来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)

作者| 猫哥

8月的最后一天，30万亿房贷换锚“大抉择”就正式完成了。

到底是选择固定利率还是选择LPR，算是基本落定了，不过对于大多数人而言，利率换锚并不意味着太大的变化，到底是省钱还是会多更多钱，其实心里也没啥数，这都得看大政策，现在的分析也都是纸上谈兵。

也有一些人在“维权”，声讨工农中建这样的大银行批量转换为LPR，这有啥可喷的呢?时间点在那卡着，银行也只能这么办了。

不管怎么换，“房奴还是房奴”。

30万亿房贷，压得很多家庭喘不过气来。内循环需要振兴消费，理想的状态是把消费占比从现在的30%提高到70%，达到跟美国差不多的比例，但是执行起来太难了，原因只有一个——没钱，而没钱的原因，房价被公推为“万恶之源”，收入都拿去还贷了，哪还有钱四处消费啊!

如果按照2019年的增速来计算的话，那么

2020年的个人房贷余额将超过35万亿，全国人均2.5万，够买传说中的一套鹤岗房。

因为牵涉面太广、额度太大，这30多万亿房贷成了眼下最不能出问题的资产。

【2】

最近，中央开了个会，传出的信息是

要给房企融资上紧箍咒

，所谓“三道红线、四档管理”：

●

三条红线

：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。

●

四档管理

：同时踩中三条红线计“红”档，有息负债不能再增加;踩中2条计“橙”档，有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条计“黄”档，增速不超过10%;没踩红线，年增速可以到15%。

总而言之一句话，

房企拿钱更难了。

这项政策将在2021年元旦开始推行，不少房企趁着规定还没下来开始突击发债，因为真要是等到政策落地可能公司就垮了，毕竟在红橙黄三档的房企一大把，绿档上的却没几个。

这对房企来讲是釜底抽薪之举了，过去这么多年都是靠高负债搞起来的，如果真的掐了脖子，资金链吃紧，未来的日子肯定是不好过的。

怎么应对呢?估计有的公司会疯狂提高“高周转”的链条，降价走量，这可以参考上半年x大地产的全民打折营销，为的就是回笼资金，保持现金流在安全线之上。

这对新晋的购房者而言，是个好消息，但对扛着30万亿房贷存量的房奴来讲，可能苦乐不均，有人拿的是聚宝盆，有人拿的可能是赔钱货。

这是什么原因造成的呢?

房价分化。

最近两年，大家会发现，

房地产市场越来越极端化。

从鹤岗被发现开始，人们发现，原来房价还可以这样，2万买一套房不是梦，鹤岗开始成为“流浪汉的天堂”，不少想要拥有一套房子的人涌向了鹤岗，“给自己一个家”。

600元/㎡的鹤岗不是唯一一个，300元/㎡的阜新被发现了，28元/㎡的玉门老城区之后，人们发现了还没来得及发展房地产就已经荒废的博罗转井，虽然白菜价的噱头成分大，但是房价之低，可见一斑。

但另一面，又是极度了的疯狂，杭州“万人大摇号”抢百套房源，深圳因为太火，不得不积分摇号了，那也挡不住热情，500套房源，3万人摇号认筹。

【3】

这种分化局面未来会越来越常见，差距越来越大。为什么会出现这个问题呢?

大家都知道投资是拉动经济增长最主要的发动机，而其中房地产投资占了20%，但这些投资的分布非常不平衡——

一二线城市和三四线城市冰火两重天，大城市人满为患，而中小城市人气不足，地产公司也面临两难——

大城市拿地太难、中小城市卖房太难，反正是左右为难。

这个局面是从大规模的城镇化开始的，大概经历了三个阶段：

1、80年代开始，国家开始重视城市以及城镇的作用

，小城镇因为乡镇企业活跃了起来，就确定了全国的城市发展方针，“控制大城市规模，合理发展中等城市，积极发展小城市”，这种发展小城镇的理念，持续了近30年。

2、后来的说法，叫做“新型城镇化”了

，不能一面高楼大厦，一面棚户区，所以后来轰轰烈烈的棚户区改造工程，开始了一个大拆大建的时代，而这个时代里面，房地产开始越来越火热，曾经没那么热情的三四线城市，房价开始飙升了。

3、到了最近这两年，风向又变了，在棚户区改造落幕之前，以前各个地方上搞得“城市一体化”，开始逐渐形成了国家级的城市群概念，

后来，城市群就开始成为城镇化建设的主力了。

这些城市群，以1/4土地集聚74%人口，创造90%GDP，因为赚钱效应好，所以就成了大大小小的黑洞，吸收着各种能量，从各省的规划来看，基本也是着力打造以省会城市、重点城市为中心的超级都市，不沾边的城市前景堪忧。

【4】

超级城市，经济是有保障的，这就是房价的硬支撑，

只要城市的高净值人群数量有增长，哪怕房价贵点，房贷多点，至少心里踏实。

人口是比较简单的表象指标。这两年，总体来看，一线城市虽然人口流出，但是其实是一个人口筛选的过程，而流出的人口基本上利好二线城市和强三线城市，四线城市人口流出严重。

背后的真实原因是啥呢?就是有更强的赚钱效应。

就拿房地产投资来说吧。

2010年，房地产投资增长33%，2015年增长1%，增速大幅度下降，前两年维持7%左右，本来增速就下降了不少，分布还很不平均，房地产投资增速下降，对重化工原材料，对能源，对工程机械等等影响都非常普遍，带动制造业投资增速也跟着下降，因此动摇了投资的半壁江山。

能拿到的房地产投资越多，能拉动的总量也越大，钱也就越好挣了。何况，这些城市一般也有其他的支柱产业，各有特色，财富聚集效应越来越大。

而争取不到更多投资份额的地方，尽管政府努力的想稳基础设施投资，但是心有余力不足，这种不平衡拉动整个投资增速下降，从订单的减少来看，比出口影响更大。

对于普通家庭来说，买不买房、在哪买房越来越复杂，稍不留神可能就会埋下悲伤的种子。

怎么分辨呢?

从城市和都市圈来看，2030年中国有望形成：

●

10个以上人口1000万级城市

：北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等;

●

12个以上人口2000万级大都市圈

：上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等。

都是近几年来经济吸引力强，而且抢人做的比较好的城市，自然也是房价火热的城市。

那么，那些城市最可能成为火药桶呢?

首先就要想到的就是资源枯竭型城市了

，无论是鹤岗、玉门还是阜新，他们共同的身份就是资源枯竭型城市，而这样的城市，在全国有69个。

这些城市或县城，在资源枯竭后，一只面临着转型的困境，不少城市的经济是靠“国家发钱”，转型之路很艰难，都面对着不同程度的衰落以及人口的收缩。

当年凭着一时冲动在鹤岗买房的小哥，最终还是离鹤岗而去，

3万块的房子，2.2万转手，亏了26%，这还不算为装修居住搭进去的钱呢。

这可能就是冲动的惩罚吧。

而更多的三四线城市，政府要做的就是勉力维持房价的稳健，缺少涨价的动力，但也不能放任房价下跌，对于这些城市，你需要小心。最近，有人统计了房价，

目前全国共有30个地市州房价低于每平方米4500元

，其中最低的10个地市州分别是鹤岗、双鸭山、石嘴山、七台河、张掖、朔州、海西、博州、佳木斯、阜新。

这10个城市中，有5个是东北的城市。