当代艺术史家杰克逊说过：当我们想起任何一种重要的文明的时候，我们有一种习惯，就是用伟大的建筑来代表它。

当我们想起一座城市时，也习惯用它的建筑来代表它。

当我们谈论纽约的时候，头脑中的第一个画面很可能是曼哈顿的帝国大厦。当我们说起上海的时候，第一个画面无疑是陆家嘴的摩天大楼。当我们说起广州时，第一个画面当属珠江新城的写字楼集群。

如果把现代城市比喻成一本书，那写字楼就是这本书的封面，城市的格局、气度与抱负都映射在这个封面上。

广州珠江新城CBD

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一栋甲级写字楼的惊人虹吸效应

你能想象吗?在天河CBD这片只有20平方公里的土地上，GDP高达3182亿元，相当于半个海南省，而年税收过亿的写字楼多达62栋，年税收超过10亿的写字楼多达16座。

这就是写字楼的超强虹吸效应。写字楼之所以成为城市封面，除了颜值担当，更重要的是它还表现出巨大的经济价值。

过去十年，是我国第三产业大发展、大繁荣的十年，而这离不开楼宇经济的拉动。2008年，全国甲级写字楼加起来还不到1000万平方米，而今则已接近一亿平方米，10年增长了10倍。

所以，甲级写字楼是生产力高度发达、经济高度集约化的象征，它们以最少的土地面积，贡献出最大的经济产出。

甲级写字楼为何对城市经济有如此大的贡献?原因在于它对大企业和高端人才具备超强的虹吸效应。像甲骨文、壳牌等世界500强企业及其高管阶层，是楼宇经济的中坚力量，他们不约而同选择了广州合景国际金融广场(IFP)、广州环球都会广场(IMP)等CBD甲级写字楼。

在此意义上，每栋甲级写字楼就像是一块竖起来的超大磁铁，可以为城市虹吸到源源不断的资金流、信息流和人才流。

世界500强人才进驻甲级写字楼

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10%的空置率，是谁在突破?

在此背景下，写字楼在中国蓬勃式发展，成为世界超高层建筑最多的国家。不过，随着各地商务区建设的狂飙突进，我国楼宇经济也面临着一些新问题，其中一个便是空置率普遍过高。

一线城市中除了广州，空置率全部高于10%，二三线城市则普遍超过20%。

如何盘活存量?它考验的是城市的软实力，而这尤为依赖专业的商业运营商。

举个例子，广州曾一度缺乏奢侈品旗舰店和苹果直营店，是广州缺少商场吗?当然不是，缺的是优秀运营商，直到太古汇、天环广场的开业，这些空白才算填满，这就是运营商给城市的贡献。大品牌除了认城市，也认运营商。

在写字楼领域，道理也一样，像甲骨文、渣打银行等世界500强企业，对写字楼的运营服务就很挑剔，最终选择广州合景国际金融广场(IFP)、广州环球都会广场(IMP)等，这不是单单靠硬件就能把它们吸引过来的。

广州合景国际金融广场(IFP)

以甲骨文为例，他们在广州的办公场地已经近10年没有换过，这就是来自对写字楼运营商的长期信任。

2008年，甲骨文从天河北的中信广场搬至珠江新城的广州合景国际金融广场(IFP)，至今已有12年，二者结下了深厚的友谊。

在这里跟大家分享一个小故事，2008年甲骨文刚来时，珠江新城很多地方还是一片工地。为了方便甲骨文员工以及其他租户出行，广州合景国际金融广场(IFP)自掏腰包，出资3000多万挖通了从珠江新城站到写字楼的地下通道，这让周边其他楼宇对广州合景国际金融广场(IFP)的上班族羡慕不已。

信任来自一点一滴、长年累月的口碑积累，甲骨文和IFP的合作堪称一段佳话。除了甲骨文，渣打银行、壳牌等世界500强，也是IFP的长期租户。

可能有人会好奇，这些甲级写字楼为何能赢得如此多国内外知名企业的芳心呢?

