观点地产网金茂在青岛的雄心向来不小。

9月18日晚间，中国金茂发布公告称，该公司拟以1800万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目公司的60%股权，并提供36.73亿元的额外股东借款。

上述项目公司开发运营大云谷城市运营项目，加上年初投入的36.88亿元借款，截至目前，金茂在上述项目投入的资金接近74亿元。

事实上，这是继金茂湾购物中心、中欧国际城、智慧国际城、青岛西海岸·创新科技城等项目之后，金茂在青岛的再一次落子。

据金茂青岛官微透露，中欧国际城于今年上半年实现签约销售额20.1亿元，斩获青岛市上半年网签套数、面积、金额第一位。

或许是尝到了甜头，金茂不断在青岛拓展新的项目，此次收购完成后，金茂将与海尔共同开发大云谷项目。

但中欧国际城盈利的背后是七年时间的投入与等待，这一次，金茂又会在大云谷项目上花费多少个七年呢?

一笔年息10%的“可换股债券”

金茂与海尔的故事在半年前就埋下了伏笔。

2020年1月3日早间，金茂发布公告称，该公司的间接全资附属公司青岛金茂与海尔产城创的全资子公司恒鑫合创签订合作借款协议。据此，青岛金茂同意向项目公司提供总金额不超过36.88亿元的借款，按年利率10%计息。

据观点地产新媒体查阅获悉，恒鑫合创于2019年11月以60.5亿的总价竞得地块A及地块B的土地使用权，并分别设立了项目公司。同时，恒鑫合创还计划参与投标地块C的土地使用权。

根据借款协议，青岛金茂拟就上述地块的开发与恒鑫合创开展合作。另外，各方同意，青岛金茂有权向恒鑫合创收购各项目公司60%的股权。青岛金茂将根据地块C的获取情况以及对该等地块经济指标的测算结果，决定是否进行股权收购。

简而言之，青岛金茂向恒鑫合创提供了一笔36.88亿元的借款，年利率为10%，与此同时，前者获得了青岛项目公司60%股权的收购权。

业内人士告诉我们：“这相当于一笔可换股债券”。

如果金茂成功收购了项目股权，上述借款的本金及利息将转换成股东借款，该公司也将获得开发项目60%的权益，能够大幅增加的土地储备。

“假设没有成功收购，这笔借款的年收益率是10%，每年能够收取近4亿元的利息，对平均借贷成本不到5%的金茂来说，也是一笔稳赚不赔的买卖。”

显然，不管从哪个角度来讲，金茂在这笔交易当中都占据了足够的优势和主动权。但从后续的动作来看，这家央企更重视的不是那10%的利息收入，金茂在青岛似乎有更大的雄心。

9月18日，中国金茂再度公告披露借款进展，该公司拟以1800万元的代价收购海尔产城创3个青岛项目的60%股权，并提供36.73亿元的额外股东借款。

也就是说，加上年初36.88亿元的借款，中国金茂在大云谷城市运营项目上已经投资了73.79亿元。

资料显示，上述地块A和地块B均位于海尔信息产业园旁边，前者的占地面积达到6.52万平方米，后者的占地面积达到12.32平方米，而地块C虽未透露具体信息，但公告提到，该地块占地达到204亩，约13.6万平方米，三宗地块的规划建面约为106万平方米。

分析人士告诉我们，先借贷，后收购的方式在地产行业中比较常见，金茂通过这种模式介入项目的开发，能把风险降到最低。

金茂青岛十年

自2010年首次进入青岛后，中国金茂就将该地区作为其城市运营规划的重点城市之一，随着时间的推移，该公司在青岛的发展轨迹也越发清晰。

据悉，金茂进入青岛的第一个项目是金茂湾购物中心，随后，该公司将视野从住宅、商业转换到城市运营上，陆续打造了青岛中欧国际城、智慧国际城等项目，截至目前，该公司在青岛已有四个城市运营项目。

其中，中欧国际城即将进入收成阶段。据市场人士透露，自2018年开始，中欧国际城项目首批地块陆续进入开盘、摇号、交付状态。而二批、三批地块也将在2021年、2023年陆续交付使用。

数据显示，2018年，中欧国际城销售额突破70亿元，2019年，该项目销售额为50.13亿元，今年上半年，该项目录得20.1亿元的销售额。

事实上，中国金茂能够从城市运营项目当中获取成本低廉的土地，进而获得较高的利润，这在近两年的财报中已有所显现。或许，中欧国际城为金茂在青岛的试炼带来的信心，近两年，该公司不断在青岛深耕。

分析人士认为，青岛是金茂发展城市运营项目的重要区域，而大云谷项目地理位置优越，急于扩张的金茂自然想不会错过这次机会。

至于海尔产城创，其母公司为家电行业的龙头海尔集团，近几年，随着格力、美的等家电企业纷纷进驻地产行业，海尔集团亦想从中分得一杯羹。

海尔产城创成立于2013年，涉足的业务包括住宅地产、工业地产、商业地产、文化地产、养生地产，该公司一直以“产城生态圈”作为其发展的战略。

分析人士猜测，海尔产城创选择与金茂合作，一方面是源于金茂在城市运营方面的经验。毕竟近两年，融创、龙湖、金茂包揽青岛年度销售排行的前三甲，而在前三甲当中，金茂在产城方面的战略与海尔更为契合，其在这方面的经验亦更优于前两者。

另一方面，城市运营具有前期投入大、开发周期长、回报速度慢的特点，在漫长的开发建设当中，“摧城拔寨”的费用是无法想象的。

以中欧国际城为例，中国金茂自2013年至今在该项目的投入上超过350亿元，但项目直至近两年才进入回收期。而该公司青岛西海岸·创新科技城将于2021年交付，青岛即墨智慧国际城于2021、2023年交付，青岛伊甸园将于2024年交付。

至于此次收购的大云谷项目，地块A预计将于2023年二季度前完工交付，地块A预计将于2024年一季度前完工交付，地块C的收成期更是遥遥无期。

金茂的背后尚且还有央企中化集团加持，但在2019年，该公司为了回笼资金亦将中欧国际城部分地块出售，因此，海尔产城创遭遇到的压力可想而知。

引入金茂，无疑能够分摊一部分的资金，减缓企业自身的压力，同时，在未来几十年的开发过程中，能够共担风险，这或许是海尔、金茂牵手的最终逻辑。

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