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老旧小区加装电梯的难点 说白了其实还是钱的事

导读 中国房地产已经持续繁荣了40多年,这期间全国的平均房价也由最初的几十元一平,涨到了今天的万元一平。而我国的房子类型也由最初的砖瓦房已

中国房地产已经持续繁荣了40多年,这期间全国的平均房价也由最初的几十元一平,涨到了今天的万元一平。而我国的房子类型也由最初的“砖瓦房”已经发展到了第四代立体园林生态住房,集空中别墅、空中花园、智慧停车场、智能电梯等于一体。越来越受到年轻人、高净值人群的喜爱。

老旧小区加装电梯的难点 说白了其实还是钱的事

虽然现在第四代住房尚未普及,但是在高楼林立的电梯房时代,大家竞相追逐购买的也是视野好、空气好、上下楼更便捷的电梯房,很多上世纪八九十年代之前开发的老式楼梯房越来越被排斥,叠加这类住房停车场规划、户型设计以及管理方面等诸多硬伤,年轻人对这类房子更是唯恐避之不及。

别看中国房地产最近这十年发展迅速,但真正了解我国住房市场的人基本都知道,其实中国真正进入“电梯房时代”也就十四五年时间。事实上,在2005年之前国内一些非主流开发商,仍然在建设八九十年代的老式住房,这类房子总高6-7层,没有电梯、不带物业,虽然大多数地处城市老城区中心,但不管是环境还是交通,都让人忍不住吐槽。

对于这类卖不上价、住着又舒适度不高的如同鸡肋一般的房子,大家默认的处理方式就是“拆掉重建”,似乎这也是这类房子最好的结局。而且过去这些年很多城市也一直在采取这种举措。尤其是2015年之后,国家出台新的“棚改货币化安置补偿”政策,这类老房子一度成为“香饽饽”——几十年房龄的老房子拆迁直接补偿现金,不少城市老旧小区居民因此集体致富,很多一二线城市核心地段的居民更是“一夜暴富”,深圳、北京、广州、浙江等地屡屡爆出有人凭借拆迁获得千万甚至是亿元现金补贴。

但好景不长,“棚改”因为对房价起到了严重的助长作用,而且有些地区更明目张胆借棚改之名盲目举债,所以从2020年起,国家已经有意识地逐步叫停“棚改”:一方面,国家发改委明确,2020年是棚改的“收尾之年”;另一方面住建部高层明确表示,未来老房子将避免大拆大建。

老房子不再拆迁了,未来将何去何从?2020年初的《政府工作报告》也明确了未来老房子的宿命——棚改退场,旧改接棒。而且国家最新规划更明确了,将利用未来5年时间,对2000年建造的住房基本完成升级改造。涵盖17万个老旧小区,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。

根据规划,在2020年全国大约有3.9万个旧小区要完成年度改造任务。旧改内容主要包括三大类,第一类是基础类,即更新水电路气等配套设施;第二类是改善类,支持加装电梯和无障碍环境建设;第三类是提升类,健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

未来5年总投资超4万亿的旧改,其阵势丝毫不输棚改。业内诸多专家学者也肯定了这种模式,旧改出发点是以人为本,而且代价相对低廉,更难能可贵的是,这种模式不会重走棚改拉高房价的覆辙。

政策的出发点是好的,不过正因为旧改是真正的以人为本,旧改完全遵循自愿原则,必须百分之百的业主同意方可拆除动工,所以才给旧改的推进制造了阻力:在现实的执行过程中,由于各方利益的博弈问题产生的矛盾甚多。特别是在老房子安装电梯这件事上,每层住户的意见都很难统一,因此导致很多项目搁置甚至是最终流产。

高楼层赞成加装电梯:高楼层住户有很强的安装电梯意愿,尤其是6、7层住户,他们常年忍受爬楼梯的痛苦,早已身心俱疲。特别是住在顶楼的老人,更是举双手赞成安装电梯。事实上,从过往的安装电梯的成功案例来看,高楼层安装电梯后,房子的价值都会有所提升。这也是高楼层住户积极拥护加装电梯的理由之一。