广州合景国际金融广场(IFP)内景

以IFP大厦为例，一个重要原因是它背后有个非常专业的写字楼运营专家——合景悠活。

作为一个深耕上海、广州、成都等大城市核心CBD且长期服务甲骨文、渣打银行等500强的写字楼运营服务商，合景悠活在一二线城市运营的写字楼，空置率基本在5%以内，接近满租。

在激烈的市场竞争中脱颖而出，合景悠活的经验值得介绍。

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独家秘籍藏在每1㎡里

合景悠活由合景泰富集团分拆而来，是国内领先全业态智慧服务运营商，已于近日在香港联合交易所主板正式挂牌上市，成功登陆国际资本市场。

在前瞻性战略指引下，合景悠活已形成完善的全业态、全周期覆盖管理体系，服务覆盖住宅、商业综合体、写字楼、产业园等多业态，目前已在全国托管了30个商业物业，总面积为330万平方米，其中写字楼运营是主营业务之一。

11月，合景悠活荣获“2020中国商业地产年度影响力企业”、 “2020年度中国商业地产创新能力TOP13”等多个重磅商业大奖;更凭借在商办领域的全国优势布局、过硬的运营能力以及持续创新能力，获得“2020中国商办运营商TOP10”。

那么，合景悠活独家秘籍又体现在哪里呢?

秘籍一：被世界看见的运营实力

写字楼最具赋能效应的当属专业的运营能力。合景悠活于2003年进军甲级写字楼运营，凭借强大运营能力，与租户实现了共赢。高出租率的背后，优质核心地段是关键，这就不得不提合景泰富布局写字楼的前瞻性。

以广州为例，珠江新城是过去20年广州发展最重要的驱动引擎，广州IFP与CBD共同成长;而琶洲则是未来20年的新地标和商务中心，环汇商业广场(ICP)是琶洲CBD标杆性超甲级写字楼项目。可以说，在广州、上海、成都、苏州等每一个一线城市和新一线城市，合景悠活在最重要的黄金地段均有物业的运营和服务。

广州合景国际金融广场(IFP)

优质租户是一个城市特定时空维度内的稀缺资源，对高端商务写字楼而言难能可贵。他们不但是一笔有形且稳定的实体客源，更是一种无形且能溢价的市场效应。

目前，包括甲骨文、LG、埃克森美孚、喜利得等世界500强已成为合景写字楼的长期合作伙伴，更有壳牌、瑞穗银行、渣打银行、意大利驻广州总领事馆等租期超过15年的长期租户。

广州环球都会广场(IMP)

除了上述企业，广州环球都会广场(IMP)的优质租户也可圈可点，现有入驻企业为257家，出租率达95%，客户主要以大型集团总部及跨国知名企业为主。除了国内著名企业，也有相当多的跨国知名企业，包括全世界最大的咖啡连锁零售商“星巴克”，世界知名速食连锁企业“肯德基”等等。

此外，广州环汇商业广场(ICP)进驻了像普莱克斯这样的跨国企业，以及中铁建设、欧普照明、华夏幸福、融创等业内领军企业。

舒适的办公空间

优质企业的入驻，不仅给合景悠活创造了超高的运营效益，实现高溢价率、高收缴率，也给城市发展及周边商圈带来了极大的促进作用。

以广州环球都会广场(IMP)为例，对比珠江新城CBD区域内的十个同类别超甲级写字楼，在租金和物业管理费方面二者均为本区域同类型最高价。合景悠活在全国的其他项目也是如此，无论是出租率还是租金，整体都高于区域平均水平，在行业中属于顶端水平。

秘籍二：超越期待的五星服务

因为对人才的聚集效应，甲级写字楼还给城市商圈注入了活力。一栋甲级写字楼，可能承载上万的白领精英人群，一个CBD，则可能容纳数十万乃至上百万人同时办公。如何全方位服务好这些高质量的消费客群，是合景悠活在运营写字楼时最为关注的重点。

