感谢网友金石道人来稿

这两年，有个观点传播很广：

这几年的房子是史上最差的房子，要尽量避开。

这话多少有点绝对，但一个无可争议的事实是：

房地产行业的好日子，已经慢慢远去了。

数据不会骗人。2020年上半年，房地产开发贷款只增加了2.99万亿元，只占到上半年新增人民币贷款12.09万亿的24.73%，较去年同比下降6.85%。

2016年至今，房地产新增贷款规模被一再压制，即将降至十年来最低点。

黄金时代，真的结束了。

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绿地喘不过气

2012年，沪上房企绿地风头正盛。

在成立20周年之际，绿地冲进了世界企业500强，排名483位。

好运就此开启。2014年，绿地的房地产销售额冲到了全国第一;2015年，绿地登陆资本市场，借着股市牛风，市值一度超过5000亿。

那时候，在绿地眼里，碧桂园、万科只是在身后追赶的小弟。

但如今的绿地，却几乎要沦为“最惨的头部房企”。

最近，刚经历“高管桃色风波”的绿地，又被铺天盖地的维权浪潮淹没。

9月1号，西安丈八二路，绿地中心A座楼下站满了农民工。

据媒体报道，西安“沣东绿地新里公馆二期”项目，自去年8月以来就一直拖欠100多名建筑工人的工资，合计300多万人民币，至今未结。

“一直没给过工资，工资表、欠条都有，就是不给钱。今天孩子开学，都没钱给交学费。”

向绿地讨薪的人，不止出现在西安。

据易简财经梳理，截至今年6月，江苏南通启东市的绿地新村沙项目，共发生13起、上访人数累计665人、涉及金额总计3007.9万元的农民工讨薪事件。

因为这件事，上海绿地建设(集团)有限公司还被江苏省拉进了黑名单，成为了被限制市场准入的企业。

2019年，也有多家媒体报道，郑州绿地滨湖国际城小区拖欠农民工工资1200万元。

欠薪之外，绿地业主维权事件更是司空见惯，有愈演愈烈的势头。以至于网上有媒体做了一个罗列：

而这一切，似乎都可以从绿地的财务数据中找到答案。

在不久前披露的半年报里，绿地的业绩同比下降了20%，降幅为TOP10房企最大。

负债数据更是触目惊心：

截至上半年，绿地总负债1.04万亿，其中流动负债8025亿，剔除预收款后的资产负债率达到约88%。

净负债率179.5%，较期初增加23.6%

账面现金872亿，可短期债务317亿，一年内到期的非流动负债879亿，其他流动负债100亿，现金短债比仅为0.66。

我们对比一下此前监管部门划定的“三道红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1.0倍。

绿地无一遗漏、全部踩中!

“三道红线”均失守，这道“紧箍咒”把绿地箍得牢牢的。

现金少，负债高，融资难。摆在绿地面前的，只有一条最难走的路：

加速卖房回款。

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“三道红线”的威力

眼下的情况是，唯一的路似乎也不太好走。

2018年，绿地宣布未来三年房地产将确保年销售额达到5000亿元以上。

但在2019年，绿地房地产实现合同销售金额仅3880亿，排行第六。至今，绿地还在4000亿的关口艰难徘徊。

今年半年报显示，绿地控股实现合同销售金额1330亿元，同比下降约20.7%，距离4000亿目标还差一大截。

绿地的处境，正变得前所未有的艰难。

但喘不过气的，绿地不是第一个，也不会是最后一个。

2002年，黄其森从福州来到北京，在通州旁边的京杭大运河，盖起了一座新中式大宅，取名中国院子。

泰禾造的房子曾是豪宅中的豪宅。在北京均价才五六千块钱的时候，中国院子卖到过10万一平米。

而如今，泰禾的很多项目已经停工多时，北京院子的业主担心项目烂尾，甚至帮泰禾设计了一整套策略，包括怎么抵押项目盖房子，怎么抵押车位。

而黄其森最大的筹码，是泰禾号称2000亿的可售货值，以及福建有关部门对于泰禾的支持。金融机构们也都支持甚至盼望着泰禾重组。

最近的，是恒大。一踏入“金九银十”，恒大就祭出7折卖房大招，率先打响了价格战。

地产江湖一片风声鹤唳，最直接的信号来自“三道红线”。

在相关规定中，三道红线全中，视为“红色档”，负债不得增加;“二线”为橙色档，负债增速不超5%;“一线”为黄色档，不得超10%;“三线”未中为“绿色档”，增速不得超15%。

