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二手房的流动性由哪些因素决定 至少有6个

导读 今天想谈一下二手房的流动性。资产的流动性非常重要,它构成了价格的一部分。这很容易理解:你的资产再值钱,如果缺少流动性,也就是很难找

今天想谈一下二手房的“流动性”。

资产的流动性非常重要,它构成了价格的一部分。这很容易理解:你的资产再值钱,如果缺少流动性,也就是很难找到“接盘人”,那么价格也会大打折扣。

二手房的流动性由哪些因素决定 至少有6个

房子更是如此。

房子的交易,天然比股票等金融产品的周期要长。更何况,现在很多地方又出台了限售措施。想卖掉一套房子,其实不那么容易。

“二手房”的流动性由哪些因素决定?至少有6个:

1、宏观经济形势,楼市政策以及货币环境;

2、所处的城市和片区;

3、学位、地铁、商业等基本配套因素;

4、户型、面积、楼层;

5、价格、税费。

6、是否红本在手,是否有纠纷。

所处城市的市场状况,是影响“二手房”流动性的重要因素。但长期以来,我们缺乏权威的数据,更缺乏比较有说服力的指标。

本文试图用“支撑每套挂牌二手房”的资金量和人口,来评估二手房的流动性。

支撑每套挂牌二手房的资金量

先给出主要城市的数据。表格里挂牌二手房的数量,是贝壳找房9月17日的数据;资金总量,是截至今年6月末的每个城市的“金融机构本外币存款余额”。

从上图可以看出,支撑每套挂牌二手房的资金总量,上海、深圳和北京遥遥领先,是绝对的前三名。其中上海是每套房子对应2.6亿元资金,深圳是2.4亿资金,北京是1.95亿资金。

这个资金,是指银行体系里所有的存款。或许有读者会说,你怎么不用“住户存款”?最容易用来买房子的,岂不是“住户存款”。

这个说法有一些道理,但如果你问问你的朋友,他们的钱主要是存银行还是放在支付宝、理财通里,还是股市、银行理财里,你就会发现“住户存款”非常有局限性。

此外,买房子还需要贷款,而且贷款占大头。这贷款,都来自非住户存款。所以还是使用“金融机构本外币存款余额”来做指标比较靠谱。

北上深钱多,二手房挂盘量不大,单套房子对应的资金就多。这从另外一个角度解释了北、上、深为何房价最高。在充沛资金支撑下,北、上、深的高房价还会持续,而且上海看起来更容易上涨。

福州每套房子对应的资金,竟然超过了广州,东莞和长沙也都逼近广州,这可能让很多人感到意外。鉴于福州、东莞、长沙房价比较便宜,所以这些城市房价更容易获得支撑,或者更容易涨。

厦门房价比较贵,但支撑每套挂牌二手房的资金只有0.4亿元,在主要城市里只能位居中游。

对应每套二手房,资金总量最少的是哈尔滨、大连、沈阳、长春,正好是东北地区的四大城市。此外,合肥、南昌、天津、郑州的钱也不多。对于这8个城市的房价(或者“二手房流动性”)来说,是不利的。

支撑每套二手房的小学生人数

由于地方政府的常住人口数据往往失真,所以还是使用小学生人数来计算。上海小学是5年制,为了可比换算成了6年制的人数。

从上图可以看出,东莞、南宁、福州这三个城市每套挂牌二手房,都有超过30个小学生为支撑,显示市场压力最小。

其次是深圳、石家庄、长沙和上海,支撑每套二手房的小学生人数在18人到27人之间。这些城市二手房挂牌量相对于人口来说,也没有什么压力。

或者说,上述7个城市从人口角度看,房价是比较容易涨的。当然,房价是否上涨还要看行政管制、货币政策、税收等因素。

每套挂牌量低于10个小学生的城市,显然有较大的成交压力,或者说流动性不会太好。而北京,正好在这个门槛上。

状况最差的是大连、沈阳、哈尔滨,都低于4.2人/套。至于南京、天津、长春、武汉也都不太好。

二手房挂牌的绝对数量,重庆为16.33万套,位居第一;其次是天津(13.73万套)、成都(13.70万套)、沈阳(10.6万套)、郑州(10.31万套)。至于南京、哈尔滨、苏州、西安、北京等城市的二手房挂牌量,也都超过了9万套。

在两个表格里都居后的城市,是哈尔滨、大连、沈阳、长春、天津、合肥。这意味着,上述6个城市至少短期内市场压力较大。

至于在两个表格里都比较靠前的北上广深,还有东莞、福州、长沙、南宁、宁波等,市场流动性一般不会太差,甚至可能在很短的时间里出现上涨的压力。

需要说明的是:这两个指标有价值,也有局限性,只能用来做参考。政策可以在短期内逆转楼市,比如货币棚改,或者突然全面放松管制等。但决定楼市长期走势的,还是人口、资金、产业等因素。

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