学习新加坡模式，不是学习如何用钢筋水泥建起一栋栋密密麻麻的组屋，而是需要弄明白如何通过公共住房的供给，疏通教育、养老、交通、休闲娱乐等公共资源的分配问题。否则，在以房地产为经济支柱，“牵一发而动全身”的局面下，我们终无法做到让民生的归民生，市场的归市场。

学习新加坡模式，不是学习如何用钢筋水泥建起一栋栋密密麻麻的组屋，而是需要弄明白如何通过公共住房的供给，疏通教育、养老、交通、休闲娱乐等公共资源的分配问题。否则，在以房地产为经济支柱，“牵一发而动全身”的局面下，我们终无法做到让民生的归民生，市场的归市场。

“在深圳，80%的人租房住，其中70%的人住城中村。”

“深圳人均居住面积仅27.8平方米，还没达到国家和广东省的最低标准线。”

新闻中从来不乏关于深圳住房的讨论。如果说经济特区、一线城市、中国硅谷、高薪的工作机会等标签是深圳的A面，那住房便是这座城市B面上无法轻易根除的难题。

近日，深圳住建局提出，要学习新加坡，将来让深圳60%的市民住进政府提供的租赁或出售的住房中。

来了就是深圳人。/图虫创意

深圳想要效仿的对象，是一个几乎实现全民拥有住房的城市，它的组屋项目更被不少人评价为世界最好的公共住房项目之一。

新加坡的住房模式，能否真正使住房供需矛盾得到缓解，令房地产市场趋于稳定，让深圳人“从住有所居，迈向住有宜居”?

深圳或将用未来许多个十年验证这个问题。

什么是新加坡模式?

美国商业地产机构CBRE世邦魏理仕近日发布了报告，2019年全球住宅价格最高的十大城市中，新加坡排世界第三，套均价格要高于全球排名第五、平均一套房需要536万元的深圳。

以智联招聘公布的2019年各城市平均薪酬来计算，如果一个人的月薪与深圳白领的平均数持平，为10276元，他需要不吃不喝工作43年多，才赚够深圳一套房的钱。

而同样是寸土寸金的地方，新加坡的公共住房项目，却让买房成为了件“不太难”的事。

新加坡组屋，也有人称其为“生命之盒”。/ 图虫创意

据新加坡当地中文自媒体，购买一套政府提供的组屋，需要20-50万新币(约100万-250万元人民币)，相当于国内二线以下城市的房价。另有数据显示组屋申请者平均家庭月收入为6300新币(约31500元人民币)。

也就是说，购买新加坡一套组屋，只需要一家人攒个三五年的工资。甚至，占房价10%的首付，他们还可以使用新加坡的公积金系统支付。余下的房款，新加坡人同样可以申请贷款，用现存或未来的公积金支付，不存在任何还贷压力。

轻松的房价收入比，让组屋成功吸收了80%的新加坡居民。可如果时间倒退回60年前，这里和如今中国的大多数城市一样，存在着严重的房荒问题。

1950年新加坡某处贫民窟

建国初期，新加坡200万人口中的40%，都还居住在用木板和铁皮搭建的窝棚和贫民窟里。能够有间像样房子的，人均住房面积也仅有3.3平方米。

恶劣的住房环境，容易滋生出卫生、治安等一系列隐患，为了除掉这枚不定时炸弹，新加坡政府一改世界大多数国家从国民收入上解决社会保障问题的方式，将“居者有其屋”定为国策。

1960年，新加坡屋发展局(HDB)正式成立。这是一个直属于国家发展部的独立非营利机构，以杜甫的诗句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”为局训，其工作目标非常明确，就是为低收入人群提供廉价房屋，

HDB成立后的第二年5月，新加坡一处棚户区突发火灾。这场原因不明的大火，将40万平米的民宅夷为平地，16000人无家可归。

可仅仅一年的时间过去，政府便成功安置下这些灾民;5年时间过去，原受灾的土地上又重新建起了新住房。

新加坡Toa Pay oh社区的公共住宅公寓建筑综合体。/图虫创意

大火没有烧尽人们对生活的希望，灾后重建的及时雨反而助长了大家对政府提供公共住房的信心。

据统计，1965年，有23%的新加坡人在组屋安居;1980年这个数字变成68%。直到今天，居住在政府组屋中的人口比例稳定在80%左右，新加坡的公共住房项目真正实现了其普惠性的意义。

