今年以来，物管行业的高估值成为房企分拆物管公司上市的关键诱因。截至目前，今年新上市的已有10家，已递交招股书尚未上市交易的还有10家。图/视觉中国

在国内“房住不炒”的基调下，房地产行业平稳，而物业服务行业却因具备良好的现金流和抗风险能力，备受资本市场青睐，尤其是当疫情来临时，物业服务公司在防疫抗疫时冲在社区防护一线，凸显了物业的价值。

借物业价值走高的“东风”，房企旗下的物业服务公司扎堆拆分上市，由此形成一股热潮。

不过，在业内看来，物业行业强调内功，登陆资本市场只是第一步，后续还需要加强运营，做好服务。

防疫抗疫，凸显物业服务价值

纵观近年来的发展，物业服务公司正从“鸡肋”变成 “香饽饽”。尤其是今年疫情期间，物业服务公司在抗疫过程中成为重要力量。

面对疫情，物业服务公司纷纷采取了一系列手段筑牢疫情防控“最后一道防线”，与此同时，物业服务企业从标准化和专业化的角度，进一步升级服务品质。

特别是在疫情重灾区，社区实施封闭管理后，一些物业服务公司在做好社区防疫工作基础上，自发为业主提供代买生活用品、代收快递等便民服务，由此实现了社区“最后100米”服务的精准触达。

“疫情加速了人们对物业行业的认知，凸显了物业价值。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进称，从疫情后期资本市场的表现来看，亦验证了这一点。

新京报记者了解到，Tobin Q值是衡量物业服务企业资本市场的溢价水平，也是影响物业服务企业品牌贡献度的重要因素。以疫情后一段时间的市场表现来看，资本对物业服务企业愈加重视，溢价大幅提高。截至今年8月6日收盘，据中指研究院统计，在港上市物业服务企业的Tobin Q均值为3.67，比2019年提高62.12%。

对此，中指研究院分析指出，受疫情影响，全球金融资产下跌，但物业服务行业由于其内需属性和必选消费类型，拥有较强的抗风险、抗周期特征，并且在防疫过程中积极作为，不仅受疫情影响较小，其价值也得以充分彰显。

分拆频现，年底上市物企总数或破50家

时至今日，在疫情常态化背景下，物业公司在资本市场的整体表现依然较为亮眼，从市盈率角度看，物业服务企业市盈率大多超20倍，普遍高于地产母公司。

截至11月4日收盘，中指研究院统计显示，品牌物业企业平均市盈率为37.76倍，是恒生指数市盈率的2.03倍。从股价涨幅来看，今年以来，恒生指数较年初跌幅为10.02%，而同期品牌物业企业股价较年初的平均涨幅为51.5%。

“物业公司较好的市场表现，以及大家对物业市场的看好，带动了更多的物业企业竞相到港交所上市。”严跃进称。

来自中信证券(600030,股吧)的一份物业管理报告指出，2019年之前，物业管理公司的分拆上市，意图主要是期待轻资产板块迅速发展。但今年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而以“三道红线”为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将分拆物业管理板块视为一种去杠杆、加权益的手段。

“‘三道红线’之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，部分企业都急于推动物业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益，将会显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。”上述报告称。

新京报记者发现，今年以来，房企旗下物业公司扎堆拆分上市成一股热潮。仅10月单月，就有世茂服务、合景悠活等4家物业服务公司在港交所上市。

克而瑞物管数据显示，截至目前，全国上市物业公司已达34 家，其中今年上市数量已至10家;此外，已递交招股书尚未上市交易的有10家，融创服务、金科服务已通过上市聆讯，将于近期上市，恒大物业、建发物业、华润万象生活等也相继递交招股书。

无疑，今年将成为物业公司上市“大年”，上市数量将创历年新高。中指研究院预计，到今年年底，上市物业公司总数将达到50家左右。

克而瑞物管数据显示，在规模超万亿的物管市场中，TOP10企业的集中度低于15%，TOP100企业的集中度刚接近30%。对此，易居企业集团CEO丁祖昱指出，目前行业仍处于向成熟阶段跨越的关键时期，预计未来2-5年，行业将快速裂变，进入规模增长和品质提升的关键阶段。

股价出现回调，未来需要挖深“护城河”

不过，新京报记者发现，从资产市场的表现看，近段时间，前期活跃的物业股出现了明显回调迹象，10月成功上市的4家物业服务公司中，3家企业的股价破发。其中，10月22日，当代置业旗下的第一服务上市首日的集合竞价报2港元，开盘跌幅16.67%，当天收盘报1.76港元，跌26.7%;10月30日，世茂服务与合景悠活上市首日均受冷，先后破发，不过，世茂服务于当日收盘时保住了发行价。

“种种表现来看，短期内行业已进入冷静调整新周期，市场对物管行业的认知会进入到一个更合理的水平，但这并不会影响房企分拆物管上市的节奏。”丁祖昱分析称。

“物业管理是一个低利润、弱周期、非高负债的行业领域。相比房企每年必须通过销售来产生新的收入而言，物业服务企业只要不丢盘，每年的基本收入是确定的。”基于此，丁祖昱认为，物业股仍是成长性较确定的板块。

不过，需要注意的是，“未来物业股之间会继续分化，能够获得资本市场关注的核心物管股数量有限，企业的实际运营能力将影响到资本市场表现。”丁祖昱称。

实际上，对于物业服务公司而言，随着大数据、物联网、人工智能等技术逐步进入社区生活，社区智能化已是大势所趋。在此背景下，物业服务公司必须升级原有业务，在同质化的产品中探索差异化、个性化，以增加新的利润增长点。

中指研究院在一份物业报告中指出，回归物业服务本质，“守住门”和“做好服务”是物业服务公司挖深护城河的重要抓手，能为公司带来更多收入，成为资产保值增值的“捍卫者”。

江苏三三德玖物业服务有限公司董事长林志伟告诉新京报记者，物业公司要实现盈利，其核心思路要放在智慧物业上，比如通过机器代替人降低成本，提高效率。此外，通过围绕“大健康、大教育、大社交”三大板块，构建生态社区，实现高附着力的服务，才能真正开拓社区经济圈，达成具有核心竞争力的增值服务。