化。

而且,人口流动的集中化和头部化,未来只会更加明显。

我再给大家说个数据,这个数据我曾在破竹直播的时候也讲过。

现在,中国在举国押宝新基建。在城际轨道、数据中心、工业互联网、人工智能等领域砸进去天量的资金,以抢占下一个时代的技术红利。

这些砸在新基建领域的资本,有8成以上都烧在了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、武汉、合肥、苏州、宁波、无锡等头部城市。

钱在头部城市烧掉的越多,

迸发出的机会就越多。

迸发的机会越多,人口流入就越多。

产业越集中,人口越集中。

超级城市,不用抢,人人打破头挤进去。

大中城市,疯狂抢人,跨城对线,疯狂抢人。

中小城市,也不必抢,抢也抢不来,能守好自己的人口池,就已经是万幸。

04

好,现在问题来了。

出生率的减少,人口增速的减少,对房价会有影响吗?

一定会有影响!

但只会对没有人口流入的中小城市有影响。

这是因为——

没有人口流入的中小城市,正在坐吃山空。

一方面,中国的人口增长率下降,已成定局。

这不是今年降的,也不是去年降的,而是过去几十年一直在下降,这是板上钉钉的大趋势。

哪怕是2016年的鼓励二孩政策出台,也仅仅是暂时提高了当年的出生率。

此后,

连续两年再次下降。

那么,这就意味着中国的人口总池子是在长期减少的。

但是另一方面,头部城市有人口流入撑着,剩下的城市只出不进。

头部城市,有烧钱烧出来的产业撑着,有产业所带来的机会撑着,有机会所吸引的人口撑着。

头部城市,是不用担心人口增速下降这件事的。

虽然人口自然增速在下降,但是人口流入速度始终在增长。

池子里的水,流进来的,远大于流出去的。

但没有人口流入的中小城市,

就彻底惨了。

本来就没有人口流入,再叠加人口自然增速下降,再叠加中大城市还在抢人,自己的人口还在流出。进水的管子,一根没有。流出去的管子,插了一身。

到最后,中小城市只能被逐步抽干。

05

人口对房价的影响,其实是一张明牌。

明牌的牌面,就是——

请放弃一切没有人口净流入的城市。

真正该担忧楼市接盘侠消失的,

其实是这些没有任何人口净流入的城市。

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