与此同时，一系列相关法律出炉，也确保了组屋政策的顺利实施——

比如有法律规定新的组屋在购买5年内不得转售，或用于商业经营;还有规定一个家庭不允许购买两套组屋等条例，限制了以投资为目的的购房行为。

再比如像组屋申请资格中，有针对“已婚夫妇”开设的绿色通道，反之，单身的公民则要等到年满35岁，月薪低于6000新币才能获此优待。这也被当地年轻人吐槽为“变态的催婚政策”。

来自不同民族的居民，混住于此。/unsplash

像许多其他地区避无可避的“老无所依”问题，也得以通过组屋回购计划化解。政府出资回收组屋的部分屋契，年迈的屋主可用这笔钱购买更便利实惠的老人公寓，或直接套现，过潇洒的退休生活。

种种政策和法规，落到个人身上，无论是租房或买房，都最多不过是占去他们月收入的10%。剩下的部分，自然是该吃吃，该玩玩，该交税的交税，该消费的消费。

且随着政策的不断更新，组屋早已不再是单一面对低收入群体的福利，它还惠泽到一部分中产，这些人群也将为新加坡的经济带来更多活力。

新加坡一处商业街。/unsplash

当然，在政府文书里看起来万分理想的组屋政策，实际落地时也会出现各种各样的问题。在新加坡拿到绿卡两年的张先生告诉我们，组屋的用材、隔音、人均房间面积都不甚令人满意，居住在这样环境里，他常常会感到压抑。

这样一种对居住在楼房中的不同人种比例都有严格规定的组屋，还常常被视作“一种社会控制手段”，为西方媒体所诟病。

“但有再多这样的弊端，也止不住它便宜呀。”吐槽完组屋的种种不堪，张先生又补充道。每个月付完房租，他手中还攥有自己95%的薪资。

更关键的是，这个小小的房间，让生存不再是他需要花精力去思考的事情，如何认真生活才是。

回想国内，每每有新的大学生走向社会，刚刚经济独立，媒体、公众号、职场前辈都会苦口婆心地劝告他们，要尽量将租房花销控制在收入的30%内啊……

效仿新加坡，可能吗?

历史上，我国经历的几次房改当中，都能看见新加坡模式的影子。

比如像1994年，我们就曾效仿新加坡建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”。以及“五险一金”中的住房公积金，也被普遍认为几乎是照搬了新加坡公积金制度。

但直到今日，作为改革先驱的深圳仍在提学习新加坡，这也正侧面反映了前几次房改的“不了了之”。

住房公积金覆盖率低，受益者仍集中在中高收入人群，大多数人身上公积金的功效仍未充分体现;地方政府选择拥抱土地财政，也让我国楼市转而走向了“香港模式”。

香港鲗鱼涌居民楼。/图虫创意

土地性质同为国有土地，人口密度相当，香港所走的路子却和新加坡大相径庭。

智本社对比分析两地住房模式得出结论，香港房价高涨，完全是一个主动选择的过程。

为了防止英国在回归前将香港土地出售套现，中英双方曾在1984年底约定每年批出的新地不得超过50公顷。

这也意味着，每年仅有一个大型楼盘可供出售，严重供不应求。批租制度也让手握大量资金的大地产商实现垄断，直接推高房价。

香港道路一侧。/unsplash

1997年亚洲金融危机后，进入21世纪的第一个十年，香港更是年均仅出让土地5公顷，为的也是借土地财政，解决政府赤字。

有数据显示，从1986年到2017年，香港港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨 20倍、20 倍和14 倍。去年，香港一套26平米的房子成功出售，成交价格为1090.98万港元。

虽然香港政府也在同步建设公屋，到2016年，有45%的人口都住在保障房中，但公屋的轮候时间已经飞涨到5.5年，还有几十万人蜗居在更憋屈的方寸之间，等待房屋署的来信。

《一念无明》中主人公父子俩的家仅容得下一张上下床。

新加坡和香港不同的地方在于，从英殖民中独立后，HDB成立，政府当即颁布一则《新加坡土地收购法》。据该法律的1985年修订版本，“当某一土地符合公共利益或发展公共事业需要，总统即可以公报形式宣布该土地将按通告中说明的用途加以征用。”