低楼层不赞成加装电梯:但是加装电梯同样存在对低楼层住户的视野遮挡,以及造成的房屋贬值影响,所以在加装电梯这件事情上,1、2层的低楼层住户是极力反对的。他们甚至提出,如果要安装电梯也不是不可能,除非高楼层住户直接给予现金补偿,补偿的数额就是高楼层房屋未来的升值空间。

同一栋楼的各个楼层的住户对于安装电梯,内心里都有自己的盘算,有人瞄准了加装电梯的益处,有人看到了加装电梯的弊端。老房子到底要不要加装电梯,以何种方式加装,争论也越来越严重,大家各执一词,谁也说服不了谁。

有什么办法能彻底解决好所有人的顾虑,很多城市都在探索创新新举措,比如街道出面协商补偿,比如根据各家住户年龄不同调解出资比例等。但从结果来看,很多城市至今依然没有达成统一意见,老房子能否加装电梯成功,最终取决于业主的态度。

不用反对了,新规下4楼以上或统统安电梯?这2个楼层业主受益

任何方案都有人反对,迟迟达成不了统一的意见,难道旧改就不再推进了吗?当然不是。住建部最新发布的《住宅项目规范》中明确规定,4层(含)或9米以上新建住宅均要安装电梯。此前设置的标准是7层以上住宅才要求安装电梯。新规相当于对老旧小区安装电梯降低了3个楼层。对照市面上需要加装电梯的老旧小区,我们不难发现,新规其实等同于给老房子加装电梯盖棺定论了。换言之,未来根本不用为老房子有没有电梯发愁了,新规下不管哪一层住户反对都没用,因为只要超过4层或都将统统安装电梯。

新规下发,安装电梯就要付诸行动,面对很多小区各楼层意见无法统一,加装电梯困难,各大城市又是怎么做的呢?北京、上海等城市率先出台新规,只需要三分之二业主同意,并且其他的不反对就可以实施。新规出台后,老小区加装电梯的数量陡然上升,虽然新规并未彻底化解加装电梯的纠纷,但是却也能让很多小区达成一致意见。根本问题得到了很好的解决,一票否决和为加电梯的产生的争议也大大降低了。

老旧小区加装电梯有新招?一个方案提出,全楼业主都不再反对

除了北京、上海之外,河北石家庄对于老旧小区加装电梯一事,也研究出了新招。据央广网消息,在河北石家庄有一个老小区推出了“公交电梯”新模式,计划10月底投入使用,目前受到小区业主的一致好评。所谓的“公交电梯”归纳总结就是6个字:免费装,刷卡坐。和城市的公共交通一个原理。免费装是指第三方机构出资免费安装,对小区住户施行刷卡收费,而且电梯厢和电梯内部的广告收益归安装电梯单位所有。后续电梯的日常维护、维修等费用均由第三方出资机构负责。对于低楼层遮挡造成的房屋价值损失,第三方机构也明确表示,愿意拿出广告收益的一部分补偿低楼层住户,具体分成比例由第三方机构和低楼层住户共同协商。

据悉该种模式下,小区住户的乘坐电梯的费用也比较合理,根据楼层高低收费从0.1元-0.6元不等。而且还创新性推出了月卡、季卡、年卡。这种模式既照顾了低楼层的加装电梯后的影响补偿,也满足了高楼层加装电梯的迫切需求,可谓一举多得。反正从石家庄的一些小区拟试行该模式来看,这个方案的提出,使得全楼业主的利益都照顾到了,因此全楼业主都不再反对了。

新规下,尤其是“公交电梯”模式推出后,相信老房子加装电梯将会更顺理成章。在这种情况下,其实对于顶楼和次顶楼这2个楼层来说,是天大的利好,加装电梯给上下楼带来了便捷,原本的弊端扭转为优势,也对房子本身的价值提升大有裨益。综合而言,这2个楼层的业主受益最明显。

老旧小区加装电梯的难点,说白了其实还是钱的事,大家都把钱看得太重,而忽略掉了住房环境改善的真实需求。这也是住房金融属性一大弊端的集中体现,是房子投资属性凌驾于居住属性惹得祸。退一步说,房子如果单纯是用来居住的,旧改也不会衍生出这么多问题。所以,根本上,还是要彻底回归住房的居住属性。

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