我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

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提问：房姐您好!请问一下融创武汉1890项目目前折后均价20500元/平方，有投资价值吗?

回答：你好，借你这个问题，顺便说说最近大家比较关注的新闻。

住建部和央行给房企融资定下的“三条红线”：

1、剔除预收款后资产负债率大于70%;

2、净负债率大于100%;

3、现金短债比小于1倍

关注房地产行业人都知道，以上3条都是房企赚钱的生命线。

地产的核心就是金融，房企想要快速占领市场，高周转和高杠杆是必经之路，那么国家为什么做这样的限制呢?

明显是要挤压房地产开发商，小型房企的资金链堪忧了。谁都知道做房产开发商赚钱，不过以前形式好，只要你胆子肥，谁都可以进来舀一勺肉汤。

但现在经济形势趋势不明朗的，不好意思，不能继续这么玩下去了。

此轮目标，灭80%小房企完全不成问题，如果你规模小，胆儿还肥(玩高杠杆)那就是找死。至于大房企，也可能会降价促销，回笼资金。接下来可能还会出现一些高价项目打折销售。

融创武汉1890降价之后可以买，但是相同的单价，有性价比更高的楼盘。

提问：房姐你好!坐标武汉，关注你很久了，你的见解非常独到，也很专业，我主要有以下几个问题想问你：1、我家房屋拆迁分了四套房，3套盛世江城(三套都是86平米)，一套盘龙湾(109平米)，这四套房子是写的我爸爸的名字。现在想怎样能够实现利益最大化，如何分配资源，我和老公现在处于离婚状态，名下各有一套房子，两人都各有一张房票，如何投资收益率高，最稳妥?2、我两个孩子也已经长大，不需要学区，在台北路自己开的房产中介做了十几年，现在考虑加盟贝系，关于加盟你有没有更好的建议?3、我们常住汉口，现在不知道是在汉口投资还是在你说的光谷东投资房产，我很喜欢一线看江的房子，你觉得哪个楼盘值得投资加自住呢?谢谢答复!

回答：你好，盛世江城可以保留 做抵押融资，盘龙城建议出手，置换星球内推荐的板块，收益可以最大化。

汉口一线看江的盘，溢价太多。自住主要看自己的喜好，和投资选筹逻辑不太一样。

中介店的老板，也分类别。有的把店面当企业，管理几十号员工，利润受到业务能力，选址，公司管理等因素影响。有的把店面当小生意，大多属于夫妻店，没有太多主动扩张的目的，重点在个人能力和积累，利润取决于个体能力和人脉。事实上，市场上绝大多数的赚钱中介，都是这些「自营门店」，「夫妻门店」。

从结果上说，因为钱是自己掏的，不赚钱就关门了。从行业来说，房产买卖是一个极度分散的市场，不同的地段交易量不同。有的地段交易活跃但竞争激烈，最终利润反而一般;有的地段交易一般，但如果能深耕做到事实上的区域老大，利润可观;有的地段房屋密度和人口稀疏，谁开门谁亏钱。

最后是，作为员工存在的中介从业人选，本质就是销售。这部分人群的收入，完全依靠所在市场的行情+个人能力。一部分从业者积累经验年工，掘到第一桶金，扎根城市成家立业，逐渐转为夫妻小店，坚守区域，用最小的精力，获得一定范围的最大回报。

极少数中介，依靠市场风口和个人销售能力，频频来单，或者碰到个抢手的一手项目，好运碰金主，一天签10单，偶尔发个财。大部分的中介，月收入仅在基本工资徘徊，游走在失业和跳槽的边缘地带。

人生不是圆，向哪个方向出发都能走到成功的边界。人生是椭圆，选择半径最短的方向出发，更容易成功。快递、外卖、中介，从来只听说中介小哥逆袭买房买车。为什么?因为做事的量级不同，谈500万生意的和5块钱盒饭生意的，必然量级大的容易成功，成功半径长短不同。

除了方向，做事的成功率，也就是靠谱程度很重要。尽力提升做事成功率的同时，一定要让合作伙伴了解你的能力界限，让别人降低判断成本。

除了方向、靠谱，还有速度，一是你做事效率，二是复制能力，能把从自己做变成打造分公司团队各地复制的能力。

好了，你变成一家加盟中介的老板了，能不能变成平台、kfs，看命和运了。能加盟贝壳这艘航母级平台公司，获取更多资源，摸透上下游需要时间积累，厚积薄发，加油!