在极度依赖杠杆的地产界，这“三道红线”犹如一个金箍，把房企牢牢箍住。

时代数据统计显示，以2020年中期数据为准，对220家A股、港股、美股上市房企进行“三道红线”相关指标分析发现，有45家房企三线全超，列为红档;有37家房企超过两道线，列为橙档;有73家房企超过一道线，列为黄档;另有65家房企列为绿档。

尽管从2018 开始就有部分龙头企业喊出要降杠杆，但实际上负债率和负债规模稳定下降的企业非常少见，地产企业仍然处于 " 规模为王 " 的巨大惯性中。

在这样的背景下，" 三道红线 " 的出台是为了给整个行业进行 " 风险锁定 "，但也给房企扎上了一道融资 " 紧箍咒 "。

以高层视角来看，设置“三道红线”并非阻止房企发展，而是不想让房企继续拼命借钱加杆杆去发展。

过去十年来，无论是房企的杠杆还是楼市的杠杆，都已经快到极致了。

遍布全国的烂尾楼，就是一个最好的证据。

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黄金时代一去不复返

在过去的十年，地产界出了很多奇迹，诞生了很多黑马。

天眼查资料显示，2019年，中梁登陆港股。根据招股书，在2016-2018年，中梁地产的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元。

三年，中梁的销售额增加了5倍。

整个行业能做到这个增速的，还有融信。

作为2018年千亿房企业绩增幅第一的融信中国，从2016年开始，销售业绩一年翻一番。2016年—2018年，融信的销售额分别为246亿、502.35亿、1218.83亿。

在过去几年实现了业绩倍增的，还有金茂、金科、阳光城、新城、新力等一大批“黑马”房企。

而缔造黑马的，不外乎两大武器：高周转和高杠杆。

数年前，地产圈流行着这样一句话：

2008年后，绿城资金链断裂卖身了、SOHO中国和瑞安已经拿不到地了，万科也茫然转型了。剩下的赢家，都是高周转的代表。

天下武功，唯快不破。在银行看规模排名分配贷款额度的背景下，房企追逐高周转几乎成了一种必然的选择。

以中梁为例，资料显示，2016年至2018年，中梁控股分别拿地63块、119块和221块，其相当于2016年平均每7天拿下1块土地，2018年平均不到两天就拿下1块土地。

伴随拿地动作不断，公司土地储备面积从2016年的770万平方米，跃至2018年末的3640万平方米。

而支撑中梁凶猛拿地的，是源源不断的高成本信托融资。规模飞涨的三年间，中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元，跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%，处于行业高位。

压缩项目时间、减少单位工程融资成本，也就成了中梁业绩的生命线。

在极致高周转+多层级激励体系下，中梁诞生很多堪称段子的魔幻现实：

人力招聘“要丑女，不要美女”;项目公司“只要没干死，就往死里干”和“要么交业绩，要么交尸体”。

所谓的狼性，成了实质上的“不成功便成仁”。

近年来，甚至连一向以品质著称的龙湖、绿城都投靠了高周转阵营。

绿城2020年中报显示，其从拿地到开工、开盘、归还股东投入及交付周期，分别按年提速24%、10%、14%及5%。龙湖CEO邵明晓表示，龙湖项目的周转率这两年越来越高，如今从拿地到开盘，基本上能保持在4-8个月之内，快的话五六个月以内就实现了销售开盘。

过去的十多年，这种莽荒时代的突飞猛进，让一大批房企走进了千亿阵营，由籍籍无名的小开发商变成了名冠全国的头部房企。

“三道红线”之下在，这样的“黑马”故事，很难再有了。

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尾声

回过头来看，我最佩服的人不是马云，不是巴菲特，而是王兴。

2018年12月，王兴曾说：

2019年可能会是过去十年里最差的一年，但却是未来十年里最好的一年。

谁都以为这是个段子，没想到这是真的。

对地产行业来说，“三道红线”意味着资源向头部聚集的马太效应会越来越明显，“大鱼吃小鱼”甚至“大鱼吃大鱼”的现象可能会加速到来。

现在回想起来，2018年万科高喊的“活下去”，倒成了一种先见之明。

高层挤出楼市泡沫的决心前所未有的强烈，对所有购房者而言，一个值得期待的中国楼市，或许已经在路上。