近期十四五规划出台，对于房地产，政府依旧维持相对审慎的态度，除了再提“房住不炒、租购并举、因城施策、平稳健康”等老词外，增加了关于保障房与土地财政的新表述：

有效增加保障性住房供给

完善土地出让收入分配机制

即便今年受疫情影响，经济承压较大，但房地产并未得到如2008年、2014年那般大的投入。

现在我们可以有个基本认知：

楼市大的红利期已渐行渐远，今后房价大涨大落吃差价的机会没了，但总体上，房价维稳的态势将持续，这不仅给居住需求提供了一个平稳的窗口期，同时在楼市分化的情况将进一步加剧。

就城市而言，有些城市房屋空置率居高，人口持续流出;有些城市，大力推行人才新政，楼市火热。

作为整个房产经济链条中最终端的购房者，未来10年，该押注在哪些城市呢?房产还具有投资价值吗?

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房地产说到底是城市资源的集合，涉及到教育、医疗、交通、商业等各种资源的累积。

若一个城市没有产业、人口持续流出，那么这样的城市就算房价便宜，它也无升值的空间。

这里，很多人也许会问，要是未来有高铁或轻轨能连通大城市，这个城市能否乘上大城市的红利。

对此，你要知道，一个城市能否有发展潜力，看的是留存下来的人，若没有足够多的产业来为城市造血，新建的交通只能加速将这个城市的人导出去。

当然，中国确实有特大城市能辐射一定区域，带动整个区域增长。其中突出表现的是，北京、上海，它们当前正在疏离城市人口，所以京津冀、长三角一带的次一级城市、卫星城是有利好的。

深圳则仍处于城市大扩张阶段，但受惠于顶层设置的政策红利，整个粤港澳片区将是中国未来最具潜力的地方，连带周边城市将在这一波发展红利中赢得利好。但这样的顶层设计，中国当前仅此一例。

除此，其他几个发展迅猛的新一线城市，如杭州、苏州、武汉、成都、郑州、重庆等，仍在大力吸引人口，壮大城市体量，所以建议置业最好进入其市区范围，周边的卫星城，作为自住尚可，但投资并不建议。

其实，关于城市发展的判断，政府曾有过文件：

自然资源部曾发出通知，消化周期在36个月以上的城市，应停止供地;36-18个月的，要适当减少供地;18-12个月的，维持供地持平水平;12-6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

也就是说，越卖不掉房子的城市，土地供应越少，今后的增量也越低，城市潜力有限。

而从今年整个楼市热度看，一二线城市热度仍处于高位，如成都、苏州、西安、长沙、南京、宁波、南宁等城市住宅去化周期均在6-12月之间，未来宅地供应会持续增加。

显然，未来10年，值得“买房”入市的城市，就是土地供应越多，库存且消化快的地方，而那些土地供出来也卖不掉的地方，还是“持币”观望为好。

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过去10年，是房地产红利最大化的阶段，只要是抓住了机会，绝大多数是享受到资产迅速升值甜头的。

不过，这样的情况在今后很难出现了。而短期看，房价不会出现明显的波动，甚至部分经济基本面较好的城市，还将出现房价上行的趋势，但从长远来看，依托房地产获利的资本操作是逐渐被摊薄的。

当越来越“政策化”的楼市，没有了短期价格大幅波动的利差存在，短炒退场，房产投资的利润必然是降低的。

毕竟，与其他投资产品看，房产的不利点，在于资金投入门槛高，流动性不算好，周期较长。

当然，其安全性，以及能有实物用作抵押撬动资金，且可出租赚取持续流动资金的特性，仍是家庭资产配置的一大绩优选择。

所以说，房产今后并非完全没有价值，作为资产保值的手段，其仍是普通家庭较优的稳靠选择。

但是，我们也不能加太大杠杆，购房前一定要先衡量下家庭的收入能否匹配。

最好首付不要再配资了，要是手中资金不大充裕，建议适当观望，当前最重要的是，确保手中现金流的安全，不加高杠杆。

另外，家庭投资渠道，可以多元化一点，如果手中余钱不算多，仅够勉强凑个首付，后期月供压力也太大，会影响家庭整个生活，不建议将所有钱投入房产。一个家庭总要有一定现金以备不时之需。

当然，要是资金方面充裕，月流水也充裕，就想着供套房做“储蓄”用，也是可以的。从当前市场看，那些发展较好的一二线城市，在房价稳定期还是比较适合置业的，不着急的话，可以等到11-12月，今年开放商大概率

会打折降价卖房。

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有些房产建议慎重考虑：商铺、公寓等商业投资型产品;旅游地产，个人散户最好不要去投资;空有规划，短期内无产业无人口的新城;房龄15年以上的老破小。

建议买房时，多看已建好或在建中的地铁口岸住宅;有教育配套，人口较为稠密的区域;选户型，建议至少拿个3房。