提问：新人首问，房姐好，工作在深圳，准备过两年回武汉17年在武汉藏龙岛 万豪水岸枫林买了一套顶楼步梯房 6楼 简装买的时候想着以后住的 ，现在有了小孩，想换一套学区房这套卖了好久没卖出去，我老婆有点着急最近降价很多 104平 底价从135降到了120 !之前有人出价128没有卖现在是继续这个价格卖，还是提点价慢点等!还有一点 这套房子买的时候用的我姐的名额，现在她要新买房 所以要把这套出售。最后能不能推荐一下光谷值得买的学区房，单价25000以内的如果不换房，住在藏龙岛，小孩上私立学校怎么样?枫叶国际 好像挺近的

回答：你好，藏龙岛涨幅很慢，只适合自住，交通是最大的短板，教育资源贫瘠，并不算江夏重点发展板块，只能跟着光谷喝汤，升值潜力不乐观。从资产配置的角度看，建议出手藏龙岛，置换星球内推荐的板块。

私立学校的优势：

1.生源好，师资好，可以超纲教学，所以成绩好，升学率高 2.公立二梯队对普通家庭是最好的选择。适度，均衡，中庸，是很好的生存之道。

但真正落到实处的选择，涉及因素就比较复杂，不是三言两语讲得清楚的，而且涉及你的教育理念、孩子后续升学路径的考量等。

圈内的观点：男孩读公立 从Z，女孩读私立 送出国。

卖房子的时候，哪怕你再着急用钱，不到签合同的时候，也不能表现出来，更不能将自己真实的情况告诉中介经纪人!因为一般人买卖房产都是一锤子买卖，基本没有回头客，你要是告诉中介或者买家真实情况，基本都是趁你病要你命，轻轻松松让你少卖三五万块钱，车船店脚牙，没有什么人情。

如何快速高价卖房是门技术，详见知识星球内部资料《卖房科技树》。

提问：房姐你好!国家最近提出的将出台出让金收益一半转农村的政策，对房地产行业是不是一个利空消息?我觉得一是会导致基础设施建设放缓，二是会导致土地供应加大，三是超发的货币找到了出口，房价可能横盘很久。想听听您的看法。

回答：你好，过去几十年时间，为了支持工业化、城镇化，财政的思路是“取之于农，用之于城”。现在，城镇化率已经达到了60%以上，人均居住面积达到了40平米以上，与此同时，人户分离的现象日益突出，荒废的宅基地近一半，越来越多的大龄农民工老家，该到了城市反哺农村的时候了。

一边是大城对小城的资源虹吸，另一边是用真金白银支持农村的崛起。而县城，会越来越弱。

出让金50%以上向农村倾向，实际是提高消费。同样是100万，加在房价上，还不如分给农村。短期内迅速扶贫，拉动消费。

但是对于大城市房价没有影响的。三四线城市 会横盘。

提问：房姐你好，在武昌徐东、湖大、积玉桥分别住了十余年，生活圈子基本在这里。现在住积玉桥融侨华府，面积163㎡，湖大对面秦园居还有套130㎡低层房子，均为全款房。现在有子弹300.想给小孩买套大户型的学区房，小孩有两张房票.其它作一下投资。改善房看了融侨对面的联投中心，太贵，169㎡每平36000了，华侨城欢乐天际洋房156㎡也每平33000了。投资房也看了，世贸瑰海园、光谷瑞园、关山大道万科城花璟苑(二手)、琨御府等。期待房姐能给下好的建议，改善房和投资房怎样搭配。或是根据现状，给我个最好，最合理资源整合。谢谢了!!!

回答：你好，感谢付费!

联投中心：

地段核心，属于武昌滨江商务区，目前周边发展比较缓慢，不过未来潜力看好。联投做刚需盘的经验多，做豪宅盘的经验少，所以联投在武汉的品牌认可度和溢价能力不算太高。优点是一线江景，未来有溢价能力。因为带装修 价格比较高，3.5已经属于板块内的价格第一梯队了。板块相对成熟，自住还不错。但是目前的价格，性价比并不高。

华侨城欢乐天际：

品牌溢价能力强，有杨春湖商务区规划，但是10年过去了，发展也只停留在喊口号阶段。另外，我们对高铁站的商务区发展，不抱太大希望，武汉也没有这样的先例。板块内部配套不齐全，人口密度小。不远处的武钢，对环境也有一定的影响。单价3W，这个价格其实不低，除开品牌溢价，这个地段也就值2万。加上并不临东湖，未来的景观溢价能力弱，所以自住不太建议买。

以上2个楼盘对比，如果硬要选择一个，建议优先联投中心。如果考虑性价比，有性价比更高的楼盘。

武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：房姐你好，新人首问，本人想在武汉投资一套90平左右的房产，现名下没有房产，也没任何贷款，首付可拿出60w左右，买房作用是用于自住和投资，你有什么建议?