用于建设组屋的土地，自然也包括在内。

通过这一条法规，新加坡政府牢牢控制住了土地资源，土地的价格也只有政府有权调整，不受市场抬价的影响。

1949年，英国王室还拥有新加坡31%的土地，到了1998年，新加坡政府公开占有土地80%。和公有土地面积一同逐年攀升的，还有作为住宅建设的用地。

有数据统计，自建国到上世纪80年代末，新加坡政府共征用土地1200宗，完成了全国三分之一人口的迁移安居工作。

深圳市南山区大宗集约房地产小区。/图虫创意

深圳想要在公共住房中安置下60%的人，土地供给与资金必须得先到位。

但就目前来看，据深圳住建局4月发布的《住房发展2020年度实施计划》，深圳居住用地占全市总建设用地的22.6%，还远低于国家相关标准中25%—40%的下限。

与供不应求的居住用地相对应的，是深圳大规模的商业、工业用地，以及一栋栋空置的写字楼。

过去十年深圳各类土地成交面积 / 证券时报·数据宝

畸形的土地分配，继续拔高房价。据贝壳研究院数据，即便是在疫情后期的情况下，深圳5月二手住宅市场均价68372元/平，同比涨幅达6.53%。

对比国内其余一线城市，北京是同比下跌4.49%，广州下跌6.38%，上海上涨0.25%，都不如深圳房地产的疯狂上头劲儿。

但大量商业、工业用地的另一个角度，是深圳作为高科技城市的身份。《三联生活周刊》分析，“高科技产业对于深圳的重要性远高于房地产业，所以当房地产的负面效应越来越明显的时候，深圳市能够第一个做出反应，且有摆脱房地产的底气。”

换句话说，深圳或许正是我国第一个，也是目前唯一一个有可能摆脱香港模式，学习新加坡模式的城市。深圳难的，其他城市更难。

不同的住房模式，

会影响房子在中国人心中的意义吗?

在一则关于深圳学习新加坡住房模式的文章底下，有人评论到：

“一套中国的房子被附加上的价值太多了：它是不能贬值的不动产，是政府财政收入的金奶牛，是大城市落户的依赖，是好学校入学的凭证，是相亲市场准入的资本，是安土重迁的文化传承......”

《财经》记者采访了一位研究深圳房地产市场的资深人士，其指出：“深圳的矛盾属于全国性的缩影，大部分人卡在了买不起商品房也住不进公共住房的断层之中。”

对于深漂族来说，高额的房租是个极大的负担，所以不少人都会选择群租。/纪录片《三和人才市场》

这些大多数人，每天面临着的，可不止是房子的问题。

前段时间，深圳高级中学南校区将8个小区的入学积分下降10分。10分，不仅能够让居住在这几个小区的适龄儿童无法入学，还能一夜之间使学区房的价值大打折扣。

此事之后，网上更传出有“深高南学位风波进展：国土局昨晚进小偷了”的消息。福田管理局亦发通报解释，“有两名某广场业主擅入我局办公室，经初步核查，未有任何资料丢失。”

闹剧风波的背后，是与住房问题紧紧捆绑的“入学难”。据报道，被降级的几个小区，一些土地用途正是商业或工业用地，虽可申请学位，但在按积分制计算的情况下明显吃亏。

新周刊采访过居住在深圳城中村的几位外来务工人员，租房加上生活开销，已经占去了收入的大头。早几年，他们不敢买房，因为不能让房子背后的巨额贷款“将人生拖累”。如今他们也失去了谈买房的资格，只能被动看着房租年年涨。

深圳城中村街头。/维基

所谓深漂，对于他们来说就是“有家的地方没有工作，有工作的地方没有家”。

2018年的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》带来了一丝改变的可能。

意见稿写，计划未来18年提供170万套住房。深圳将人才房、公租房、安居房和商品房的比例定为1：1：1：2，住房供给主体走向多元化。

德国楼房俯拍。/unsplash

多元且有益的住房供给，让不少人联想到二战后的德国，以保障民生、恢复经济为主，发展政府与市场相结合的“第三条道路”。

在政府鼓励下，私人、企业、合作社、教堂、政府都成为了建房的主体，房源供给多，房价和租金上涨的压力不大，能基本满足居民的住房需求。

这不失为一种推进城中村改革的办法。当然，德国模式也是在市场严格管控，公共福利、教育资源不与房地产挂钩的前提下建立起来的。

密密麻麻的深圳住房。/图虫创意

同理，学习新加坡模式，自然也不是在学习如何用钢筋水泥建起一栋栋密密麻麻的组屋。而是需要弄明白如何通过公共住房的供给，疏通教育、养老、交通、休闲娱乐等公共资源的分配问题。

否则，在以房地产为经济支柱，“牵一发而动全身”的局面下，我们终无法做到让民生的归民生，市场的归市场。

刚刚提及的那位读者还写道：

“也许我们要解决的，不仅在于提供一个钢筋水泥砖瓦搭建起来的空间，更要找寻这个空间承载的这些令人无限焦虑的价值的安栖之所。”

作者 | 门纪

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