合景悠活是最早实行办公室管家的写字楼运营商之一。管家参与从招商到写字楼后续的整个运营和日常服务，包括前期介入、案场服务、项目运营服务等全生命周期的服务，一站式解决所有问题。并且24小时在线，最大化地为客户省心，真正成为了on call 24H的企业管家。

合景悠活管家

合景悠活不仅提供一对一的管家服务，还基于对客户的洞察，提供个 性化服务，为每位客户建立资料库，根据企业需求提供定制化服务。

一方面，打造私密起居室、幸福工作间、闲雅会客厅、圈层名片场等特色服务空间，满足不同功能需求;另一方面，针对企业的内部培训、内部团建、个人或初创团队的休闲+会议等需求，给租户提供不同的场地资源和服务，让每一个租户的办公需求达到最大化的满足。

个性化的会客空间

对于写字楼来说，真正难以复制的、构成核心壁垒和竞争力的是服务。合景悠活商业物业凭借“超五星级”的服务，在不同角色上赋能企业的发展，在租户心中赢取了良好的口碑。如此用心服务得到了客户的极大认可，广州环球都会广场已连续三年到达客户满意率98%以上，科学城科汇金谷2017-2019年连续三年的客户满意度高达97%以上，满意度领先于整个行业。

秘籍三：“企业朋友圈”的全能群主

写字楼不仅满足城市或区域的需求，更以创新、生态、前沿的建筑为区域升级赋能，因此甲级写字楼往往是商圈活化的利器，城市中很多高端消费品牌都是围绕甲级写字楼布局的。

为了提升上班族的生活品质，合景写字楼提供餐饮、休闲、健身等商业配套，引入优质底商，同时整合大厦内业户资源，最大程度匹配租户需求。还利用战略合作伙伴一合app会员平台，聚合住宅社区、购物中心、写字楼等多元业态，利用场景合作、专属优惠、品牌权益合作和流量置换，形成交融的互联网、聚合的经营模式，一站式解决办公与生活烦恼。

一合会员权益

优质租户的聚集将优质资源汇聚一堂，形成高品质的圈层，而合景悠活则完美胜任了“企业朋友圈”的全能群主——包括在写字楼内构造企业社交圈层平台，根据业户所处行业，组织相关行业论坛、行业沙龙等内部圈层活动等等。

丰富多彩的圈层活动

合景写字楼圣诞节活动

在合景写字楼内，大多还入驻了“COHESION目林”这种新型的共享办公空间。以位于广州环球都会广场的目林空间为例，除了提供独立和共享的办公场地，还为租户提供不同类型的增值服务，能灵活地满足写字楼企业主在办公室及商务活动上的种种需求。

目林办公环境

不仅如此，合景悠活在环保节能、绿色建筑、生态办公等方面持续投入，受到政府、行业与公众的高度认可。以上海环球都会广场为例，项目采用LOW-E玻璃，隔光透热节能环保，助力绿色环保事业，让上海市民身处城市中心，亦能感受身处自然之境的美好。

天台绿色休闲空间

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未来20年，大浪淘沙

正是凭借合景悠活出色的运营能力，合景泰富的物业得以在全国各地遍地开花。

经过20多年的发展，合景已从广州走向全国，在广州天河、上海浦东、苏州工业园、成都高新区、南宁五象新区等核心商务区打造了多个地标级商办项目。

如今，当你漫步在上海浦东、广州珠江新城、苏州工业园、成都高新区的楼宇森林中，如果看到标识着IMP、IFP、ICP等字母的建筑，它们一般都是合景泰富出品，而它们的繁荣忙碌和有序运转，都离不开合景悠活在背后的精细运营。

上海环球都会广场(IMP)

过去10年中，我国商办市场涌现出一大批民营企业，合景泰富便是大浪淘沙的一个佼佼者，它不仅表现出开发建设的硬实力，更用合景悠活“甲级写字楼运营专家”这张新名片，彰显出新时代的上市企业在运营服务上出色的软实力。