回答：你好，自住和投资属于鱼和熊掌。有没有投资和自住兼顾的房子呢?答案是，没有。

凡事告诉你这房子投资自住兼顾， 大概率是在骗你!

投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，是一种小小的。但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO 投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。

投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起，外化在决策和实操上的综合体现，对人的全面素质要求其实是很高的。如果对投资还完全不清楚是怎么回事呢，也没有什么买房的经验，上来就直接挑战高难度，未必是明智的做法。

你闭上眼睛，把自己想象成武汉未来最引领时代的新兴产业的一名生机勃勃、前途光明的从业者。

然后想一想，自己通常会在哪些板块上班，这些板块所对应的成片品质居住区又分别是哪些板块。这样心里就基本有数了。

至于具体选择哪里，要看你的生活半径。

提问：万能的房姐，请问您提到的签远期合同，可以具体一点吗?比如多长时间算远?怎么和卖家谈?合同中需要具体明确哪些事项?多谢多谢!

回答：如果你看上了一套房，暂时没有子弹，可以通过远期合同拖20个月，有充足的时间筹集首付款，即使最后房主不卖给你，也可以获得巨额赔偿。拖延流具体操作见知识星球内部分享《拖延流实战篇》。

提问：新人首问：房姐你好，最近因为房子很纠结，看到你的精彩问答加入星球希望能得到专业指点：一家三口户口都在武汉，我在武汉工作，老公常住北京交多年社保一直租房，儿子已成年在多伦多工作，未来极有可能回国到深圳。武汉三套小房：1.2004年购入名都花园131平自住房在我和儿子名下共有，无贷款，儿子正在办理委托售房和贷款公证，有客户看房想马上签协议，2.关山2009年买57平小房无贷款，已签协议11月初过户，3.限购前购入群光上苑85.5平精装修新房，买入单价2.2万，目前涨幅一般，还有一百万贷款。手里有3-400在股市和基金震荡，年底应该有200入账。最近想换房自住，也希望新入手房产保值增值，首选地铁加学区，看了百瑞景六期和复地东湖国际四期，感觉溢价已高，百瑞景整体环境不如从前，复地房东4.3万毛坯还不太想卖，看了融创壹号院，样板间做得诱人，家人都比较喜欢那个位置，单价和二手房比起来不算太高，但二期只有54层的大户型215和245，总价800万往上，感觉压力有点大，并且最最近政策频出，不知道这种精装修大户型将来会不会跌会不会很难出手。担心以后儿子回国没钱给他买房。有朋友推荐金沙泊岸，但是户型奇葩，房子涨幅小，有点不敢入手。所以想听听你的意见和建议，我应该怎么置换房子呢?手里房是都卖掉吗?有推荐的房子吗?深圳现在没法买房，北京买房意义也不大啊，困惑纠结中，急盼指点。

回答：你好，百瑞景学票溢价1万，复地东湖国际学票溢价1.5万+，从你提供的信息看，学区对你来说并不重要，如果是投资角度，学区溢价多 学区划片政策变动大，不算好的投资产品。

融创壹号院就是单纯的CEO盘，没有学区支撑，只适合土豪自住，投资反而不如华侨城。武汉总价超过500万，流动性会非常差。金沙倒是个不错的选择。纯自住建议沿着东湖，沙湖，长江沿线挑产品，单价价格最好控制在3万内。

剩余子弹可以关注星球内推荐的板块，投资回报率更大一点。

提问：最近国家一直在推老旧小区改造，各地包括武汉也是一堆试点新闻纷纷响应。有些自媒体认为市中心拆迁代价高吃力不讨好，所以以后转修修补补不拆迁了。也有些人认为老旧小区改造和拆迁是两条线，互不干涉。房姐对此怎么看?谁说的对?

回答：1. 老旧小区改造，总比不改造、啥都不动完全老样子一直放在那里等着它衰败要好。

2. 老旧小区改造，其实对国家还真不一定划算。大头的费用是国家在出，例如外立面翻新、管道维护与重新铺设、楼梯和楼道修补、小区内道路翻修等。装电梯的钱，也是国家补贴相当一部分，业主其实并不需要出多少钱。轮上小区改造，其实业主是很占便宜的。

3. 不过，国家做改造的钱，也不是大风刮来的，要有财政预算才行。多多少少，免不了要影响一点货币发行端。目的呢，是改善市区面貌，提振市区经济活力。也相当于基建的一部分，对城市的长远发展有一定好处。

4. 改造并不代表将来就不能动迁。做过翻新的小区，过几年仍然正常动迁的，其实也不少。本质上还是看规划走向。轮到这个板块了，小区个案的处置，还是会跟随板块整体规划的大局。

5. 市中心动迁的最核心决定因素，是新建项目的规划容积率。拆掉1.5，建设2.5，就有点难操作。拆掉1.5，建设4.5，就很顺了。这需要意识形态层面的一定突破。解放思想，勇于创新。排除万难，去争取胜利。

提问：房姐，怎样才能验证不良中介签阴阳合同赚差价?如果不小心中招，该如何维护自己的权利，谢谢您

回答：1. 中介吃差价根本不是通过所谓的“阴阳合同”。

2. 如果你找的不是专业、靠谱的御用中介，人家真有心宰你的话，无论你再怎么小心提防，也很难规避。你总不至于在谈判现场直接问房东“中介有没有吃差价”吧。如果房东承认，中介会恼羞成怒，各种搞破坏，把你的交易搅黄;如果房东和中介关系很好，不承认，你也没办法。

3. 所以，首选方案，是找认识的 靠谱的御用中介。如果不具备这方面条件，那就盯好意向总价，达到你满意程度了才下定。如果已经下定，发现“中招”，差价在房子总价2%已内的，就不建议再去闹了，否则碰到人品底线低的中介，很可能招致打击报复;超过总价2%的，可以去争取，把差额折算给你，降低你的实际购房成本。

4. 我知道不单是各大传统品牌中介，其实绝大多数所谓“管家公司”也都在不同程度地“吃差价”。做人留一线，日后好相见，就不具体展开了。

提问：急急急，房姐好!已婚，目前有套房在按揭中，手上有子弹不到30万(首套房贷款还剩42万)有什么好的渠道和操作手法，去融资再去投资一套房。感谢!

回答：详见知识星球内部资料《无息贷款方案》《所有渠道融资成本的等级》

提问：房姐，今天去看了深圳cbd写字楼贵妇公寓，挑高超大落地窗，豪装家电，位置也好。虽然知道这种公寓最好别碰，但对比下更高价位的住宅感觉居住体验的话反而年轻人会更喜欢，听说也是网红主播购买居多，以后我们建的住宅会往这种方向发展吗(看网上纽约澳洲卖的贵的很多都是这种独栋超高层公寓)

回答：这是一类细分市场，不以组建家庭、生儿育女、其乐融融为目的的单身贵族、丁克家庭市场。

每个市场都有它存在的价值，满足特定人群的需求。

投资时机也会在不同的市场间轮动，因为各个发展要素在时间上的不均衡，有快有慢。

你问这类产品以后会不会更有前途，其实是在问“单身、丁克以后会变多还是变少”，以及“市场上针对单身、丁克设计的居住产品现在是供应不足，还是过剩”。

前一个问题，我觉得中性，短期内看不出明显趋势;后一个问题，我觉得是过剩，因为现在市场上1、2房太多，3、4房，5678房太少。

无论如何，公寓都不太值得买，因为税太高了，无论买卖双方、房东和租客之间如何博弈利益，还是一定会吃掉每个参与者很多的利润。

提问：房姐您好，我是看了您的公众号才加入星球的。不是因为我有炒房的强烈动机，而是您对社会和经济的理解深度令我折服。我是抱着学习的态度加入星球的。我是工薪阶层子弟。在北京读完博士后，进入了一家体制内单位。工作不累，一年税后收入二十万出头，公寓房。因此，就温水煮青蛙，浑浑噩噩多少年过去了。除了自己在专业上有进步之外，几次提拔都被人给顶下来了。现在面临重新选择。一 在体制内继续干，结识有实力的人，力图走仕途。二 停职留薪，得到一份雷打不动的保障(一月八千多)，获得自由之身，出体制靠自己的专业找工作，工科博士，专业自我感觉还行。您看利弊在哪里怎么选?

回答：你好，先正视一个问题：“几次提拔都被人给顶下来了”，为什么?

有人的地方就有江湖，社会中被不公平对待一般两个原因：

一、你太弱，二、别人奉献了更多你没看到的东西。

没有后台，最好是尽早和有实力的人结成君臣关系。通透的领导，对人就是要分远近亲疏的，为了嫡系牺牲外人的利益，理所应当，甚至是刻意的杀鸡儆猴。如果弱到连脸面都放不下，更无法护卫君的领土与利益，被排挤是自然的事情。有些时候，会有老员工、副职领导和颜悦色，甚至和你称兄道弟，这些人大多是没有资源说便宜话罢了，别因此产生错判，更别忘了职场的丛林属性。

我教你的不是办公室斗争，是判断敌友的智慧。思想可以特立独行，行动要做到顺势而为。工科博士群体很容易形成路径依赖，大部分人完全没有想到可以有其他体制外选项的可能性。带着救生圈，是永远学不会游泳的。我倒是不建议你现在直接出来折腾，先摸索副业，小有成就了再考虑方案2.

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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